Vivir en Villaverde Alto (San Andrés): cuánto cuesta comprar o alquilar

Datos: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026 · precios de oferta

Según los últimos datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, el precio medio de publicación de un piso en venta en San Andrés es de 3.050 €/m², menos de la mitad que la media de Madrid (6.597 €/m²). El alquiler, en cambio, está en 20,1 €/m² al mes, no tan lejos de los 24,3 €/m² de la ciudad. Por eso es el barrio de Madrid donde más rinde comprar para alquilar, y también uno de los que más se ha encarecido en los dos últimos años.

Villaverde Alto, en un vistazo

Lo que en la estadística municipal se llama barrio de San Andrés es, desde 2017, oficialmente Villaverde Alto, Casco Histórico de Villaverde. Es el núcleo más antiguo del distrito: Villaverde fue un municipio independiente hasta que se anexionó a Madrid en 1954, y todavía conserva su plaza Mayor y la iglesia de San Andrés. Alrededor del casco antiguo crecieron colonias obreras, polígonos industriales y, hacia el oeste, el parque de Plata y Castañar.

En 2022 vivían en el barrio 46.156 personas, con una edad media de 42,4 años, prácticamente igual que la del distrito. El 22,4% tiene nacionalidad extranjera, frente al 21,6% de Villaverde. Es un barrio grande, de unas 925 hectáreas, porque incluye suelo industrial y zonas verdes: hay 23,5 m² de zona verde por habitante, una cifra muy alta para Madrid.

¿Cuánto cuesta comprar o alquilar en San Andrés?

¿Qué se puede encontrar con cada presupuesto? Aquí lo más habitual son los pisos de tres dormitorios, casi la mitad de los que se venden, y se anuncian de media por unos 245.500 euros. Uno de un dormitorio ronda los 209.000 euros, muy poco menos que uno de dos. En alquiler, un piso de dos dormitorios sale por unos 1.240 euros al mes y uno de tres, por unos 1.350.

Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026, frente al mismo trimestre de 2025. Precio medio de los pisos anunciados en venta y en alquiler. *En alquiler de tres dormitorios hay pocos anuncios (32), así que el dato es solo orientativo. Los pisos de cuatro dormitorios o más se dejan fuera por falta de muestra.

Qué hace falta para comprar

Si se compra un piso al precio medio, unos 234.800 euros, el banco suele financiar como mucho el 80%. Hay que tener ahorrados unos 47.000 euros de entrada, más impuestos y gastos, que en un piso de segunda mano suelen rondar otro 10%. Con una hipoteca de unos 188.000 euros a 30 años al 3,5%, la cuota se queda en unos 845 euros al mes. Para que no se lleve más del 35% del sueldo, hacen falta unos 2.400 euros netos al mes en casa.

Qué hace falta para alquilar

Para pagar los 1.224 euros de un alquiler medio sin pasar del 30% de los ingresos, un hogar necesita ganar unos 4.100 euros netos al mes. Como en San Diego, la cuota de una hipoteca media sale bastante más barata que el alquiler medio. Quien tiene ahorros para la entrada paga menos al mes comprando, aunque luego hay que sumar comunidad, IBI y seguros. Quien no los tiene se encuentra con un alquiler caro para lo que vale la vivienda. Eso sí, no se compara el mismo piso: el piso medio en venta tiene unos 77 m² y el de alquiler, unos 61 m². Alquilar un piso del tamaño del que se vende costaría unos 1.550 euros al mes.

Qué pisos se encuentran

Casi todo es segunda mano: de los 948 pisos que se anunciaron en venta durante el trimestre, solo 30 eran de obra nueva. Pero aquí los pisos son más amplios que en otros barrios baratos de Madrid. El piso medio en venta tiene unos 77 m² y el de alquiler, unos 61 m². En San Diego, por ejemplo, el de venta se queda en 64 m².

El problema está en el alquiler. A finales de septiembre, los dos grandes portales tenían 256 pisos en venta pero solo 34 en alquiler en todo el barrio. Hace un año había 117 y en 2021 llegaron a ser 213. Con tan poca oferta, quien busque alquiler tiene que moverse rápido y tener los papeles preparados.

