Datos: Brains Real Estate y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana · Q1-2026
El Boletín Oficial del Estado publicó el pasado 29 de julio la resolución que incorpora a Asturias al mapa de zonas de mercado residencial tensionado, la figura que crea la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. La medida, en vigor desde ayer, afecta a doce ámbitos muy delimitados dentro de cinco concejos: el núcleo urbano de Llanes junto con Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio; los núcleos de Arenas y Poo en Cabrales; los barrios de La Arena y Cimadevilla en Gijón; el barrio de La Magdalena en Avilés; y Luanco, en Gozón.
La ley permite declarar tensionada una zona cuando se cumple al menos uno de dos criterios: que el esfuerzo financiero de los hogares supere el 30% de la renta media, o que el precio de la vivienda haya crecido cinco puntos por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años. Con esta resolución, Asturias se convierte en la quinta comunidad autónoma en activar el mecanismo, junto a Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia, que entre las cinco suman ya 317 municipios declarados en España.
El esfuerzo por concejo: solo dos superan el 30% y ninguno está declarado
Aquí está la paradoja que revelan los datos de Brains Real Estate del Q1-2026: si se mide el esfuerzo a nivel de concejo completo, ninguno de los cinco territorios declarados llega al umbral del 30%. Gijón, el más tensionado de los cinco, se queda en el 26,7%; le siguen Cabrales (22,9%), Llanes (22,5%), Avilés (22,4%) y Gozón (21,3%). En cambio, los dos únicos concejos asturianos que sí superan el 30% —Cabranes, con un 53,0% disparado por un mercado de alquiler muy pequeño y volátil, y Tapia de Casariego, con un 30,1%— no figuran en la resolución.
La explicación está en la escala de la declaración: el Principado no ha tensionado los concejos enteros, sino barrios y núcleos concretos de fuerte presión turística y de segunda residencia, donde el esfuerzo real es sensiblemente mayor que la media del municipio que lo engloba. El promedio municipal diluye lo que ocurre, por ejemplo, en Cimadevilla o en el núcleo de Llanes en temporada alta.
Fuente: BOE — Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, 29 de julio de 2026. Ubicaciones aproximadas.
La tabla siguiente recoge el esfuerzo, el precio y la variación de los 59 concejos asturianos con datos suficientes en el Q1-2026. Los marcados con el borde verde son los cinco que tienen alguna zona declarada tensionada.
| Concejo ↕ | €/m² ↕ | Var. anual ↕ | Recibo/mes ↕ | Esfuerzo ↕ |
|---|
Fuente: Brains Real Estate · Q1-2026. Esfuerzo = % de la renta media del hogar destinado al alquiler.
Fuera de los cinco concejos declarados, otros territorios asturianos —Colunga (27,4%), Ribadesella (25,8%), Villaviciosa (25,7%) u Oviedo (25,1%)— rondan también niveles altos de esfuerzo sin que, de momento, se haya iniciado ningún trámite conocido para incorporarlos a una segunda fase de declaración.
La escalada del alquiler en los cinco concejos tensionados desde 2015
La serie histórica de Brains Real Estate confirma que la presión no es nueva. Desde el Q2-2015, el precio del alquiler se ha disparado en los cinco concejos: Gozón acumula un +91,2%, seguido de Gijón (+87,5%), Avilés (+67,9%) y Llanes (+49,5%). Solo en el último año, Gijón sube un 14,9% y Avilés un 13,4%, muy por encima de la inflación.
Fuente: Brains Real Estate. Cabrales no se representa en el gráfico por discontinuidad de la serie (ver nota metodológica).
| Concejo | Var. desde 2015 | Var. 5 años | Var. interanual |
|---|---|---|---|
| Gozón | +91,2% | +31,7% | +3,5% |
| Gijón | +87,5% | +55,7% | +14,9% |
| Avilés | +67,9% | +47,6% | +13,4% |
| Llanes | +49,5% | +20,5% | +7,8% |
| Cabrales | +55,8%* | s/d* | s/d* |
Fuente: Brains Real Estate, Q2-2015 a Q2-2026. *Cabrales tiene una serie discontinua por su bajo volumen de anuncios; el dato de variación desde 2015 compara los puntos disponibles más próximos, no trimestres exactos.
Qué cambia para inquilinos y propietarios en las zonas declaradas
A diferencia de lo que ocurre en Madrid o Valencia, donde ambas comunidades han optado por no declarar ninguna zona pese a superar los umbrales, en Asturias el mecanismo ya está activo desde ayer en los doce ámbitos señalados:
- Los nuevos contratos quedan limitados. La renta de salida no podrá superar, con carácter general, la última renta vigente del contrato anterior actualizada con el índice de referencia del alquiler del INE. Solo se puede superar ese límite hasta un 10% en supuestos tasados por la ley.
- El umbral de gran tenedor podría bajar de 10 a 5 inmuebles. La ley permite esa rebaja dentro de zonas declaradas, como ya ocurre en varios municipios catalanes. El Principado no ha confirmado todavía si la aplicará en Asturias.
- La medida dura tres años y forma parte de lo que la Consejería de Vivienda asturiana ha calificado como primera fase: el Gobierno regional prevé seguimiento y control de estas doce zonas antes de valorar una segunda ronda de declaraciones.
- Se combina con medidas de oferta. El Principado ha anunciado su intención de limitar nuevas licencias de vivienda de uso turístico dentro de las zonas declaradas y ha firmado con el Ministerio la incorporación de cerca de 400 viviendas al parque de alquiler asequible.
El debate sobre la eficacia de la medida sigue abierto: el Ministerio sostiene que en Cataluña, País Vasco y Navarra los datos ya muestran contención de precios con más contratos en vigor, mientras que parte del sector inmobiliario advierte del riesgo de que la limitación reduzca la oferta disponible en el mercado libre. Los concejos asturianos que hoy superan el 30% de esfuerzo sin estar declarados —Cabranes y Tapia de Casariego— quedan, de momento, fuera de cualquier límite de precios.
Nota metodológica · Fuentes
La serie histórica de Cabrales presenta huecos por el reducido volumen de anuncios de alquiler en el concejo, característico de mercados rurales de montaña con muy poca oferta.
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