Datos: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026 · precios de oferta
Última actualización
Noviembre de 2026, con datos del tercer trimestre de 2026. Este artículo se actualiza cada trimestre.
Según los últimos datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, el precio medio de publicación de un piso en venta en Almendrales es de 4.057 €/m², bastante menos que la media de Madrid (6.597 €/m²). El alquiler, en cambio, ya está en 24,7 €/m² al mes, por encima de los 24,3 €/m² de la ciudad. Es decir: comprar aquí sigue siendo más barato que en la media de Madrid, pero alquilar ya no.
Almendrales, en un vistazo
Almendrales está en el norte del distrito de Usera, entre la avenida de Córdoba, el entorno del hospital Doce de Octubre y el río Manzanares. Es uno de los barrios más antiguos del distrito: buena parte de sus bloques se levantó a partir de 1958 y durante los años sesenta. La avenida de Andalucía lo atraviesa y deja una parte, la del entorno de la calle Antonio López, separada del resto.
En 2022 vivían en el barrio 22.499 personas en unas 78 hectáreas, cerca de 290 vecinos por hectárea. La edad media era de 41,9 años, algo menos que en el conjunto de Usera, y el 28,3% de los vecinos tenía nacionalidad extranjera, frente al 23,9% del distrito. Usera concentra la mayor comunidad china de España, y el centro de salud de Almendrales recibió en 2019 un premio de esa comunidad por su trabajo con ella.
¿Cuánto cuesta comprar o alquilar en Almendrales?
¿Qué se puede encontrar con cada presupuesto? Aquí pasa algo curioso: los pisos de uno, dos y tres dormitorios se anuncian a precios muy parecidos, en torno a los 310.000 euros. No es que salga igual comprar uno pequeño que uno grande: los de un dormitorio se anuncian mucho más caros por metro, unos 5.600 €/m², y los de tres, unos 3.900 €/m². Como el de tres tiene más metros, acaba costando casi lo mismo. Lo habitual son los de dos y tres dormitorios, que suman casi nueve de cada diez pisos en venta. En alquiler, un piso de un dormitorio sale por unos 1.270 euros al mes y uno de tres, por unos 1.720.
| Tipo de piso | Precio medio de compra (€) | Cuánto ha subido en un año | Alquiler medio al mes (€) | Cuánto ha subido en un año |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 310.176* | +22,2% | 1.274 | +11,8% |
| 2 dormitorios | 311.433 | +25,9% | 1.317* | +3,1% |
| 3 dormitorios | 313.949 | −9,7% | 1.720* | +18,5% |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026, frente al mismo trimestre de 2025. Precio medio de los pisos anunciados en venta y en alquiler. *Datos con pocos anuncios (menos de 35), solo orientativos. Los pisos de cuatro dormitorios o más se dejan fuera por falta de muestra.
| Pisos en venta | Anuncios en el trimestre | Precio por m² (€) | Superficie media |
|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 34 | 5.630 | 55 m² |
| 2 dormitorios | 116 | 4.622 | 67 m² |
| 3 dormitorios | 118 | 3.857 | 81 m² |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Pisos anunciados en venta en Almendrales. Con 34 anuncios, el dato de un dormitorio es solo orientativo.
Qué hace falta para comprar
Si se compra un piso al precio medio, unos 328.900 euros, el banco suele financiar como mucho el 80%. Hay que tener ahorrados unos 65.800 euros de entrada, más impuestos y gastos, que en un piso de segunda mano suelen rondar otro 10%. Con una hipoteca de unos 263.000 euros a 30 años al 3,5%, la cuota se queda en unos 1.180 euros al mes. Para que no se lleve más del 35% del sueldo, hacen falta unos 3.400 euros netos al mes en casa.
Qué hace falta para alquilar
Para pagar los 1.460 euros de un alquiler medio sin pasar del 30% de los ingresos, un hogar necesita ganar unos 4.900 euros netos al mes. La cuota de una hipoteca media sigue saliendo más barata que el alquiler medio, aunque al comprar hay que sumar comunidad, IBI y seguros, y reunir una entrada bastante más alta que en otros barrios del sur. Eso sí, no se compara el mismo piso: el piso medio en venta tiene unos 81 m² y el de alquiler, unos 59 m². Alquilar un piso del tamaño del que se vende costaría unos 2.000 euros al mes.
Qué pisos se encuentran
Casi todo es segunda mano: de los 308 pisos que se anunciaron en venta durante el trimestre, solo 4 eran de obra nueva. Y son pisos amplios para la zona: el piso medio en venta tiene unos 81 m² y el de alquiler, unos 59 m².
Lo difícil, otra vez, es el alquiler. A finales de septiembre, los dos grandes portales tenían 94 pisos en venta y solo 32 en alquiler en todo el barrio. Hace un año había 100 y en 2021 llegaron a ser 142. Con tan poca oferta y precios subiendo tan deprisa, conviene tener la documentación preparada antes de empezar a visitar.
Cómo es vivir en Almendrales
El barrio tiene Metro propio: la estación de Almendrales, de la línea 3, bajo la avenida de Córdoba, abierta en 2007. Desde ahí se llega a Legazpi en una parada y al centro sin transbordos. Al sur queda la estación de Cercanías de Doce de Octubre, de la línea C-5. Desde diciembre de 2024 el barrio tiene estacionamiento regulado (SER), con unas 2.560 plazas.