Cómo es vivir en Villaverde Alto

El barrio está bien conectado. La estación de Villaverde Alto une la línea 3 de Metro con las líneas C-4 y C-5 de Cercanías, y tiene un aparcamiento disuasorio gratuito. Desde abril de 2025 la línea 3 sigue hasta El Casar, en Getafe, donde enlaza con MetroSur y con la C-3. Para quien va en coche, el barrio queda entre la A-42, la M-40 y la M-45.

En la calle Alberto Palacios está el centro de salud San Andrés. El gran pulmón verde es el parque de Plata y Castañar, de 22,5 hectáreas, con un polideportivo municipal que el Ayuntamiento tiene previsto ampliar. En 2023 terminó además la reforma de la Gran Vía de Villaverde, casi 4 kilómetros desde la estación de Villaverde Alto con aceras más anchas y accesibles.

Villaverde Alto frente a los barrios de alrededor

¿Y si San Andrés no termina de convencer? La tabla lo compara con los otros cuatro barrios de Villaverde. San Cristóbal es el más barato para comprar, a 2.761 €/m², pero apenas tiene pisos en alquiler. Butarque es el más caro, 3.570 €/m², con pisos más grandes. Los Rosales y Los Ángeles se mueven en precios muy parecidos a los de San Andrés, aunque allí el alquiler ha bajado en el último año.

Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Precios medios de los anuncios de venta y alquiler de cada barrio, no precios de cierre. *En San Cristóbal hay muy pocos anuncios de alquiler (26), así que esos datos son orientativos.

Cómo han cambiado los precios: la venta se dispara desde 2024

En 2024, comprar un piso en San Andrés costaba de media unos 166.000 euros; hoy, unos 234.800, un 41% más en solo dos años. Hasta entonces los precios apenas se habían movido: en 2019 se pedían unos 148.000 euros. El alquiler medio ha pasado de 564 euros al mes en 2015 a 1.224 euros, más del doble.

La mirada del inversor

Para quien compra para alquilar, la cuenta que importa es la rentabilidad bruta: lo que se saca en un año alquilando un piso frente a lo que cuesta comprarlo, sin descontar gastos ni impuestos. En el gráfico, las barras son el precio de venta por metro y la línea, esa rentabilidad. En San Andrés llegó al 9,4% en 2024 y ahora está en el 7,9%, porque la compra ha subido más deprisa que el alquiler. Aun así, es la más alta de los 102 barrios de Madrid con datos suficientes, por delante de Entrevías, Almendrales y San Diego. La media de la ciudad está en el 4,4%.

Qué puede cambiar en el barrio

El cambio más cercano está en el corazón del barrio. En diciembre de 2025, la Junta de Gobierno aprobó de forma inicial el proyecto para ampliar la plaza Mayor de Villaverde, con una nueva zona verde de unos 900 m² y dos edificios con 30 viviendas. Todavía falta la aprobación definitiva.

Dentro del Plan SURES, el Ayuntamiento ya ha terminado la reforma de la calle Villalonso y un parque deportivo urbano en la ampliación de Plata y Castañar, y estudia remodelar el paseo de Alberto Palacios. Más a largo plazo, el plan Madrid Recupera señala el entorno de la estación de Villaverde Alto y los antiguos terrenos de Alcatel como área de oportunidad, y propone dar prioridad al peatón en el casco histórico. No fija fechas, así que de momento son intenciones.

En resumen, San Andrés ofrece pisos de tres dormitorios por menos de 250.000 euros, con Metro y Cercanías en la misma estación y uno de los grandes parques del sur de Madrid al lado. La contrapartida es que los precios están subiendo muy deprisa y que encontrar un alquiler es casi una carrera. Antes de decidirse, merece la pena comparar el casco histórico con las colonias y bloques de alrededor, preguntar por el ascensor y el estado del edificio, y echar un vistazo también a Los Rosales o Los Ángeles, que se mueven en precios parecidos.

Preguntas frecuentes sobre vivir en Villaverde Alto