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Así es el mercado del alquiler en España

El precio medio de una vivienda en alquiler en España se situó en 1.098 euros al mes en el primer trimestre del ejercicio; con sólo seis grandes municipios superando esta cifra.

El precio medio del alquiler de vivienda en España alcanzó en el primer trimestre de 2020 los 10,2 euros el metro cuadrado al mes, mientras que el importe medio se situó en 1.098 euros al mes. Dentro del ‘top 25’ de municipios españoles con más población, solo seis están por encima de la media, es el caso de Barcelona, Madrid, Bilbao, Badalona, Hospitalet de Llobregat y Palma, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains RE.

Las ciudades con el precio medio más elevado en los tres primeros meses del año fueron Barcelona, con 17,6 euros el metro cuadrado al mes, y Madrid, con 15,8 euros el metro cuadrado, solo superadas o igualados por municipios fuera del ‘top 25’ como Ibiza, San José, San Antonio Abad o Santa Eulalia del Rio, todos ubicados en la isla de Ibiza. Por el contrario, Elche, Cartagena y Murcia registraron los precios más bajos, pues la cifra oscila entre 5,5 y 6,3 euros al mes.

En cuanto al importe mensual, tan solo tres municipios se encontraban por encima de la media española. Barcelona lideró el ‘top 25’ con un precio medio de 1.595 euros al mes, Madrid llegó a los 1.548 euros al mes y Palma alcanzó un importe medio de 1.309 euros al mes.

Otros municipios limítrofes con Barcelona como Hospitalet de Llobregat o Badalona superaron los 1.000 euros al mes. Los municipios que presentaron el precio del alquiler más bajo en el primer trimestre del año -pues no llegaron a los 650 euros al mes- fueron Oviedo, Gijón, Cartagena y Murcia.

Pisos de dos dormitorios

El producto en alquiler más ofertado en la mayoría de los municipios son los pisos de dos dormitorios. En el primer trimestre de 2020, el precio medio para esta tipología en España fue de 11,7 euros el metro cuadrado al mes y el importe mensual se situó en 936 euros al mes. Los municipios que encabezaron esta lista fueron, otra vez, Barcelona, con un precio medio de 1.413 euros al mes; Madrid, donde la media fue de 1.383 euros al mes; y Palma, con 1.134 euros al mes.

En el lado opuesto, los municipios más asequibles para alquilar un piso dos dormitorios en el primer trimestre de 2020 fueron Cartagena, con un importe medio 566 euros al mes; Oviedo, donde la media se situó en 553 euros al mes; y Elche, con 542 euros al mes, según los datos de Brains RE.

Valencia, donde más subieron los precios

Hasta marzo, los precios aumentaron un 5,15% en tasa interanual en España y un 3,03% trimestral respecto al trimestre anterior. En el último año, los 25 municipios presentaron un crecimiento positivo en sus precios de alquiler. Aquel que registró el mayor incremento fue Valencia, con un crecimiento del 11% respecto a 2019.

A otro ritmo le sigue Hospitalet de Llobregat, con un un repunte del 9,2% en los precios, y Bilbao, con una subida del 8,7%. Por el contrario, Cartagena fue el municipio que tuvo el crecimiento más bajo en el precio del alquiler, con un 0,3%. Seguido por Oviedo, con un aumento del 0,6%, y Palma, con un incremento del 1,4%.

En cuanto al crecimiento en el último trimestre, siete de los 25 municipios registraron un crecimiento negativo respecto al cierre de 2019. “Hospitalet de Llobregat, A Coruña, Elche, Tarrasa, Málaga, Gijón y Badalona no presentaron una ligera caída de sus precios de alquiler, que osciló entre un 0,1 y 1,2%”, explica Laura López, data scientist de Brains RE.

Pisos de 2 y 3 dormitorios, los más ofertados

Dentro del mercado español de alquiler, la vivienda plurifamiliar representó el 88% de la oferta total, siendo el producto dominante los pisos de 2 y 3 dormitorios sumando un 58% de la cuota de alquiler en España durante el primer trimestre del año.

