En Valencia, «cinco meses después de las inundaciones, el mercado inmobiliario muestra signos de reconfiguración». Según Gloval, empresa especializada en tasación y servicios inmobiliarios, «la demanda se ha desplazado hacia zonas no afectadas, incrementando la presión sobre estas áreas». En los próximos meses, la previsión es que continúe la redistribución de la demanda y se implementen medidas para aumentar la oferta de viviendas.
En esta entrevista, Karina Katrib, Directora de Gloval Analytics; Isabel Alonso, Directora Técnica Nacional de Gloval Valuation, y Javier Serrano, Director Territorial Zona Este y Baleares de Gloval, analizan el impacto de la DANA en el mercado inmobiliario valenciano y lanzan sus previsiones de cara a futuro.
Pregunta: ¿Cómo ha impactado la DANA en el parque edificado valenciano?
Respuesta: La DANA causó daños sustanciales en infraestructuras y edificaciones. Según el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE), las pérdidas globales superaron los 17.000 millones de euros, afectando al 20% de los activos totales de la zona, incluyendo viviendas, comercios, industrias e infraestructuras.
P: ¿Cuántos inmuebles en total se calcula que se hayan visto afectados?
R: El Colegio de Registradores estimó que aproximadamente 60.500 viviendas en la provincia de Valencia resultaron afectadas en mayor o menor medida por la DANA. Además, se identificaron alrededor de 300 edificios residenciales que podrían presentar secuelas en los próximos años debido al agua y el lodo.
P: ¿Qué municipios han sido los más afectados?
R: Más de 70 municipios valencianos sufrieron las consecuencias de la DANA, afectando a alrededor de 180.000 personas. Entre las localidades más perjudicadas se encuentran Paiporta, Benetússer y Picanya, situadas en la comarca de la Huerta Sur.
P: ¿Qué tipo de activos inmobiliarios han sido los más afectados?
R: Las viviendas en planta baja y los locales comerciales fueron especialmente vulnerables, sufriendo daños significativos debido a su proximidad al nivel del suelo y mayor exposición a inundaciones. En municipios como Paiporta, se reportó que el 100% de los comercios y viviendas en planta baja resultaron dañados. Por su parte, la práctica totalidad de los garajes subterráneos han sido dañados de forma grave. El ámbito terciario e industrial del eje de la Pista de Silla ha sido gravemente dañado también.
P: A nivel arquitectónico, ¿cuáles son las mayores preocupaciones de las personas/empresas/instituciones afectadas?
R: Las principales inquietudes de las personas, empresas e instituciones afectadas se centran en la integridad estructural de los edificios dañados y la necesidad de reparaciones urgentes. Le han seguido las dificultades para efectuar las reparaciones de extrema urgencia debido a la falta de mano de obra y materiales. Además, existe preocupación por la implementación de medidas que prevengan futuros desastres similares, como mejoras en infraestructuras hidráulicas y urbanísticas.
Evolución del mercado
P: ¿Cómo impactará la DANA a nivel inversión en el real estate valenciano?
R: La percepción de riesgo ha influido en las decisiones de inversión. Se prevé que los inmuebles situados en zonas inundables experimenten una caída de precios del 15-18% en los próximos 6-8 meses, mientras que las áreas consideradas más seguras podrían ver un aumento en el valor de entre 6-8% en 12-24 meses.
Sin embargo, parece que esta evolución de precios podría desplazarse en el tiempo, dado que la necesidad de vivienda y el volumen de edificios dañados es tan importante, que existe un déficit de oferta, lo que ha motivado un aumento de precios en los municipios más afectados, que se considera temporal.
P: ¿Cómo se comporta el inmobiliario en Valencia tras las inundaciones? ¿Cuáles son las sensaciones 5 meses después de las inundaciones y qué avances o cambios se esperan para los próximos meses?
R: Cinco meses después de las inundaciones, el mercado inmobiliario muestra signos de reconfiguración. La demanda se ha desplazado hacia zonas no afectadas, incrementando la presión sobre estas áreas. Se espera que, en los próximos meses, continúe la redistribución de la demanda y se implementen medidas para aumentar la oferta de viviendas.
P: ¿Cuál es la previsión de Gloval para el real estate valenciano de cara a 2025? ¿Y de cara a los próximos años?
R: Nuestra previsión es que los municipios afectados se enfrentarán a desafíos en la recuperación del mercado inmobiliario, con posibles caídas en los precios y una lenta recuperación en las áreas más dañadas.
P: ¿Qué ocurrirá con el mercado residencial de las zonas afectadas, subirá o bajará el precio de la vivienda en estos municipios?
R: En el medio plazo, se prevé una disminución en los precios de las viviendas en las áreas afectadas debido a la percepción de riesgo y los daños sufridos. Por otro lado, las zonas cercanas no afectadas podrían experimentar un aumento en la demanda y, consecuentemente, en los precios.
