Es la pregunta del millón, que antes se respondía mucho más facilmente cuando el precio de compra y su cuota hipotecaria era mucho mayor que el recibo del alquiler. Sin embargo, los recientes encarecimientos del arrendamiento, sobre todo en Madrid, (hasta marzo, los precios aumentaron un 5,15% en tasa interanual en España y un 3,03% trimestral respecto al trimestre anterior, según la plataforma de big data inmobiliario Brains RE) plantean la opción de compra de manera más firme. Pero…..¿cuál es la fórmula más atractiva en la actualidad?
En primer lugar, el hándicap para comprar sigue siendo el ahorro del 30% exigido para afrontar la compra de una vivienda. A esta cifra no financiada en la mayoría de los casos por los bancos, se le debe de sumar entre el 10% el 20% extra que se llevan aproximadamente los impuestos y gastos notariales asociados. Unas cuantías que expulsan a muchos jóvenes directamente del mercado de compra.
Además, para hacer el cálculo completo, al coste de la hipoteca hay que añadir el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, todos ellos gastos que, salvo que aparezca de otra forma en el contrato, asume automáticamente un propietario pero no un inquilino. Y por supuesto, el gasto en transporte, que puede duplicarse si la vivienda en compra a la que se accede está en la periferia, porque a igualdad de metros cuadrados lo normal es que el precio de venta sólo permita adquirir casa más lejos del centro de la ciudad.
La subida del alquiler de vivienda, superior al 50% de media desde mínimos de 2013, según los cálculos de Bankinter, supera ahora la revalorización del precio de la vivienda, que es del 36,2%, pero como contrapartida sitúa la tasa media de esfuerzo del alquiler próxima al 30%, en línea con la de compra de vivienda.
Estas tasas crecen si nos situamos en grandes ciudades y dificultan aún más las decisiones sobre la vivienda. Así, en Madrid, la tasa de esfuerzo de compra de vivienda el pasado año era del 20,94%, pero en alquiler se disparaba al 36,79%, según Brains RE.
Rentabilidad bruta y PER para el inversor
Tras este autoexamen de costes asociados a una casa, el planteamiento para el inversor es el de la rentabilidad bruta del alquiler, que es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta (sin contar los gastos generados). Así, por ejemplo, una vivienda que se alquilase por 12.000 euros al año, o 1.000 euros mensuales, y que valga 240.000 euros tendría una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:
(12.000/240.000) x 100 = 5%
La ubicación de la vivienda es además muy importante si nos ponemos en el papel de inversor y no de usuario. Si hablamos en términos de rentabilidad, en el primer trimestre de 2020 en España la rentabilidad bruta de la vivienda se situó en un 6,81% para los pisos y en un 5,61% para la vivienda unifamiliar, según la plataforma de datos de Brains Re. En el mismo periodo, para el municipio de Madrid la rentabilidad bruta de la vivienda plurifamiliar se encontraba en 4,59% y en 3,69% para la unifamiliar, como precisa Antonio Ramudo, data scientist de Brains RE.
El otro factor para decidirse si es más ventajoso comprar o vender la casa, u optar por el alquiler es acudir a los que los expertos llaman PER. Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales.
«Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas o viviendas», precisan desde Bankinter. Así, el PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería: (240.000 / 12.000) = 20 veces.De acuerdo con los datos anteriores, con la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) actualizado trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.
Compro o alquilo
Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces.
Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española actual de 26,3 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler. Por lo tanto, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (26,3 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.
Así, según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuarto trimestre de 2019 es del 3,8%. Esto equivale a decir que el PER es de caso es 26,3 años o casi 316 meses.Si sabemos que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 316 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado.
Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 316 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 474.000 euros en las condiciones actuales. Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 316 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 855 euros mensuales, siempre actualizando el dato de rentabilidad bruta.
También es importante saber que el PER o la rentabilidad bruta varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, pero disminuye en las fases descendentes de los ciclos.