En el ‘top 25’ de municipios españoles con más población, Bilbao, A Coruña, Hospitalet de Llobregat y Valencia registraron una cuota de vivienda plurifamiliar de entre un 98,8% y un 99,7% de la cuota total disponible en el mercado de alquiler, siendo casi inexistente la oferta de viviendas unifamiliares.

Mientras que los únicos municipios por debajo de la media española fueron Elche, donde la vivienda plurifamiliar en alquiler representó un 87,1% de la oferta total, y Cartagena con un 87,3%.

Rentabilidad del alquiler

En términos de rentabilidad, en el primer trimestre de 2020 en España la rentabilidad bruta de la vivienda se situó en un 6,81% para la vivienda plurifamiliar y en un 5,61% para la vivienda unifamiliar. Mientras que la rentabilidad bruta media fue de un 6,93%.

Los 25 municipios de mayor población se encuentran por debajo de la rentabilidad media de España. “Esto se debe a que son localizaciones consolidadas, con mucha demanda y atractivas para los inversores”, señala la data scientist.

Los municipios que presentaron con una rentabilidad mayor fueron Tarrasa y Hospitalet de Llobregat, ambos con un 6,5%. Seguidos de Las Palmas de Gran Canaria, donde la rentabilidad media fue de 6,3%. Por el contrario, Palma, Barcelona y A Coruña registraron las tasas de rentabilidad más bajas, por debajo del 4,5%.

Tiempo de publicación

El tiempo medio de publicación de una vivienda de alquiler -periodo que el producto pasa en el mercado hasta que encuentra un inquilino- fue de 1,8 meses en España en el primer trimestre de 2020.

La vivienda plurifamiliar fue el producto más líquido, ya que se consiguió alquilar en 1,7 meses, mientras que las viviendas plurifamiliares se alquilaron de media en 2,3 meses. “Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene -y por tanto más cara-, más se tarda en encontrar un inquilino adecuado”, aclara Laura López.

Dentro del ‘top 25’ municipios españoles, solo siete de los 25 mejoraban el tiempo de publicación medio de España. Los catalanes fueron los más líquidos con un tiempo de publicación menor que el resto: Hospitalet, Sabadell, Terrassa y Badalona presentaron un tiempo medio de publicación entre 1,1 y 1,4 meses.

A estos, les siguieron Madrid, con 1,5 meses, y Barcelona, con 1,6 meses. Los municipios en los que más tiempo se tardó en encontrar un inquilino fueron Oviedo, donde la media se situó en 2,4 meses, y Valladolid y Córdoba, ambos con 2,2 meses.

Estructura del mercado del alquiler

El 12,3% del producto que se encontró en el mercado español durante los tres primeros meses del año fue producto en alquiler; mientras que el producto en venta -con tiempos de publicación más dilatados- copó un 87,7% de la oferta, según los datos de Brains RE.

Los municipios que durante los primeros tres meses del año tuvieron una mayor oferta de viviendas en alquiler fueron Barcelona, con un 42%; Madrid, con un 35%; y Las Palmas de Gran Canaria, con un 28%. Por el contrario, los municipios en los que el producto en alquiler tuvo menor presencia fueron Vitoria-Gasteiz, con un 5%; Sabadell, con un 8%; y Córdoba, con un 9%.

En cuanto a la gestión de los activos en alquiler, el 79,3% del producto nacional estuvo en manos de agentes inmobiliarios. Todos los municipios a excepción de Vitoria-Gasteiz contaron con un grado de profesionalización mayor que la media española.

Los mercados que dispusieron de un porcentaje más alto de viviendas de alquiler en manos de profesionales fueron Barcelona, con un 94,1%; Tarrasa, con un 93,5%; y Bilbao, con un 93,5%. Mientras que los municipios en los que hubo un amplio rango de producto en manos de particulares fueron Vitoria-Gasteiz, con un 77,5% del producto en manos de agentes inmobiliarios; Valladolid, con un 83,9%; y Las Palmas de Gran Canaria, con un 84,8%.

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