A pesar de la debilitada demanda, que año tras año no consigue reducir los metros cuadrados de oficinas vacías en las dos principales ciudades de España, el número total de esta tipología de activo sigue creciendo. Así lo refleja el informe The Office Property Telescope, elaborado por el equipo de Real Estate de la consultora EY, que examina el estado del segmento en el mercado de inversión español.
Quienes poseen edificios de oficinas y en su día apostaron por la implantación de medidas sostenible están logrando actualmente maximizar sus tasas de ocupación, ya que cada vez son más las empresas y los individuos que apuestan por la edificación sostenible. En el mismo segmento, en Madrid se detecta un aumento del 71% en la demanda de los inmuebles de calidad A/B+, según otro informe publicado recientemente.
En la zona del barrio barcelonés 22@, a pesar de que existen 109.000 metros cuadrados disponibles, el 40% de la misma consigue un rango de rentas entre un 5% y un 15% superior al de los competidores al disponer de certificación.
Diferencias geográficas
En el mercado de inversión, destaca el volumen transaccional materializado en España durante el primer semestre, con 1.200 millones de euros, pero sin duda también llama la atención el volumen transaccional potencial que todavía no se ha llevado a cabo, con 6.200 millones de euros. El informe achaca el panorama a los efectos de las incertidumbres derivadas de la previsible subida de tipos de interés en la zona euro y a las posibles consecuencias del menor comercio a causa de la invasión de Ucrania.
En este punto, a causa de la subida de los tipos de interés en Europa, el aumento de las tasas de capitalización en las inversiones en oficinas podría suponer un ajuste en la valoración de este tipo de carteras de los principales propietarios de entre el 5% y el 10% para finales de 2022, según estimaciones de la consultora.
A nivel geográfico, hay diferencias. Durante los primeros seis meses del año, Estados Unidos ha concentrado el 40% de la actividad de inversión mundial en oficinas. El ajuste de los precios en este segmento es una realidad que ya están aprovechando los inversores oportunistas tras las seguidas subidas de los tipos de interés por parte de la reserva federal.
Javier García-Mateo e Ivan Azinovic, socios de Real Estate de EY, explican que «los principales tenedores de activos de oficinas en el mercado español se encuentran a día de hoy mucho más concienciados en alquilar sus superficies vacías que en evaluar futuras transacciones aprovechando la probable corrección del mercado».
Evolución del concepto «espacio de trabajo»
Además, el «espacio de trabajo» es un concepto en constante evolución. Otro de los aspectos que analiza el informe es el gran número de multinacionales que están tomando la decisión de descentralizar parte de sus espacios corporativos. Se trata de una tendencia en la que el sentido de «oficina» se acerca tanto a las residencias de sus empleados como a las oficinas de sus clientes mediante el uso de espacios «flexibles». En España, este modus operandi empresarial ya acumula 340.000 metros cuadrados de superficie.
La idea poder centralizar a las más de 450 empresas vinculadas al segmento «Life Science» se traduce en una oportunidad de mercado. El fenómeno podría llegar a suponer un 4,6% del número total de oficinas que hay en España, combinando por tanto más de un millón de metros cuadrados de superficie.
En definitiva, el cambio de criterios a tener en cuenta en la compraventa inmobiliaria, las repercusiones económicas del contexto actual y cómo evoluciona el significado de la palabra «oficina» son cuestiones clave para entender cómo avanza actualmente la inversión en oficinas.
¿Cuáles son las últimas operaciones en Madrid y Barcelona?
En la capital, destaca el Grupo Insur, que ha comprado a la Junta de Compensación Parque de Valdebebas un solar de más de 17.000 metros cuadrados para la creación de un nuevo campus empresarial. La operación afianza su crecimiento en Madrid, donde recientemente la compañía adquirió un edificio de oficinas de 9.000 metros cuadrados en Las Tablas (Madrid Nuevo Norte). La expectación por la construcción del nuevo distrito financiero madrileño está revolucionando el precio de este segmento y también del residencial.
En la ciudad condal, destacan TravelPerk y Social Point, que suman más de 14.000 metros cuadrados prealquilados en el distrito 22@ y representan el 17% de la demanda en la ciudad. Recientemente destacan Unión Investement con la compra de un edificio de oficinas a UBS de 10.000 metros cuadrados por 60 millones o la operación de la aseguradora Zurich con la compra a Urbania de otro edificio de obra nueva por una cantidad aproximada de entre 15 y 20 millones.
