Datos: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026 · precios de oferta
Última actualización
Noviembre de 2026, con datos del tercer trimestre de 2026. Este artículo se actualiza cada trimestre.
Según los últimos datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, el precio medio de publicación de un piso en venta en Guindalera es de 7.482 €/m², por encima de la media de Madrid (6.597 €/m²), aunque lejos de los más de 11.000 €/m² del vecino barrio de Lista. En el último año ha subido un 4,7% por metro; el precio medio por piso ha subido más, un 10,7%, porque este año se anuncian pisos algo más grandes. El alquiler, en cambio, se ha frenado: está en 23,6 €/m² al mes, prácticamente igual que hace un año y algo por debajo de la media de la ciudad (24,3 €/m²). El alquiler medio por piso sí ha subido un 9,2%, también porque se anuncian pisos más amplios.
Guindalera, en un vistazo
Guindalera es el barrio más oriental del distrito de Salamanca, entre la calle de Francisco Silvela y la M-30. Tiene el ambiente del Salamanca más de barrio: calles de comercio de toda la vida, un mercado municipal abierto en 1944 que, según el Ayuntamiento, tuvo las primeras cámaras frigoríficas de Madrid, y un equipo de fútbol, el Club Recreativo Guindalera, fundado por comerciantes del barrio en 1924.
En 2026 vivían en el barrio 43.038 personas en unas 160 hectáreas, unos 269 vecinos por hectárea. La edad media es de 46,1 años, casi como en el distrito (45,9), y el 15,3% de los vecinos tiene nacionalidad extranjera, menos que el 19,7% de Salamanca.
¿Cuánto cuesta comprar o alquilar en Guindalera?
¿Qué se puede encontrar con cada presupuesto? Un piso de un dormitorio se anuncia de media por unos 482.000 euros, uno de dos, por unos 695.700, y uno de tres ya supera el millón. Aquí los pisos son grandes: uno de tres dormitorios tiene de media unos 134 m². En alquiler, uno de un dormitorio sale por unos 1.520 euros al mes y uno de dos, por unos 2.040.
| Tipo de piso | Precio medio de compra (€) | Cuánto ha subido en un año | Alquiler medio al mes (€) | Cuánto ha subido en un año |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 482.018 | +20,9% | 1.522 | +11,7% |
| 2 dormitorios | 695.685 | +9,3% | 2.039 | +9,5% |
| 3 dormitorios | 1.033.671 | +6,6% | 2.540 | +8,1% |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026, frente al mismo trimestre de 2025. Precio medio de los pisos anunciados en venta y en alquiler. Los pisos de cuatro dormitorios o más no se incluyen en la tabla.
| Pisos en venta | Anuncios en el trimestre | Precio por m² (€) | Superficie media |
|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 181 | 8.178 | 59 m² |
| 2 dormitorios | 282 | 7.955 | 87 m² |
| 3 dormitorios | 295 | 7.703 | 134 m² |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Pisos anunciados en venta en Guindalera.
Qué hace falta para comprar
Si se compra un piso al precio medio, unos 841.600 euros, el banco suele financiar como mucho el 80%. Hay que tener ahorrados unos 168.300 euros de entrada, más impuestos y gastos, que en un piso de segunda mano suelen rondar otro 10%. Con una hipoteca de unos 673.000 euros a 30 años al 3,5%, la cuota se va a unos 3.020 euros al mes. Para que no se lleve más del 35% del sueldo, hacen falta unos 8.640 euros netos al mes en casa.
Qué hace falta para alquilar
Para pagar los 1.871 euros de un alquiler medio sin pasar del 30% de los ingresos, un hogar necesita ganar unos 6.240 euros netos al mes. Aquí, al contrario que en los barrios del sur, alquilar sale más barato cada mes que pagar la hipoteca de un piso medio, y sin tener que reunir la entrada. Eso sí, no se compara el mismo piso: el piso medio en venta tiene unos 112 m² y el de alquiler, unos 79 m². Alquilar un piso del tamaño del que se vende costaría unos 2.640 euros al mes.
Qué pisos se encuentran
Es un mercado con mucha oferta: durante el trimestre se anunciaron 1.027 pisos en venta y 1.168 en alquiler. Casi todo es segunda mano; solo 22 eran de obra nueva. El piso medio en venta tiene unos 112 m² y el de alquiler, unos 79 m².
A finales de septiembre, los dos grandes portales tenían 279 pisos en venta y 211 en alquiler en el barrio.
Cómo es vivir en Guindalera
Es un barrio muy bien conectado. En el barrio o en su borde hay cinco estaciones de Metro: Avenida de América (líneas 4, 6, 7 y 9), Diego de León (4, 5 y 6), Manuel Becerra (2 y 6), Cartagena y Parque de las Avenidas (7). En Avenida de América está además uno de los grandes intercambiadores de la ciudad, con autobuses a Alcalá, Torrejón o Coslada y de largo recorrido. Todo el distrito tiene estacionamiento regulado (SER).
En servicios, el centro de salud Baviera se estrenó en 2021, seis veces más grande que el anterior. El centro cultural Buenavista, en una antigua casa de baños de la calle Cartagena, alberga la biblioteca municipal David Gistau. Para pasear está el parque Eva Duarte de Perón, una antigua quinta junto a Francisco Silvela. Aun así, hay solo unos 5,1 m² de zona verde por vecino, más de tres veces menos que la media de Madrid.
