El mercado residencial del municipio de Madrid cierra 2025 con un precio de publicación de 7.264 euros por m2, un máximo histórico que acumula más de dos años consecutivos de subidas y amplía la brecha con el precio de cierre de transacciones hasta el 30%.
El siguiente gráfico muestra la evolución del precio de publicación y del precio de transacciones registradas desde 2022, junto con el volumen de operaciones. La divergencia creciente entre ambas líneas ilustra la ampliación de la brecha comentada.
Evolución del mercado — Precio publicación vs. transacciones y volumen (euros/m2)
Precio de publicación en máximos y brecha ampliada
El precio medio de publicación de la vivienda en el municipio de Madrid cerró el Q4 de 2025 en 7.264 euros por m2, un 1,1% más en la tasa intertrimestral y un 16,9% más en la tasa interanual, cuando se situaba en 6.214 euros por m2. En términos anuales, el incremento encadena cinco trimestres consecutivos de doble dígito.
La brecha entre el precio de oferta y el precio registrado en las transacciones ante notario se amplió hasta el 30% en Q1 y Q2 de 2025, manteniéndose estable en ese nivel en los trimestres siguientes. Esta divergencia, que históricamente rondaba el 25-27%, responde a múltiples factores. Por un lado, las viviendas de mayor valor tienden a concentrarse en el stock de oferta sin llegar a materializarse en operación —propietarios sin urgencia de vender, herencias o activos mantenidos en patrimonio familiar—, lo que eleva la media del precio de publicación respecto a la media de cierre real. Por otro, algunos analistas apuntan a que el precio escriturado no siempre recoge la totalidad del valor económico de la operación.
La siguiente tabla compara trimestre a trimestre el precio de publicación con el precio de cierre ante notario, reflejando la evolución de la brecha en términos absolutos y porcentuales.
Precio de publicación vs. transacciones registradas — Brecha (euros/m2)
Obra nueva frente a segunda mano: la segunda mano ya supera en precio
Uno de los cambios más relevantes de los últimos trimestres es la inversión en el diferencial entre obra nueva y segunda mano en el municipio de Madrid. Desde el Q3 de 2024, el precio medio de publicación de las viviendas de segunda mano supera al de obra nueva dentro del término municipal. En el Q4 de 2025, la segunda mano estaba a 7.285 euros por m2 frente a los 6.608 euros de la obra nueva, una diferencia del -9% a favor de la obra nueva.
Este fenómeno responde a la escasez de producto nuevo en las zonas consolidadas de la ciudad. El comprador de obra nueva, cada vez más desplazado hacia la periferia o municipios limítrofes, accede a precios relativamente más bajos que los registrados en las zonas céntricas donde concentra su oferta el mercado de segunda mano.
El siguiente gráfico recoge la evolución del precio de publicación para obra nueva y segunda mano desde el Q2-2023, permitiendo identificar el momento exacto en que ambas series se cruzan.
Obra nueva vs. segunda mano — Precio publicación (euros/m2)
El stock se concentra en viviendas de 3 habitaciones
En Q4 2025, la oferta activa en el municipio de Madrid estaba compuesta principalmente por viviendas de 3 habitaciones, que representaban el 40,2% del total, seguidas de las de 2 habitaciones (33%) y las de 4 o más habitaciones (12,9%). Las viviendas de 1 habitación suponían el 13,9% restante. Esta distribución se ha mantenido estable con variaciones mínimas a lo largo de toda la serie histórica.
La distribución del stock por número de habitaciones se ha mantenido estable durante toda la serie histórica, con las viviendas de 3 habitaciones como tipología dominante.
Distribución de la oferta por número de habitaciones — Q4 2025 (%)
Precio por tipología: los pisos de 4 habitaciones rozan el millón y medio de euros
El análisis por tipología muestra que las viviendas de mayor superficie son las que registran crecimientos de precio más intensos. En el Q4 de 2025, el precio medio de publicación de un piso de 4 habitaciones en Madrid se situaba en 1.532.527 euros, frente a los 375.822 euros de las viviendas de 1 habitación. Los pisos de 2 habitaciones estaban a 580.084 euros y los de 3 habitaciones a 859.674 euros de media.
