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Fondos institucionales ultiman la compra de 1.000 millones en residencias de estudiantes

En 2022, se sucederán operaciones corporativas y nuevas joint ventures, que agitarán un mercado que está previsto que duplique su volumen de inversión de 2021.

residencias de estudiantes

Las residencias de estudiantes irrumpen con fuerza en el mercado del Real Estate español en 2022. Este segmento inmobiliario se prepara para un año récord de inversión. «Nosotros hemos reportado en el entorno de los 550 millones de euros del volumen total de inversión, en 2021. Si tenemos en cuenta operaciones corporativas, prevemos que va a ser muchísimo mayor, debemos superar los 1.000 millones de euros», explica Juan Manuel Pardo, head of living de la consultora JLL.

El interés inversor por las residencias de estudiantes es enorme, según Pardo, que asegura: «Es un mercado que está en un momento dulce porque está en proceso de estabilización; con distintos tipos de bolsillo, tanto en coste de capital, como en crecimiento orgánico. El dinero más core está buscando minuto a minuto para ver cuando se estabiliza el sector y puede entrar. Los fundamentales son buenos y España tiene tirón».

Si el capital internacional emerge sin duda del lado comprador, las órdenes religiosas y los inversores privados también jugarán un papel esencial. «Hay 60.000-70.000 camas operadas por órdenes religiosas, operadores no profesionales. A corto plazo, se están produciendo operaciones de venta, que van a rehabilitar estas residencias, poner su marca y a poner al nivel de calidades que el resto. Si a largo plazo les impactan en sus ocupaciones, tendrán que reaccionar e invertir o vender. Algunos que sean ágiles invertirán o se asociarán con algún fondo para poner su producto a la altura de lo que demanda el mercado. La inversión no solo pone producto en el mercado sino también empuja a que el existente se adapte y tenga que ponerse a la altura», analiza.

Para 2022, está previsto que salgan al mercado 30 residencias de estudiantes con más de 9.800 camas. Entre 2022 y 2023 se sumarán un total de 20.000 nuevas camas al mercado. Las ciudades que más producto recibirán son: Barcelona (5.0000), Sevilla (4.000), Madrid (3300), Salamanca 2.300, Pamplona (1.300), Granada (1000) y Málaga 500.

Grandes players

Entre las grandes, Resa, la plataforma de Greystar, es la única que tiene la mayor parte de su cartera estabilizada. El resto del mercado tiene entre un 30% y un 70% de su pipeline en construcción, algunos incluso menos, aquellos que constituyeron sus joint ventures el pasado curso.

Precisamente, la gestora estadounidense compró de la mano de Axa y CBRE GI cuatro residencias de estudiantes por 145 millones, a finales de 2020. Además, prepara 100 millones más, según anunció a mediados de 2021. Según confirman fuentes de mercado a este periódico, Greystar está analizando «con detenimiento» operaciones. Por el momento, no planean cerrar su ciclo inversor en este segmento.

Dos de las joint ventures anunciadas, en 2021, fueron la de EQT y Grupo Moraval, y la de TPG y Urbania. La primera, invertirá 500 millones de euros en ciudades universitarias como Málaga o Sevilla. Por su parte, Bcome, la plataforma de Texas Pacific Group y Urbania, compró tres residencias, con 1.000 plazas, y anunció la promoción de otra. Las de 2021 no serán las únicas: «Habrá alguna joint venture más que se cerrará antes de verano», afirma rotundamente el head of living de la consultora JLL.

Otro de los inversores que está apostando fuertemente por el mercado de residencias de estudiantes, en España, es Stoneshield. La gestora de fondos creada por Juan Pepa y Felipe Morenés, que recientemente ha adquirido una participación relevante en Neinor Homes, controla la compañía Micampus, “la segunda mayor empresa de residencias de estudiantes de España”, según señala Juan Pepa. La compañía, con más de 18 años de experiencia, cuenta con 20 residencias de estudiantes en los principales campus universitarios de España. Hace un año, adquirió una residencia de estudiantes en Valencia.

El exdirectivo de Lone Star cree que el negocio de las residencias de estudiantes, «está como Inglaterra hacer 15 años, aún no se ha institucionalizado”, y destaca la gran apuesta que están haciendo firmas como la suya por hacer crecer este mercado, con diferentes perfiles de inversión. “Tienes a Brookfield, Xior… que tienen un aproach como el nuestro en tecnología con planes a 20-25 años, y luego tienes un perfil más value added, que buscan retornos de inversiones a más corto plazo, que permitirán concentraciones futuras, y ambos funcionan” señala Juan Pepa.

De hecho, Xior cerró una opa sobre la española SPS, en 2021. Esta operación supuso comprar tres activos; en Madrid, Sevilla y Málaga, con un total de 725 camas, por 58,5 millones de euros.

También se espera que gigantes de la inversión internacional como Blackstone den el salto a residencias de estudiantes en España, según confirman fuentes inmobiliarias a Brainsre.news.

Mercado de las residencias de estudiantes

El mercado de las residencias de estudiantes es un mercado desbalanceado hacia el lado de la demanda. «Si ahora mismo tenemos 550.000 estudiantes con movilidad en España, en 10 años, prevemos que esa cifra va a subir a 650.000. Al menos necesitamos 20.000 o 30.000 camas para ese incremento», confirma Juan Manuel Pardo.

Las yields en Madrid y Barcelona se sitúan en el 4,5%. En otras ubicaciones; como Sevilla o Salamanca, estas se pueden elevar hasta el 5% o más. Esto convierte a esta clase de activos en un foco de interés inversor.

Madrid y Barcelona acaparan la mayor parte de la inversión, al ser ubicaciones estratégicas donde invierten los fondos. El consultor de JLL no pierde de vista otros lugares: «Hay ubicaciones que funcionan muy bien, desde el punto de vista del inversor, que el suelo es barato y que el producto que se hace es asequible, y pone encima de la mesa algo que la gente necesita».

«Las ocupaciones están recuperándose con respecto al año anterior. El primer año de pandemia fue el más complicado, el más difícil de gestionar para todos. Ahora, estamos en un momento de estabilización. La tendencia es recuperar la normalidad en estudiantes extranjeros», analiza el consultor.

El coliving se erige como alternativa a las tradicionales residencias. Pardo resta importancia al asunto: «El coliving no preocupa a las residencias de estudiantes, es complementario». Este tipo de alojamientos no dispone de una legislación clara, aunque organismos como la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento ya están trabajando en su tramitación.

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