Sin embargo, como hemos comentado anteriormente, en el corto plazo se ha visto un escenario poco esperado, traducido en el repunte de precios ante la escasez de oferta y aumento de la demanda.
P: ¿Cuál es la previsión para los mercados comercial y logístico de las zonas afectadas?
R: Los locales comerciales y naves industriales en áreas inundadas podrían enfrentar una disminución en su valor y demanda. Esto principalmente se va a denotar en el importante eje de la Pista de Silla.
El caso de la instalación de IKEA en Alfafar, en el que se tuvo que modificar el planeamiento del municipio a instancias de la multinacional para elevar el centro comercial, ha supuesto un claro ejemplo de buenas prácticas constructivas en zonas inundables, que ha servido para aprender que la prevención debe ser prioritaria. Todo ello, independientemente de lo que supone autorizar desarrollos urbanísticos en zonas inundables por parte de las administraciones.
P: Tras la dana, ¿se han identificado cambios en el comportamiento de inversores?
R: Todavía es pronto para poder evaluar un movimiento consistente en el comportamiento del inversor. No obstante, parece evidente que la catástrofe haya llevado a los inversores a reevaluar sus estrategias, priorizando zonas con menor riesgo de inundaciones y considerando más detenidamente la ubicación y características de los inmuebles antes de invertir.
Hasta el momento de la DANA, no existían excesivos análisis en contra de la inversión en inmuebles situados en zonas inundables, si bien ya se ha visto que en el momento actual, se están descartando inversiones en estas zonas, ante el riesgo de inundaciones futuras, que a buen seguro reincidirán.
P: ¿Qué impacto ha tenido la catástrofe en la confianza del comprador de vivienda en Valencia?
R: La confianza de los compradores se ha visto afectada, especialmente en las zonas más dañadas por la DANA. Sin embargo, con el tiempo y la implementación de medidas de prevención y reconstrucción, se espera una gradual recuperación de la confianza en el mercado inmobiliario valenciano.
Lo que parece evidente es que el residente local de estas zonas no va a producir una migración masiva hacia otras zonas, si bien como municipios del área metropolitana con precios contenidos respecto a la propia ciudad de Valencia, y que tradicionalmente han atraído residentes de otras áreas en busca de precios más asequibles, es difícil que puedan seguir funcionando como atractivo, lo que repercutirá en una desviación hacia otros ámbitos, en particular hacia la zona Norte y Oeste del área metropolitana.
Reconstrucción
P: Las plantas bajas, los garajes, las viviendas, los comercios y las naves industriales son los espacios que más han sufrido. ¿A qué ritmo se está llevando a cabo el proceso de reconstrucción de los mismos?
R: El proceso de reconstrucción de los inmuebles afectados presenta un ritmo más lento de lo deseable principalmente por aspectos relacionados con la financiación y las ayudas para acometer las obras. A ello se le unen factores como la complejidad en bastantes de las intervenciones (requieren reparaciones estructurales significativas o reconstrucción total) así como en las demoliciones. Y la falta de recursos de mano de obra especializada que añade un incremento de los costes.
Desde el IVE se aportan las siguientes las cifras hasta enero de 2025:
- Número de inspecciones realizadas: más de 9.500 inspecciones
- Viviendas declaradas inhabitables: 1.458 viviendas
- Demoliciones necesarias: 305 viviendas
- Desalojos efectuados: 516 desalojos
- Apuntalamientos realizados: 200 apuntalamientos
Aparte no se debe obviar la situación de precariedad en muchos de los sótanos de los edificios, así como la falta de profesionales para, por ejemplo, arreglar los cientos de ascensores inhabilitados que confinan a determinados sectores de la población en sus domicilios.
Pero además de la reconstrucción de los inmuebles, no se debe olvidar la parte que afecta las infraestructuras. Si bien las principales infraestructuras van retornando a la normalidad, todavía queda trabajo por hacer y el ritmo también es lento. Aquí el factor de una correcta coordinación entre las administraciones implicadas y la disponibilidad de recursos ágiles para acometer las obras son factores decisivos.
E igualmente, a nivel de las dotaciones y servicios en los municipios. La afectación por ejemplo, de los colegios que en algunos casos no han podido retomar la actividad y otros edificios destinados a los servicios al ciudadano, requieren para su reconstrucción de la implicación de todos los agentes de cara al próximo año.
P: ¿Cuándo está previsto que Valencia recupere su normalidad?
R: Los horizontes temporales son complicados de determinar. Donde existen compromisos más claros es en la parte de reconstrucción de las infraestructuras y edificaciones para servicio de los ciudadanos. Estos se sitúan según las previsiones en la segunda mitad de este año 2025 – inicio del 2026 o ya a finales del 2026.
Pero con respecto a la “normalidad” referida a los inmuebles residenciales o pequeños negocios, estos horizontes deben acortarse y en ello se está trabajando, aunque no hay visibilidad clara de cuando se conseguirá. No obstante, siempre refiriéndose a los municipios de mayor afectación, porque en el resto, las acciones de reconstrucción o no han sido necesarias o su envergadura es menor y no presentan las problemáticas de las primeras.
