«Son unos resultados muy buenos». Así resume Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, el desempeño de la Socimi especializada en oficinas durante el primer trimestre de 2022.
La compañía, con edificios en Madrid, Barcelona y París, ha logrado mejorar sus ingresos un 4,1%, respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 82 millones de euros. También, su beneficio neto crece un 32%, hasta los 26 millones.
La compañía cotizada cierra los primeros tres meses del año con una contratación de más de 51.000 metros cuadrados, un 74% más que el año anterior. Las previsiones para 2022 son muy positivas, por encima de su media histórica, situado en 100.000 metros cuadrados al año.
Su ocupación media es del 95%, alcanzando el 99% en los activos situados en París. Las rentas máximas firmadas en inmuebles del grupo han alcanzado los 940 euros por m2 al año, en París; de 37,5 euros al mes mes, en Madrid; y de 28 euros por m2 al mes, en Barcelona. Su release spread, o precios de alquiler firmados respecto a la renta anterior, es del 9%.
Grandes operaciones de 2022
Las grandes operaciones de arrendamiento del trimestre han sido Miguel Ángel 23 a Mckinsey y Velázquez 86D a AON, Bain, White & Case y Sagardoy.
«El potencial de recorrido para algunas de nuestras ubicaciones es óptimo. Es distinto cuando repercutes la inflación en un contrato recurrente que cuando estas subiendo la inflación en un contrato que se lo merece y para un cliente con una perfomance buena», detalla el consejero delegado.
Además, los proyectos de Diagonal 525, sede de Naturgy en Barcelona; y el activo Marceau, sede de Goldman Sachs en el CBD de París, han empezado a registrar rentas después de finalizar sus obras en 2021.
Rotación de cartera
Desde la cotizada aseguran mantener una estrategia «oportunista» en el mercado, estudiando todas las oportunidades; pero sin un objetivo de inversión o desinversión preconcebido. A finales de 2021, Viñolas ya aseguró que la compañía se situaba en una buena situación tanto de compra corporativa como de activos. «No me atrevo a dar una cifra exacta de nuestra capacidad de inversión pero estaríamos hablando de centenares de millones«.
A 31 de marzo, los saldos disponibles del grupo superaban los 2.600 millones, entre caja y líneas de crédito no dispuestas.
No obstante, Colonial descarta grandes compras y ventas en su porfolio, como llevó a cabo en los últimos años, incluyendo la compra de su homóloga Axiare y los planes de desinversión Alpha 1 y Alpha 2, con los que logró más de 600 millones. En concreto, vendió 17 inmuebles entre 2020 y principios de 2021, por más de 617 millones de euros. La desinversión de estos «activos no estratégicos», ha puesto para la compañía una reducción interanual de tan solo el 1,9%.
Por todo ello, y con un loan to value del 36%, desde la Socimi catalana descartan una gran venta, como hizo su homóloga Merlin Properties, con la venta de la cartera de sucursales alquiladas a BBVA.
«Hemos tenido una estrategia de mejorar nuestro ráting sistemáticamente, así reduciendo nuestro coste. El objetivo era tener menor coste de deuda, el plazo más largo y tener deuda a tipo fijo. Tal y como se ha comportado el mercado, en 2022, pagaremos menos que en 2021. Nos financiamos al 1,35%, un plazo medio de 5-6 años y el 80% de la deuda no vence antes de 2025. El tipo de la mitad de la deuda a partir de 2025 está al 0,2%-0,5%. Tenemos una situación estable y muy atractiva«, comenta Pere Viñolas.
La Socimi mantiene una calificación crediticia de BBB+ por parte de Standard & Poor’s y una calificación de Baa2 con perspectiva “positiva” por parte de Moody’s.
Colonial y la inflación
La Socimi cotizada en el índice de las 35 empresas más relevantes del país cree que no le afectará la inflación. «El 99% de nuestros contratos están indexados a inflación, las revisiones son anuales y automáticas. Los tipos de interés suben para todo el mundo, no para nosotros que tenemos los deberes hechos», precisa Viñolas.
El consejero delegado de Colonial reafirma la apuesta de la compañía por la diversificación geográfica, como fórmula de digerir los vaivenes de la economía nacional: «Las previsiones económicas para España, en 2022 y 2023, tienen un diferencial positivo con las del resto de países europeos, a pesar de haber sido recortadas. Además, nosotros hemos diversificado geográficamente, apostamos por las ciudades principales y por inquilinos solventes en nuestros edificios».