El siguiente gráfico muestra la evolución del precio medio de publicación por tipología en los últimos ocho trimestres, evidenciando la aceleración más intensa en las viviendas de mayor superficie.
Evolución del precio por número de habitaciones — Euros (últimos 8 trimestres)
El tiempo de comercialización alcanza mínimos históricos
El tiempo medio de publicación de una vivienda de obra nueva en Madrid se redujo hasta 3,52 meses en el Q4 de 2025, el nivel más bajo de toda la serie histórica disponible desde 2015, cuando se situaba en torno a los 5 meses. La segunda mano también acortó sus plazos hasta los 2,99 meses, lo que confirma la aceleración de la rotación del stock disponible y la intensa presión de la demanda sobre una oferta limitada.
Estos mínimos históricos en el tiempo de publicación son un indicador directo del dinamismo del mercado: cuando los inmuebles se venden en menos tiempo, es señal de que la demanda supera a la oferta disponible, los compradores tienen menor margen de negociación y el mercado se acerca a un funcionamiento sin fricciones. En un contexto donde el stock de nueva producción sigue siendo insuficiente, esta aceleración refuerza la presión alcista sobre los precios y anticipa que la tensión no encontrará alivio a corto plazo sin un aumento significativo de la oferta.
La siguiente serie histórica recoge el tiempo medio de publicación para obra nueva y segunda mano desde 2015, permitiendo contextualizar los mínimos actuales frente a los niveles de inicio de serie.
Tiempo medio de publicación — Meses (obra nueva vs. segunda mano)
La producción de nueva vivienda, lejos de cubrir la demanda
Durante 2024, el stock de vivienda construida en el municipio de Madrid alcanzó la cifra de 3.647 unidades, un dato que contrasta con los más de 6.000 registrados entre 2019 y 2021. Esta caída en la producción, combinada con la demanda sostenida, explica en gran medida la tensión de precios que refleja el mercado. Sin una expansión significativa de la oferta, la presión alcista sobre los precios tiene difícil alivio en el corto plazo.
El siguiente gráfico ilustra la evolución anual de unidades construidas en el municipio desde 2015, destacando la caída sostenida desde los máximos de 2019-2021 hasta el dato más reciente de 2024.
Unidades construidas por año — Municipio de Madrid (2015-2024)
Análisis por distrito: Salamanca lidera el precio; Villaverde, el más accesible
El análisis a nivel de distrito revela una ciudad profundamente desigual en términos de precio. Salamanca encabeza el ranking con 11.973 euros por m2 de precio medio de publicación en el Q4 de 2025, más de cuatro veces el precio de Villaverde, el distrito más asequible, con 2.766 euros por m2. Entre ambos extremos, los distritos del norte y del eje Castellana mantienen precios por encima de la media municipal, mientras que los del sur y el sureste quedan significativamente por debajo.
En la tasa interanual, los distritos periféricos son los que más han crecido. Vicálvaro lidera con un alza del 9,12%, seguido de Villaverde (6,62%) y Fuencarral-El Pardo (6,42%). Los distritos más caros, Salamanca y Chamberí, registran crecimientos más moderados del 4,99% y 4,22% respectivamente, lo que apunta a una cierta convergencia de precios entre zonas, aunque la brecha absoluta sigue siendo enorme.
Precio de publicación por distrito — euros/m2 · Q4 2025
Precio medio de vivienda: casi 1,9 millones en Salamanca frente a 223.000 en Villaverde
El precio medio por vivienda en euros muestra aún con más crudeza la brecha. En Salamanca, el precio medio de publicación se sitúa en 1.851.455 euros, seguido de Chamartín (1.529.898 euros) y Chamberí (1.441.581 euros). En el extremo opuesto, Villaverde registra un precio medio de 223.430 euros y Puente de Vallecas de 229.952 euros. Esta polarización refleja diferencias estructurales en el tamaño medio de las viviendas, la antigüedad del parque y el perfil socioeconómico de cada distrito.