P: ¿Cuáles son los principales riesgos que identifican en el proceso de reconstrucción?
R: Todavía queda mucho trabajo de inspección y análisis a nivel estructural de las edificaciones que previsiblemente hará que los volúmenes de las intervenciones en las edificaciones aumenten.
Unido a ello, toda la problemática de gestión administrativa y de disponibilidad de recursos (económicos y no económicos). Y la dificultad del acceso al capital necesario para acometer las obras y aun cuando ya se hayan aprobado las ayudas, unido al riesgo de incremento de los costes de construcción y mano de obra.
Todo ello motiva que el proceso de reconstrucción además de ir lento, pueda complicarse por la confluencia de todos o parte de estos factores, más otros de menor relevancia.
Además, el transcurso del tiempo que “normalice” la situación de no recuperación, no juega a favor.
P: ¿Las localidades más afectadas en determinados segmentos (como el industrial, en el caso de Beniparrell, Aldaia o Massanassa) deberían contar con ayudas específicas para garantizar la recuperación más pronta posible?
R: Reactivar el tejido productivo en estas localidades debe ser una de las principales prioridades junto a la de garantizar la vivienda. Uno de los principales problemas de la zona es la recuperación de la actividad económica que permita no depender tanto de las ayudas.
Pero, entre tanto, estas ayudas son la única esperanza y no están fluyendo lo necesario. Se han aprobado programas de ayuda a las empresas, para las infraestructuras energéticas en los polígonos industriales, y para los negocios de menor envergadura que acompañan a estas empresas, pero la demoras en disponer del capital son relevantes y no es quizás cuestión de establecer más líneas de ayuda sino de que realmente lleguen a los afectados.
Información disponible
P: ¿De qué forma puede contribuir a este proceso el sector privado?
R: El sector privado del área inmobiliaria puede desempeñar un papel clave en la gestión de desastres naturales como una DANA en Valencia, desde la evaluación de daños hasta la planificación de la reconstrucción. Su valor radica en la capacidad de ofrecer información estratégica para administraciones públicas, aseguradoras, promotoras y fondos de inversión.
No solo ofrece ayuda en la evaluación del impacto inmediato, con la evaluación técnica y valoración de daños, sino también en el apoyo en planificación urbana y medidas para mitigar el impacto de desastres como puede ser la revisión de normativas de construcción para proponer mejoras en resistencia estructural y drenaje.
P: En esta situación, ¿qué papel juega el uso de big data inmobiliario? ¿De qué forma puede contribuir a este proceso el sector privado?
R: El Big Data inmobiliario permite no solo cuantificar el impacto de la DANA en Valencia, sino también anticipar tendencias de mercado, optimizar la asignación de recursos para la reconstrucción y mejorar las estrategias de ayuda.
En primer lugar, son importantes las estrategias de prevención y planificación urbana para identificar zonas de riesgo. Los modelos basados en históricos de inundaciones y datos climáticos pueden ayudar a definir normativas más estrictas para nuevas construcciones.
Para la reconstrucción y la asignación de ayudas, se requiere una evaluación de daños. Para esto el análisis geoespacial integrando datos de imágenes satelitales, sensores y drones, permite calcular el alcance de los daños en infraestructuras y viviendas. Algoritmos de machine learning permiten priorizar las áreas de intervención basándose en criterios como densidad poblacional, gravedad de daños y vulnerabilidad socioeconómica. Estas ayudas pueden ser más eficaces y justas segmentando los datos de los afectados, es decir considerando datos de catastro, niveles socioeconómicos. Con Big Data se puede cruzar información en tiempo real para prevenir solicitudes fraudulentas de subvenciones o indemnizaciones.
El impacto de la DANA en el mercado inmobiliario puede analizarse con Big Data desde varias perspectivas: cambios en la demanda, evolución de precios y patrones de migración.
Por ejemplo, se podría analizar el tiempo de venta de una vivienda, un aumento en el tiempo que tarda en venderse puede indicar pérdida de atractivo. Las búsquedas en los portales inmobiliarios también pueden indicar un cambio de tendencia y el cambio de interés en las zonas afectadas. La búsqueda de viviendas en otras zonas menos vulnerables a riesgos climáticos en la zona de Valencia puede indicar una reorientación de la demanda hacia otras zonas.
Con relación a la evolución de los precios, con el potencial de los datos, se puede comparar cómo evolucionaron los precios en otras ciudades tras eventos similares. Con un modelo predictivo, se estima cómo serán los precios en función de la gravedad de la DANA y la rapidez de la reconstrucción. De igual manera, según las características de las viviendas, las viviendas unifamiliares en zonas inundables pueden perder más valor que los pisos en edificios con medidas de drenaje adecuadas.
En definitiva, el Big Data es clave para las administraciones, aseguradoras e inversores ayudando a tomar decisiones más informadas y rápidas.
