España, entre los mercados de oficinas más atractivos de Europa

Datos: CBRE Research · Why invest in Offices?, 2026

La consultora dibuja un mercado que combina dos fuerzas que rara vez coinciden con esta intensidad: una demanda que crece más que en el resto de Europa y una oferta de calidad que se agota en las ubicaciones centrales. El resultado es un escenario de visibilidad de ingresos creciente para el propietario y de rentas con recorrido, en un momento en el que las condiciones de financiación para oficinas core vuelven a situarse en niveles competitivos.

La contratación crece más en España que en Europa

En un contexto de evolución desigual entre ciudades —del fuerte dinamismo de Londres Centro, con un crecimiento del 20%, a la ligera caída del 2% de París—, Madrid y Barcelona lideran el crecimiento de la contratación frente a los principales mercados europeos. Pese a las dudas en torno al trabajo híbrido, la contratación media en Europa se mantiene en línea con los ciclos anteriores, y en ese marco los dos mercados españoles registran niveles un 35% superiores a los observados entre 2010 y 2014.

La ventaja también se aprecia en el plazo corto. Si se comparan los tres últimos años con el trienio inmediatamente anterior, ambas ciudades vuelven a situarse por delante del conjunto del continente, que en esa misma ventana temporal se mantiene prácticamente plano.

La foto de futuro refuerza la de presente. Más de la mitad de la creación de empleo de oficina prevista en la Unión Europea entre 2026 y 2030 se concentrará en solo cinco ciudades, y Madrid y Barcelona captarán el 14% de ese total. Es una concentración que sitúa a los dos mercados españoles en el grupo de cabeza europeo justo cuando su capacidad de dar respuesta con producto de calidad es más limitada.

La falta de oferta prime seguirá presionando el CBD

Mientras la mayoría de los mercados europeos mantienen niveles de disponibilidad en sus distritos de negocios superiores a los de 2019, Madrid y Barcelona destacan por la escasez: Barcelona está ya a solo un punto porcentual de sus niveles prepandemia y Madrid se sitúa incluso 0,9 puntos porcentuales por debajo. La brecha de disponibilidad entre el CBD y el resto del mercado alcanza los 10,5 puntos porcentuales, muy por encima de la observada en otras capitales europeas.

La disponibilidad de espacios de Grado A es extremadamente reducida: las empresas que buscan calidad disponen de poco más de diez alternativas en Madrid y apenas cinco en Barcelona, una cifra aún menor para demandas superiores a 1.000 m². Y la oferta futura difícilmente aliviará la situación: en Madrid, la promoción prevista en el CBD caerá un 40% en los próximos tres años respecto a los tres anteriores, mientras la reconversión a usos alternativos ha retirado más de 240.000 m² de stock en el último lustro.

La escasez en el centro está desplazando la demanda hacia otros mercados urbanos. En Madrid, Centro Ciudad registra uno de los mayores crecimientos de contratación respecto a su media histórica, con un 19% más en 2025, una disponibilidad que sigue por debajo del 4% y una nueva oferta que se absorbe con rapidez. Barcelona muestra una dinámica similar: la rápida absorción de Estel, el mayor desarrollo de oficinas de la ciudad, evidencia la capacidad del mercado para asumir producto de calidad fuera del CBD tradicional.

Las rentas mantienen potencial de crecimiento

La mejora de los fundamentales ya se refleja en las rentas prime, con avances de doble dígito en los principales submercados. Aun así, ambos mercados siguen ofreciendo costes de alquiler muy competitivos en comparación con otras capitales europeas, y la consultora estima un potencial de crecimiento de 2 puntos porcentuales por encima de la media europea para los próximos tres años.

Crecimiento de la renta prime. Fuente: CBRE Research · Why invest in Offices?, 2026

El margen de recorrido tiene una explicación histórica. Aunque todos los grandes mercados europeos corrigieron rentas tras la crisis financiera global, la recuperación en España fue mucho más gradual: Madrid y Barcelona tardaron 16 años en recuperar los niveles previos a la crisis, frente a los tres años de Reino Unido o Francia. Como resultado, en 2025 la renta prime de Madrid apenas superaba en un 13% los niveles de 2008, frente a cerca del 60% de París o el prácticamente doble de Londres.

A medida que se reduce la disponibilidad de espacios prime, las rentas se consolidan como el principal mecanismo de ajuste del mercado. El creciente número de operaciones cerradas por encima de 40 €/m²/mes en Madrid refleja una mayor aceptación de niveles de renta más elevados por parte de las empresas, y las perspectivas siguen apuntando a nuevos incrementos en ambas ciudades.

La tesis de la consultora se resume en seis fundamentales: una contratación por encima de anteriores ciclos de recuperación, una oferta futura en CBD insuficiente para absorber la demanda prevista, una disponibilidad prime igual o inferior a la previa a la pandemia, unas rentas con recorrido, un crecimiento de ingresos respaldado por los fundamentales ocupacionales y unas condiciones de financiación para oficinas core de nuevo en niveles competitivos. Con la escasez de espacio de calidad extendiéndose más allá del CBD, las operaciones de inversión empiezan a ampliarse hacia otros mercados urbanos estratégicamente localizados.