Precio medio de vivienda por distrito — Euros · Q4 2025
Tiempo de comercialización por distrito
El tiempo medio de comercialización varía entre los 3,9 meses de Moncloa-Aravaca y los 1,85 meses de Moratalaz, el distrito con la rotación más rápida del municipio. En general, los distritos del centro y norte tardan más en cerrar operaciones, lo que refleja tanto el mayor precio absoluto como una demanda más selectiva. Los distritos del sur, con precios más accesibles, muestran tiempos de venta sensiblemente más cortos.
Este dinamismo desigual revela que Madrid no es un mercado uniforme: mientras en los distritos del sur la alta rotación indica una demanda activa con pocos inmuebles disponibles a precios asequibles, en el centro y norte la mayor permanencia en el mercado no es señal de debilidad, sino de un comprador más exigente con mayor capacidad de espera. En ambos casos, la presión de la demanda es real, pero se manifiesta de forma distinta según el perfil de cada zona.
Tiempo medio de comercialización por distrito — Meses · Q4 2025
La siguiente tabla resume los principales indicadores por distrito: precio por m² en publicación y en obra nueva, precio medio total de vivienda, variación anual y tiempo medio de venta.
| Distrito | €/m² | €/m² Obra Nueva | Precio Medio (€) | Var. Anual | Tiempo Venta |
|---|
Quién vende: los APIs, particulares y servicers marcan ritmos muy distintos
El precio de publicación varía de forma significativa según el tipo de vendedor. En el Q4 de 2025, los APIs (agentes de la propiedad inmobiliaria) publicaban a 7.376 euros por m2 de media en el municipio de Madrid, frente a los 6.111 euros por m2 de los particulares y los 2.981 euros por m2 de los servicers.
La diferencia entre los APIs y los servicers supera el 147%, lo que refleja perfiles de activo radicalmente distintos: mientras las agencias concentran producto residencial en zonas prime y de demanda consolidada, los servicers gestionan carteras heredadas de la crisis financiera, con mayor presencia en ubicaciones periféricas y tipologías de menor valor.
La evolución histórica de la serie muestra que los APIs han liderado consistentemente el precio de publicación desde 2015, con una aceleración especialmente intensa desde 2022. Los particulares siguen de cerca la tendencia general del mercado, con una brecha respecto a las agencias que se ha ido ampliando en los últimos años. Los servicers presentan una dinámica prácticamente plana en términos reales: su precio medio apenas ha crecido en la última década, lo que confirma el agotamiento del stock más barato procedente de la banca.
La siguiente serie histórica recoge la evolución del precio de publicación por tipo de vendedor desde 2015, mostrando las trayectorias divergentes de los APIs, los particulares y los servicers.
Evolución del precio de publicación por tipo de vendedor — euros/m2
El ranking de APIs: Gilmar lidera por volumen; las boutiques de lujo, por precio
En cuanto al volumen de oferta activa, Gilmar encabeza el ranking de agencias con mayor número de unidades en venta en el municipio de Madrid con 1.948 inmuebles, seguida de Huspy (1.426) y Engel & Völkers (1.278). Tecnocasa (934) y Redpiso (909) lideran entre las redes de franquicia de perfil medio. El ranking refleja una convivencia entre grandes redes con cobertura amplia y operadores especializados en segmentos concretos.
Top 10 APIs por unidades en venta — Municipio de Madrid · Q4 2025
El análisis por precio medio de publicación ofrece una lectura completamente distinta. Las agencias boutique especializadas en producto de lujo dominan este ranking: Mh Global (16.738 euros por m2), Moro Real Estate Madrid (15.700 euros por m2) y Magna House (15.148 euros por m2) operan en un segmento muy alejado de la media municipal. Estas cifras, que más que duplican la media del municipio, apuntan a una concentración de producto prime —Salamanca, Jerónimos, Almagro— en manos de un número reducido de operadores especializados.
