La falta de vivienda en España está lejos de encontrar una solución inmediata. El déficit actual no se corregirá, como pronto, hasta dentro de ocho años, y para lograrlo será necesario superar las 230.000 viviendas promovidas cada año, más del doble que las registradas en 2024, según el Informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School.
El estudio sitúa el origen del problema en la distancia cada vez mayor entre la creación de nuevos hogares y la construcción de viviendas. Desde 2021 se han formado 1,2 millones de hogares en España, mientras que en ese mismo periodo solo se han terminado 474.000 viviendas, lo que deja un déficit de unos 740.000 inmuebles repartido por casi todas las provincias.
Carlos Balado, investigador que ha dirigido el informe, advierte de que el problema no es únicamente la cantidad de viviendas que se construyen, sino también dónde se levantan. A su juicio, la oferta aumenta en zonas donde la necesidad es menor y encuentra más dificultades precisamente en los lugares donde la demanda es más elevada, una situación que contribuye a mantener la presión sobre los precios. La situación responde, según OBS, a problemas estructurales del mercado inmobiliario español. Entre ellos figuran la escasez de suelo preparado para construir, las dificultades para financiar la urbanización, la falta de trabajadores especializados, el aumento de los costes de construcción y unas exigencias normativas en materia de sostenibilidad consideradas muy rígidas.
Los precios continúan subiendo mientras construir sigue siendo insuficiente
El precio medio de la vivienda alcanza ya los 2.429 euros por metro cuadrado, un 36,5% más que el máximo registrado en 2007. La Comunidad de Madrid encabeza los precios entre las regiones, con 4.407 euros por metro cuadrado, mientras que San Sebastián es la capital más cara, con 6.154 euros, y Zamora se sitúa en el extremo contrario, con 1.372 euros. Todas las capitales han registrado incrementos durante el último año. León presenta la mayor subida, con un aumento del 22,7%, en un contexto en el que el encarecimiento de los inmuebles también hace más difícil afrontar una hipoteca. Un hogar medio debe dedicar el 44% de sus ingresos disponibles al pago de la hipoteca durante el primer año, frente al 35% que se considera habitualmente un nivel razonable. El esfuerzo es todavía mayor en Baleares, donde llega al 56,8%, y puede superar el 80% en destinos turísticos como Benidorm, Marbella o Torrevieja.
Mientras tanto, la inversión inmobiliaria crece con fuerza, pero la construcción no consigue recuperar el ritmo necesario. En el primer trimestre de 2026, la inversión alcanzó los 6.300 millones de euros, un 93% más que un año antes, mientras España apenas inicia 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 que llegó a iniciar antes de la crisis. OBS relaciona este bajo ritmo de construcción con la escasa rentabilidad de las promociones y con las dificultades para poner nuevo suelo a disposición del mercado. Por ello, el estudio plantea reformar los procedimientos urbanísticos, impulsar desde las administraciones la creación de suelo disponible y aumentar la vivienda protegida.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que cuenta con una dotación de 7.000 millones de euros, tampoco sería suficiente para resolver por sí solo el desequilibrio. El informe lo considera un recurso demasiado pequeño frente a la dimensión del problema y reclama una respuesta más amplia y coordinada. Además, OBS advierte de que las medidas destinadas a facilitar la compra, como los avales públicos o las bonificaciones fiscales, pueden terminar aumentando la presión sobre los precios si no se acompañan de un crecimiento suficiente de la oferta. Es decir, ayudar a los compradores sin aumentar al mismo tiempo el número de viviendas disponibles podría hacer que el problema de fondo persista.
El alquiler afronta una presión todavía mayor
La situación tampoco ofrece alivio para quienes buscan una vivienda en alquiler. El informe prevé que los precios continúen aumentando a tasas próximas al 10% anual, mientras este año hay 14.000 viviendas menos disponibles y cada inmueble recibe una media de 141 interesados en solo diez días, frente a los 112 registrados en 2025. La falta de viviendas está obligando a muchos hogares a buscar alternativas para poder asumir el coste. Entre ellas se encuentran compartir casa, aceptar viviendas de menor superficie o alejarse de los centros urbanos, mientras que la mitad de las familias que viven de alquiler necesitarían más de 30 años de ahorro para poder comprar una vivienda.
De cara a los próximos años, el informe espera que las compraventas pierdan fuerza debido al elevado precio de los inmuebles, la escasez de oferta en las zonas con mayor demanda y la desaceleración del crecimiento económico. OBS calcula una caída de las ventas del 1,6% en 2026 y prevé un cierto estancamiento en 2027, con un descenso adicional del 1,1%.
