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Alquilar en Madrid es 450 euros más caro que en el resto de España pero menos rentable

Alquilar una vivienda en Madrid capital costaba hasta marzo de media 1.548 euros al mes, muy por encima de la media española, que se sitúa en 1.098 euros mensuales. Por contra, la rentabilidad es inferior a la media española: un 4,59% frente al 6,81%.

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Madrid sigue estando por encima de la media de los alquileres en España y lidera las subidas también en la propia comunidad. El precio medio de alquiler de vivienda en España alcanzó en el primer trimestre de 2020 los 10,2 euros el metro cuadrado al mes mientras que el precio mensual o mensualidad se situó en 1.098 euros, lo que deja las rentas en Madrid en máximos históricos, a expensas de lo que la crisis del coronavirus pueda ocasionar en la vivienda.

Centro, Salamanca y Chamberí son los distritos más caros por metro cuadrado, según datos de Brains RE.

En términos de rentabilidad, en el primer trimestre de 2020 en España la rentabilidad bruta de la vivienda se situó en un 6,81% para la vivienda plurifamiliar y en un 5,61% para la vivienda unifamiliar. En el mismo periodo, para el municipio de Madrid la rentabilidad bruta de la vivienda plurifamiliar se encontraba en 4,59% y en 3,69% para la unifamiliar. Se trata de un mercado con grandes perspectivas como inversión refugio.

La plataforma de big data inmobiliario Brains RE ha recopilado los datos del primer trimestre de 2020 y nos ofrece una perspectiva de los datos mostrados por el mercado de alquiler de vivienda durante los tres primeros meses del año en el municipio de Madrid.


Madrid capital también es más cara para alquilar que las localidades de la periferia. Así, en la Comunidad de Madrid, el precio medio en el mismo trimestre fue de 13,6 €/m2/mes, con un precio mensual de 1.475 euros. Pero el precio de alquiler en el municipio de Madrid supera estos números con un precio unitario de 15,8 €/m2/mes y una mensualidad media de 1.548 € durante el primer trimestre del año, es decir 73 euros más caro por estar más cerca de la Puerta del Sol.

Estos precios suponen un crecimiento trimestral en el municipio de Madrid del 0,64%, un porcentaje poco significativo teniendo en cuenta que los últimos quince días de marzo fueron de confinamiento y paralización de las actividades no esenciales; el crecimiento interanual fue del 3,27% respecto al mismo trimestre de 2019. “Durante los últimos 5 años los precios han subido un 36% en el municipio en un crecimiento sostenido y constante, aunque con cierta desaceleración mostrada desde 2019″, precisa Antonio Ramudo, data scientist de Brains RE.

Alquilar en Madrid, algo menos rentable

Si hablamos en términos de rentabilidad, en el primer trimestre de 2020 en España la rentabilidad bruta de la vivienda se situó en un 6,81% para los pisos y en un 5,61% para la vivienda unifamiliar. En el mismo periodo, para el municipio de Madrid la rentabilidad bruta de la vivienda plurifamiliar se encontraba en 4,59% y en 3,69% para la unifamiliar.

Los pisos de 1 dormitorio siguen siendo el producto más rentable del mercado con una rentabilidad bruta del 5,28% mientas que los pisos grandes serían los productos menos rentables, con una rentabilidad bruta del 3,77% para los de 4 dormitorios.

Los distritos con una mayor rentabilidad son Puente de Vallecas (7,5%), Villaverde (7,1%) y Usera (6,9%),lo que coincide con los distritos que han presentado un mayor crecimiento en el último año. Por el contrario, los distritos más caros de Madrid son los que presentan una rentabilidad menor, hablamos de Salamanca, Chamartín, Retiro y Chamartín, todas con rentabilidades brutas por debajo del 4%

Distrito Centro, el más caro para vivir

Dentro de los 21 distritos de Madrid, durante el primer trimestre del año, encontramos en cabeza el Distrito Centro, con el precio medio más alto de la ciudad, 19,4 €/m2/mes; seguido de Salamanca (18,9 €/m2/mes) y Chamberí (17,5 €/m2/mes).

Por contra, los distritos con un precio medio más bajo, ambos por debajo de los 11 €/m2/mes, son Vicálvaro (10,6 €/m2/mes) y Villaverde (10,8 €/m2/mes). Aquellos distritos dentro de la M-30 siguen siendo los más cotizados de la capital, con un segundo escalón en el que encontramos a Moncloa-Aravaca y Ciudad Lineal.

Si atendemos a los precios mensuales que se piden por residir en cada distrito, el distrito más exclusivo seguiría siendo Salamanca donde la renta media que se pedía entre las viviendas ofertadas durante el primer trimestre ascendía a 2.088 €/mes, seguido por Moncloa-Aravaca donde la mensualidad promedio es 2.019 €/mes y Hortaleza con 1.938 €/mes.

El distrito más asequible para encontrar una vivienda de alquiler sería Puente de Vallecas, cuyos alquileres medios se situaron en 786 €/mes, seguido por Villaverde con una media de 813 €/mes. “Aunque los precios medios por superficie han seguido subiendo en la mayoría de distritos durante el último año, los precios medios mensuales parecen haber tocado techo en diversos distritos durante 2019, con ligeras bajadas en los últimos dos trimestres”, explica el analista.