En servicios, el centro de salud Almendrales atiende al barrio, y hay una instalación deportiva básica en la calle de los Evangelios. Hay unos 4,2 m² de zona verde por vecino, parte de ella en la ribera del Manzanares. Los grandes espacios verdes del distrito, el parque de Pradolongo y el parque Lineal del Manzanares, quedan a poca distancia.
Almendrales frente a los barrios de alrededor
¿Y si Almendrales no termina de convencer? La tabla lo compara con otros barrios de Usera y con Legazpi, al otro lado del río. Moscardó tiene precios de compra muy parecidos, pero un alquiler más barato. Pradolongo y Zofío salen más baratos para comprar, en torno a 3.400-3.600 €/m². Cruzar el Manzanares hasta Legazpi supone pagar más de 6.600 €/m², un 63% más que en Almendrales.
| Barrio | Venta (€/m²) | Precio medio de compra (€) | Alquiler (€/m² al mes) | Alquiler medio al mes (€) |
|---|---|---|---|---|
| Almendrales | 4.057 | 328.885 | 24,7 | 1.460 |
| Moscardó | 4.157 | 335.571 | 20,6 | 1.361 |
| Pradolongo | 3.430 | 259.481 | 20,7 | 1.082 |
| Zofío | 3.642 | 257.655 | 21,6 | 1.018 |
| Legazpi (Arganzuela) | 6.629 | 634.801 | 20,3 | 1.668 |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Precios medios de los anuncios de venta y alquiler de cada barrio, no precios de cierre.
Cómo han cambiado los precios: el alquiler se dispara
En 2019, comprar un piso en Almendrales costaba de media unos 194.000 euros; hoy, unos 328.900, un 70% más. El gran salto fue entre 2024 y 2025; en el último año, el precio medio apenas ha subido un 3%. Con el alquiler pasa lo contrario: ha pasado de 594 euros al mes en 2015 a 1.460, y solo en el último año ha subido unos 180 euros.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en el barrio.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en el barrio.
Más datos del mercado: precios por dormitorios y por metro cuadrado
Desde 2019, los pisos de uno y dos dormitorios casi se han duplicado: uno de dos pasó de unos 153.000 euros a 311.400. Los de tres han subido menos, un 61%, y además en el último año han bajado. En alquiler, el de un dormitorio ha pasado de 515 euros al mes en 2015 a 1.274.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en Almendrales, por número de dormitorios. En un dormitorio hay pocos anuncios, así que esa línea es orientativa.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en Almendrales, por número de dormitorios. Hay pocos anuncios de alquiler por tipo de piso, así que las líneas son orientativas.
Por metro cuadrado, alquilar en Almendrales costaba 9,2 €/m² al mes en 2015. Hoy cuesta 24,7 €/m², casi el triple. Solo en el último año ha subido un 23,6%, la segunda mayor subida de Madrid.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta de vivienda en alquiler.
La mirada del inversor
Para quien compra para alquilar, la cuenta que importa es la rentabilidad bruta: lo que se saca en un año alquilando un piso frente a lo que cuesta comprarlo, sin descontar gastos ni impuestos. En el gráfico, las barras son el precio de venta por metro y la línea, esa rentabilidad. En Almendrales ha subido hasta el 7,3%, porque el alquiler ha crecido más deprisa que la compra. Es la tercera más alta de los 102 barrios de Madrid con datos suficientes, solo por detrás de Villaverde Alto y Entrevías, y a la par de San Diego. La media de la ciudad está en el 4,4%.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta. Rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio de venta, antes de gastos e impuestos.
Qué puede cambiar en el barrio
Lo más visible ya está hecho. En enero de 2026 se inauguró el itinerario peatonal entre el corazón de Usera y Madrid Río: 1,5 kilómetros y 19 calles reformadas, entre ellas Marcelo Usera, Nicolás Usera y la avenida del Manzanares, con una inversión de 10,5 millones de euros.
Dentro del propio barrio, el Ayuntamiento está construyendo un nuevo centro cultural en la calle Tomelloso, de 2.400 m² y 7,8 millones de euros de presupuesto, que tiene previsto abrir en 2027. Además, el plan Madrid Recupera incluye Almendrales entre las áreas prioritarias de regeneración de Usera, con preferencia para rehabilitar edificios y espacios públicos, aunque sin proyectos ni fechas concretas.
En resumen, Almendrales tiene Metro propio, pisos amplios y está a un paso de Madrid Río y de Legazpi, por bastante menos de lo que cuesta cruzar el río. La contrapartida es que el alquiler ya está por encima de la media de Madrid y sube a un ritmo muy fuerte, y que encontrar un piso libre se ha vuelto difícil. Antes de decidirse, merece la pena ver el piso y la calle a distintas horas, comprobar si el edificio tiene ascensor y en qué estado está, y comparar también con Moscardó o Pradolongo.
Preguntas frecuentes sobre vivir en Almendrales
Nota metodológica · Fuentes
Los ejemplos de compra y alquiler son cálculos orientativos de elaboración propia: hipoteca del 80% del precio medio a 30 años y tipo fijo del 3,5%, un tipo de ejemplo (el euríbor a doce meses cerró octubre de 2026 en el 3,239% y cada banco aplica después su diferencial y condiciones); gastos e impuestos estimados en torno al 10% del precio; esfuerzo máximo del 35% de los ingresos netos para la hipoteca y del 30% para el alquiler.
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