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Madrid Nuevo Norte revoluciona el precio de la vivienda y oficinas en la capital

Madrid Nuevo Norte, la última joya urbanística de Madrid, marcará un hito residencial: de 1.000 viviendas en 1995 a las 10.500 de hoy y un referente de precios similar al de desarrollos como el de Las Tablas, según datos de la plataforma Brainsre.

El proyecto actual Madrid Nuevo Norte comenzó a gestarse hace 30 años como Operación Chamartín. Las cifras objetivas del proyecto lo convierten en el megadesarrollo más importante hoy de Europa. ¿Por qué? Porque aúna una mezcla de usos, -residencial, oficinas, comercial y dotacional- y gracias al nuevo transporte previsto, se vertebra en pleno casco metropolitano de la capital española.

Algo parecido, pero con una mayor dimensión en el caso español, a la reinvención de Canary Wharf, el proyecto que regeneró los antiguos muelles de Londres para convertirlos en un gran distrito de negocios, y que está incluyendo los usos mixtos en su nueva fase. Hay que recordar que el distrito original empezó a desarrollarse en 1980; Madrid Nuevo Norte se planifica a 25 años vista.

Los datos

En el caso de Madrid Nuevo Norte, el complejo urbanístico se extenderá sobre más de 2,3 millones de metros cuadrados edificables. El planeamiento se hará sobre un gran vacío urbano ocupado por el haz de vías del tren que parten de la estación de Chamartín, -que tienen que ser sometidos a soterramiento y que albergarán un superparque-, descampados y antiguos espacios industriales.

Los terrenos sobre los que se va a desarrollar el proyecto se extienden a lo largo de una franja alargada de 5,6 kilómetros de longitud y hasta 1 kilómetro de ancho, que atraviesa el norte de Madrid, desde la calle Mateo Inurria, junto a Plaza de Castilla, hasta la M-40.

Por comparar, se trata de la misma distancia que hay desde Neptuno hasta Plaza de Castilla. Hay proyectadas tres nuevas estaciones de metro, una de tren de cercanías, y 400.000 m2 de zonas verdes.

En total, abarca de una superficie de casi 3,5 millones de m2 (3.290.204 m2), de los cuales, y tras descontar el espacio que ocupan las vías del tren y la M-30, únicamente se actuará sobre 2,3 millones (2.357.443 m2 en concreto). Son datos de Distrito Castellana Norte, la sociedad que pilota el desarrollo, y que engloba a los accionistas fundadores, BBVA y la constructora Grupo San José, y desde hace dos años, a la inmobiliaria cotizada Merlin Properties. Éste último acaba de reafirmar su compromiso con el proyecto pese al conflicto entre los accionistas en los que están actualmente involucrado.

En cuanto al desarrollo de edificios puro y duro, se trata ni más ni menos de crear la nueva City madrileña (1,5 millones de m2 de oficinas), y 10.500 pisos, un 20% con algún tipo de protección pública (4.000). Acogerá también la torre más alta de España con setenta pisos, reformará la estación de Chamartín y generará 250.000 puestos de trabajo. Y aunque no hay una cifra cierta global, Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, ha desvelado que invertirán casi 800 millones en el proyecto.

Desde DCN creen que las primeras viviendas de las casi 11.000 proyectadas podrían entregarse en 2025. De hecho, Jorge Serrano, director técnico del área de Negocio de DCN, avanzó el pasado verano que “puede que en las zonas más sencillas las primeras viviendas comiencen a construirse en los próximos tres años, con lo cual las primeras entregas se podrán producir en cinco años”. Se trataba de la presentación oficial del desarrollo el pasado mes de julio. En este escenario aparece la zona más cercana al barrio de Las Tablas como la más propicia para la entrega de las primeras viviendas.

Las zonas limítrofes como termómetro

Realizar una previsión sobre la cuantía del metro cuadrado en este nuevo desarrollo es un ejercicio hipotético, porque aún quedan dos años al menos para que se construyan las primeras viviendas u oficinas. El proyecto además va a ser muy sensible a los ciclos económicos por los precios a los que se quiere vender en la última ‘joya’ de la corona metropolitana. Y no hay que olvidar que las presiones políticas y jurídicas persisten.

Aún así, se situarán precedentes de cuál es la situación de la obra nueva en las zonas limítrofes de la nueva operación. Las zonas más próximas en las que fijarse para obra nueva son Tres Olivos, Las Tablas, Fuencarral y Montecarmelo. Estas cuatro zonas han tenido desarrollos urbanísticos recientes que permiten colocar un termómetro a la obra nueva del norte madrileño.

Valverde, que agrupa las zonas residenciales de Las Tablas, Tres Olivos y Fuencarral, tiene el metro cuadrado de obra nueva en 4.215 euros, con datos de la plataforma inmobiliaria de Brainsre en el primer trimestre del año 2021.

El barrio de Castilla, limitado por Plaza Castilla, la M-30 y el Paseo de la Castellana, tiene el metro cuadrado de obra nueva de toda la zona a estudiar, en 7.051 euros. Inferior, el de su barrio colindante Costillares, donde las cifras son más cercanas a las de Valverde, con 4.975 euros el metro cuadrado.