Top 10 APIs por precio medio de publicación — euros/m2 · Q4 2025
Obra Nueva · Municipio de Madrid · 2025
Obra nueva en 2025: actividad promotora con señales de moderación
El análisis de los desarrollos de obra nueva iniciados en el municipio de Madrid durante 2025 refleja una actividad promotora activa pero con señales de moderación en los últimos trimestres. A lo largo de los cuatro trimestres de 2025, se iniciaron un total de 89 desarrollos, con el Q3 como el trimestre más activo (26 desarrollos) y el Q4 con el menor volumen del año (18 desarrollos). Esta ralentización al cierre del ejercicio puede estar relacionada con la incertidumbre regulatoria y los mayores costes de financiación, aunque los datos siguen por encima del promedio de 2022-2023.
El dato de 7.607 viviendas iniciadas en 2025 se considera no definitivo porque una parte de las licencias de obra concedidas en los últimos meses del año aún no ha generado inicio efectivo de construcción registrable en el momento del cierre de la serie. Es habitual que los datos del último trimestre se revisen al alza en las actualizaciones posteriores, una vez que la actividad real se refleja plenamente en los registros oficiales.
Desarrollos iniciados por trimestre — Municipio de Madrid (2025)
Viviendas iniciadas: el Q3 concentra el mayor volumen del año
En términos de unidades, el año 2025 arrancó con 1.875 viviendas iniciadas en el Q1, cifra que se redujo a 1.063 en el Q2 antes de repuntar con fuerza hasta las 3.490 unidades en el Q3, el trimestre más voluminoso del ejercicio. El Q4 cerró con 1.179 viviendas iniciadas. Esta distribución irregular responde en parte a la estacionalidad propia del sector promotor, con mayor actividad en primavera-verano, y a la concentración puntual de proyectos de gran tamaño en determinados trimestres.
Viviendas iniciadas por trimestre — Municipio de Madrid (2025)
Promotores: Kronos Homes y Pryconsa, los más activos por volumen de viviendas
El ranking de promotores activos en el municipio de Madrid muestra a Kronos Homes como líder destacado con 4.487 viviendas en promoción, seguido de Pryconsa (3.424), Global Gemina (2.991) y EMVS (2.623). Entre los diez primeros figuran también Amenábar Promociones (2.599), Grupo Ibosa (2.460) e Inmoglaciar (2.134). La presencia de EMVS —el promotor público del Ayuntamiento de Madrid— en el top 4 evidencia el peso de la iniciativa institucional en la nueva oferta de la capital.
Top 15 promotores por viviendas en promoción — Municipio de Madrid
El análisis por número de desarrollos activos ofrece un ranking diferente: Pryconsa lidera con 35 desarrollos en curso, seguida de EMVS (32) y Via Célere (29). Esto indica que Pryconsa distribuye su actividad en un mayor número de proyectos de menor tamaño medio de promoción, mientras que Kronos Homes concentra su volumen en menos promociones pero de mayor escala.
Top 15 promotores por número de desarrollos activos — Municipio de Madrid
Tamaño medio por promotor: Valenor y Nozar, los proyectos de mayor escala
El tamaño medio de promoción —medido como la media de viviendas por desarrollo— muestra un panorama diverso. Valenor encabeza el ranking con una media de 216 viviendas por promoción, seguida de Nozar (135) e Inbisa (133).
En el extremo opuesto, promotoras como Kronos Homes o EMVS presentan tamaños medios más reducidos (57 y 87 viviendas respectivamente) a pesar de liderar en volumen total, lo que confirma su estrategia de diversificación geográfica con múltiples proyectos de menor tamaño. En una posición intermedia, Nozar e Invisa destacan por combinar un número contenido de desarrollos con un tamaño medio significativo, lo que apunta a una estrategia de concentración en proyectos singulares de mayor envergadura.
Top 15 promotores por tamaño medio de promoción (viviendas/desarrollo) — Municipio de Madrid
Nota metodológica: Todos los datos reflejados en este análisis corresponden exclusivamente al municipio de Madrid, es decir, al término municipal de la capital, y no son extrapolables al conjunto de la Comunidad de Madrid ni al área metropolitana. Fuente: Brainsre Data. Las transacciones de registradores están disponibles hasta Q3 2025. Los datos de Q4 2025 corresponden a estimaciones de precio de oferta.
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