Crecimiento en 19 distritos

En el último año, 19 de los 21 distritos de Madrid han presentado un crecimiento positivo en sus precios. Aquel que ha presentado un crecimiento más notorio ha sido Usera con un crecimiento del 11,1%, seguido por Puente de Vallecas (10%) y Villaverde (8,2%), tres distritos más populares situados fuera de la M-30.

Los barrios más caros son aquellos que han presentado un crecimiento más bajo e incluso distritos como Chamberí y Hortaleza llegaron a registrar caídas respecto al año anterior, un 0,2% en el caso de Chamberí y un 3% en el caso de Hortaleza.

Mayor peso del alquiler en Madrid

El 12,3% del producto que se encontró en el mercado español durante los tres primeros meses del año fue producto en alquiler, mientras que el producto en venta, con tiempos de publicación más dilatados, copó un 87,7% de cuota de mercado. En Madrid, el peso del alquiler sobre el producto de compraventa es mayor que en el resto de España gracias al mercado de renta más activo del país, y registró una cuota de mercado de alquiler del 26% en la Comunidad y 35% en el municipio de Madrid.

“Si profundizamos dentro de los límites municipales, Chamberí, Centro y Salamanca son los distritos donde el mercado de alquiler tiene un mayor peso dentro del mercado de vivienda, entre un 47-49%. Estos y otros distritos dentro de la M-30 -explica Antonio Ramudo- como Chamartín y Retiro es donde el mercado de renta tiene más peso gracias a una demanda y a una rotación mucho mayor que la existente en distritos más periféricos”.

Son distritos céntricos muy atractivos para el inversor en alquiler por un bajo riesgo, alta y constante demanda y el fuerte crecimiento de rentas que han sufrido en los últimos años, por ello abunda este tipo de producto.

Por el contrario, Villaverde y Vicálvaro, donde el mercado de alquiler tan solo supone un 13% de la oferta existente, son los distritos donde la oferta de vivienda a la venta es más elevada. En el caso de Vicálvaro, es debido al afloramiento de multitud de promociones de obra nueva durante los últimos meses en El Cañaveral.

Lideran los pisos

Dentro del mercado de alquiler madrileño, la oferta de pisos representa casi el 98% de la oferta total disponible, siendo en su mayoría pisos de 2 dormitorios (33%), seguido por 1 dormitorio; mientras que el mercado de casas representa tan solo un 2,18% de la oferta total de producto en venta.

La vivienda unifamiliar es el producto más caro del mercado y cierra el trimestre con un precio medio de 4.210 €/mes mientras que la mensualidad media de la vivienda plurifamiliar es de 1.489 €/mes. Pero hay que tener en cuenta, a efectos de inversión y construcción, que si miramos el precio medio por superficie, el metro cuadrado de vivienda plurifamiliar, 16,3 €/m2/mes, se paga considerablemente más caro que el de vivienda unifamiliar, 10,8 €/m2/mes.

En el caso de las viviendas unifamiliares, la mayoría de la oferta existente es de 4 dormitorios. Durante el primer trimestre del año, el piso promedio de alquiler tenía una superficie de 91 m2 y la casa promedio de 389 m2, y en ambos casos se encuentran por encima de la superficie media de España, pero por debajo del promedio de viviendas disponibles a la venta en Madrid.

Respecto a los precios de las distintas tipologías, el precio de los pisos de 1 dormitorio en Madrid alcanza los 1.075€/m2, con un precio por metro cuadrado de 19,2€/m2/mes. Los pisos de 2 dormitorios alcanzan un precio medio de 1.383€/mes (16,8€/m2/mes); los de 3 dormitorios 1.723€/m2 (15€/m2/mes) y los de 4 dormitorios a 2.593€/mes (14,6€/m2/mes).

En cuanto a las viviendas unifamiliares, en el primer trimestre de 2020, las de dos dormitorios las encontrábamos a un precio de 1.291€/mes, por debajo de los pisos de 2 dormitorios. Las viviendas de 3 dormitorios tenían un precio de 2.300€/m2 (12,5€/m2/mes) y los 4 dormitorios un precio de 3.485€/mes (11,7€/m2/mes).

Tiempos de publicación

El tiempo de publicación medio de una vivienda en alquiler, periodo que el producto pasa en el mercado hasta que encuentra un inquilino, fue de 1,8 meses en España y de 1,5 meses en Madrid en el primer trimestre de 2020, convirtiendo a la capital en una de las urbes más líquidas del país.

La vivienda plurifamiliar es el producto más líquido ya que en Madrid se consigue alquilar en 1,5 meses, mientras que las viviendas unifamiliares se alquilan de media en 2,6 meses. Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene (y por tanto más cara), más se tarda en encontrar un inquilino adecuado.

En el primer trimestre del año, los distritos más líquidos dentro de Madrid fueron Puente de Vallecas y Vicálvaro, ambos con un tiempo de publicación en alquiler de tan solo 1 mes. Sin embargo, aquellos distritos en los que el tiempo de alquiler de una vivienda fue más dilatado son Moncloa-Aravaca, Hortaleza y Salamanca, con un tiempo medio de publicación de 1,7 meses. Con ello “se demuestra una vez más que el producto más caro tarda más en encontrar un inquilino mientras que el más asequible permanece menos tiempo en el mercado“, concluye Ramudo.

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