Guindalera frente a los barrios de alrededor
¿Y si Guindalera no termina de convencer? La tabla lo compara con sus vecinos. Prosperidad, al otro lado de la avenida de América, ya en Chamartín, es algo más barato, y Fuente del Berro, dentro de Salamanca, algo más caro por metro. Cruzar Francisco Silvela hacia Lista supone pagar un 50% más por metro. En cambio, al otro lado de la M-30, Ventas y Concepción, en Ciudad Lineal, cuestan entre 4.650 y 5.600 €/m², bastante menos.
| Barrio | Venta (€/m²) | Precio medio de compra (€) | Alquiler (€/m² al mes) | Alquiler medio al mes (€) |
|---|---|---|---|---|
| Guindalera | 7.482 | 841.558 | 23,6 | 1.871 |
| Fuente del Berro | 7.963 | 785.104 | 25,1 | 1.864 |
| Lista | 11.227 | 1.448.956 | 29,5 | 2.709 |
| Prosperidad (Chamartín) | 6.974 | 767.250 | 23,1 | 1.874 |
| Concepción (Ciudad Lineal) | 5.589 | 533.611 | 20,2 | 1.412 |
| Ventas (Ciudad Lineal) | 4.653 | 346.967 | 21,1 | 1.450 |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Precios medios de los anuncios de venta y alquiler de cada barrio, no precios de cierre.
Cómo han cambiado los precios: la compra sigue, el alquiler se para
En 2019, comprar un piso en Guindalera costaba de media unos 490.000 euros; hoy, unos 841.600, un 72% más. El gran salto fue entre 2023 y 2025. El alquiler medio casi se ha duplicado en diez años, de 955 euros al mes en 2015 a 1.871, pero por metro cuadrado se ha quedado quieto en el último año.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en el barrio.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en el barrio.
Más datos del mercado: precios por dormitorios y por metro cuadrado
Desde 2019, los pisos de tres dormitorios han pasado de unos 493.000 euros a más de 1.030.000, más del doble. Los de dos han subido un 80%, y los de uno, un 66%. En alquiler, el de dos dormitorios ha pasado de 914 euros al mes en 2015 a 2.039.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en Guindalera, por número de dormitorios.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en Guindalera, por número de dormitorios.
Por metro cuadrado, alquilar en Guindalera costaba 11,7 €/m² al mes en 2015. Hoy cuesta 23,6 €/m², el doble, pero apenas ha cambiado desde 2025.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta de vivienda en alquiler.
La mirada del inversor
Para quien compra para alquilar, la cuenta que importa es la rentabilidad bruta: lo que se saca en un año alquilando un piso frente a lo que cuesta comprarlo, sin descontar gastos ni impuestos. En el gráfico, las barras son el precio de venta por metro y la línea, esa rentabilidad. En Guindalera ha bajado al 3,8%, su nivel más bajo desde 2019, porque la compra sigue subiendo y el alquiler no. Está por debajo del 4,4% de media en Madrid y muy lejos de barrios como Pueblo Nuevo (5,5%) o Almendrales (7,3%). Es un barrio para vivir o para conservar patrimonio más que para buscar rentabilidad.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta. Rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio de venta, antes de gastos e impuestos.
Qué puede cambiar en el barrio
El cambio más visible ya está terminado: el edificio multifuncional de Guindalera, en la calle Francisco Remiro, acabó sus obras en marzo de 2026 tras una inversión de 12,5 millones de euros. Tiene seis plantas con escuela infantil, centro de día, centro de mayores y ludoteca; la escuela infantil abrió en septiembre de 2026. El Ayuntamiento también prevé ensanchar aceras en el barrio, sin fechas concretas.
Al sur, junto a Alcalá, el parque Ventas cubrirá la M-30 con una losa de más de 16.000 m² de nuevo espacio público, junto a Fuente del Berro, que unirá Salamanca y Ciudad Lineal. Con 78,9 millones de euros de presupuesto, en septiembre de 2026 las obras superaban el 70% y está previsto terminarlo en la primavera de 2027.
En resumen, Guindalera es el Salamanca más de barrio: pisos grandes, comercio de siempre y una de las mejores conexiones de Metro y autobús de Madrid, por bastante menos que en Lista o Goya. La contrapartida es el precio de entrada, unos 250.000 euros de ahorro entre entrada, impuestos y gastos para un piso medio, y la falta de zonas verdes. Antes de decidirse, merece la pena comparar comprar con alquilar, que aquí sale más barato cada mes, y ver también Prosperidad o Fuente del Berro.
Preguntas frecuentes sobre vivir en Guindalera
Nota metodológica · Fuentes
Los ejemplos de compra y alquiler son cálculos orientativos de elaboración propia: hipoteca del 80% del precio medio a 30 años y tipo fijo del 3,5%, un tipo de ejemplo (el euríbor a doce meses cerró octubre de 2026 en el 3,239% y cada banco aplica después su diferencial y condiciones); gastos e impuestos estimados en torno al 10% del precio; esfuerzo máximo del 35% de los ingresos netos para la hipoteca y del 30% para el alquiler.
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