Previsiblemente, los precios de la obra nueva de la Operación Chamartín se dividirán en dos partes. La primera, con precios más altos, la más próxima a Paseo de la Castellana, en la que sin embargo es mayoritaria la ubicación de la zona comercial y de oficinas.

La segunda, todo el desarrollo que incluirá Montecarmelo, Tres Olivos, Fuencarral y Las Tablas. Es donde se situará el grueso de la promoción residencial; de hecho las primeras viviendas serán las situadas junto al actual PAU de Las Tablas.

Si nos atenemos a los precios de publicación de la vivienda de segunda mano, el dato en Las Tablas y Los Olivos, desciende hasta los 3.356 euros/m2, señala María Moreno, data scientist de Brainsre.

Nueva España, el barrio donde se engloba la mayor parte de la vivienda en el entorno de Plaza Castilla, presenta unos precios de publicación de 5.554 euros el m2.

Con la pandemia, los precios de la vivienda usada han sufrido un descenso más acusado que la obra nueva, agravado por las dificultades en las visitas domiciliarias. Hay que tener en cuenta también que las promociones de vivienda nueva son ya escasas, porque el grueso de la construcción se concentra ahora en Valdebebas, y algo menos, en Montecarmelo. En el caso de Nueva España y Plaza Castilla, las promociones están muy enfocadas a vivienda prime y de segmento medio alto, con lo que el precio se dispara hasta el entorno de los 7.000 euros el m2.

Precios altos y demanda de reposición

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, señala que “a día de hoy, si hubiera producto el precio del m2 residencial se situaría en una horquilla de 4.750-5.000 euros“. El directivo recuerda que el mercado se va a orientar sobre todo a vivienda de reposición en su mayor parte por el perfil de cliente. “La primera vivienda también tendrá protagonismo, y con el empuje del alquiler veremos operaciones de inversión y promoción destinadas al arrendamiento“, asegura.

Mikel Echevarren, CEO de Colliers, lo lleva a la parte alta de precios: “Respecto a viviendas entendemos que el entorno del metro cuadrado debería situarse para la vivienda libre en el entorno de los 5000 € y para oficinas en un alquiler entre 25 y 30 € el metro cuadrado“.

Ambos se remiten a referencias razonables, “viendo los precios de venta de viviendas de obra nueva en ámbitos cercanos como el paseo de la Dirección y tomando también la referencia del alquiler de oficinas en el entorno de plaza Castilla”.

“En vivienda libre el perfil claramente es de clase media media-alta aunque también se pondrá una oferta significativa de vivienda protegida. Por lo tanto el perfil es similar al que ya existe en la zona norte de Madrid, en desarrollos como Montecarmelo, Las Tablas…”, precisa Echevarren.
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Evolución de los precios

En cualquier caso, el impacto de los vaivenes de la economía, dificulta una previsión muy definida de los precios. Esto se puede comprobar con el impacto de la pandemia, que se ha dejado sentir en la comparativa interanual del coste de las casas.

Así, si comparamos con los datos de la plataforma big data de Brainsre, el primer trimestre de 2021 frente al mismo periodo de 2020, que ya recogió los últimos quince días de marzo con el confinamiento total, los precios han caído. En el caso de Las Tablas tres Olivos, se ha registrado un descenso interanual hasta marzo del 3,1%, frente a una ligera subida del conjunto del municipio de Madrid. No así en las zonas de Plaza Castilla y Nueva España, donde a pesar del coronavirus, los precios se han incrementado hasta marzo un 0,3%  y un 4,3% interanual, respectivamente.

Ámbito de desarrollo y tramitación

Con la aprobación definitiva del proyecto, en julio de 2020, Madrid Nuevo Norte se cerró la fase de planeamiento del proyecto y se entró en la fase de gestión urbanística y de la propiedad.

El próximo hito administrativo es la firma del Convenio Marco entre las administraciones implicadas (Adif, CAM, Ayuntamiento de Madrid) y DCN, para abordar las obras de las grandes infraestructuras. “El contenido del convenio ya está validado por todas las partes, por lo que se podrá firmar en fechas próximas”, señalan desde la sociedad, Distrito Castellana Norte.

Por ámbitos de desarrollo, y como se observa en el gráfico, lo que se denomina zona sur o Centro de Negocios Chamartín, que corresponde al ámbito más cercano a Plaza Castilla, albergará un mayor porcentaje de terciario. “Se trata de aprovechar el tirón de las Cuatro Torres y la entrada directa a la ciudad, para generar lo que se conocerá como nuevo Azca, con vocación de nuevo distrito de negocio”, señalan desde las consultoras.

Fuente: CBRE

Los propietarios del suelo

¿Y quienes controlan la mayor cantidad de suelo? Aproximadamente, DCN tiene un poco más del 60% en Centro de Negocios; casi el 30% en Malmea-San Roque-Tres Olivos y más del 95% en Las Tablas Oeste, explican a brainsre.news fuentes cercanas al proyecto.

El mayor porcentaje de pequeños propietarios se sitúa en el ámbito que comprende Malmea, Tres Olivos, Las Tablas y Fuencarral. De hecho, una de las primeras operaciones públicas se dio a conocer este verano. Así, el pasado 30 de julio Pryconsa adquirió una parcela de 6.556 m2 muy próxima la la Operación Madrid Nuevo Norteen concreto, la parcela está incluida en el sector APE 08-20 “Malmea-San Roque–Tres Olivos, que tiene mayoría de uso residencial, aunque también se incluye el terciario y comercial en planta baja.

Una vez firmado el Convenio Marco, DCN podrá materializar la compra de los terrenos de ADIF, cuyos derechos ganó en el concurso público de 1993. Las dos condiciones necesarias para la adquisición de los terrenos son que el proyecto cuente con un instrumento de planeamiento aprobado definitivamente y que exista un convenio que regule la relación entre las partes para ejecutar las grandes infraestructuras que afectan a toda la ciudad.

En paralelo a este proceso, se está avanzando en la gestión de la propiedad, con la creación de las comisiones gestoras, que son el embrión de las futuras Juntas de Compensación. Las Juntas de Compensación serán las encargadas de redactar los proyectos de urbanización que tendrá que aprobar el Ayuntamiento, y después se podrá empezar a urbanizar.

Fuente: CBRE

Vaivenes políticos, reversionistas, Baraka….

La ‘Operación Chamartín’ nace en los años noventa de la necesidad de darle un uso a los terrenos ferroviarios de la estación Chamartín y renovarla de paso, en un momento de ‘fiebre’ por los soterramientos de vía y su aprovechamiento urbanístico, como ocurrió en otras ciudades (Logroño, Málaga o Zaragoza). En origen, solo comprendía la reforma de la estación de Chamartín y un pequeño planteamiento residencial.

En 1992 Renfe, organismo dependiente del entonces ministro de Fomento Josep Borrell y ahora llamada Adif, adjudicó a Unitaria, una sociedad de la extinta banca Argentaria, el desarrollo urbanístico de Chamartín.

Los solares se englobaron en una sociedad denominada DUCH, germen de la actual DCN para llevar a cabo el desarrollo urbanístico, participada por la constructora San José y Argentaria. Con la compra de esta por parte de BBVA, el banco se hace con algo más de un 74% de participación accionarial. Y hace dos años, se sumó Merlin Properties.

El primero de los frentes abiertos con esta operación es el de los antiguos propietarios del suelo. Expropiados por el Estado para la construcción del ferrocarril, se enfrentaron en los tribunales para recuperar sus terrenos después de que Renfe decidiera cambiar su uso al ladrillo; son los llamados reversionistas.

No obstante, en 2012 el Tribunal Supremo confirmó que no procedía la reversión de los territorios al no estar desafectados del objeto para el que fueron expropiados.

Y apareció Casanova

Con la nueva reactivación de la operación, salieron de nuevo a la luz de la mano del empresario Trinitario Casanova, dueño de Baraka.

En 2018 el empresario adquirió a los antiguos propietarios de los terrenos su derecho de reversión, a los que pagó una pequeña parte de una opción de compraventa por alrededor de 400 millones de euros, según comunicó entonces el propio grupo inmobiliario.

Y presentó una demanda con la que intentaba percibir una compensación de 713 millones por los terrenos de la Operación Chamartín, que reclamaba a BBVA y Distrito Castellana Norte (DCN).

A finales de abril, el Juzgado de Primera Instancia número 40 de Madrid ha desestimado la demanda argumentando que Casanova no tiene los derechos de reversión sobre ese suelo. Y tampoco considera que la petición deba ir contra BBVA como accionista mayoritario de DCN.

Del lado político, la operación ha servido de arma arrojadiza para los partidos políticos, según el color del Gobierno en cada momento. Pero el quid de la polémica siempre reside en los aumentos o disminuciones de la edificabilidad. En 1995, el terreno se planifica para construir mil viviendas. Hoy, tras reducciones y ampliaciones de coeficientes de edificabilidad, están programadas 10.500 casas, con un 20% de vivienda oficial.

El último escollo, de BBVA

La última piedra en el camino la acaba de poner BBVA. San José junto con su socio, la socimi Merlin Properties, van a recurrir a la vía del arbitraje ante su socio mayoritario del proyecto.

Y es que la entidad financiera que preside Carlos Torres Vila quiere cambiar los estatutos de la sociedad, para blindar la compra preferente de su participación por otro de sus ahora socios, en caso de venta de una participación de este macroplan para la zona norte de Madrid.

Ambos accionistas minoritarios, San José y Merlin, no van a aceptar esa limitación de derechos; en los estatutos de la Operación hay una cláusula de sumisión a arbitraje y van a recurrir a esta vía para poder solucionarlo.

Habrá que esperar al día 20 de este mes; hay una junta extraordinaria de accionistas de DCN, en la que de hecho se propone eliminar el derecho de preferencia.

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