Madrid sigue consolidándose como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de España con una rentabilidad bruta media de un 4,5%. Mientras los distritos más céntricos y prime registran cifras más ajustadas, barrios emergentes y municipios del área metropolitana ofrecen oportunidades más atractivas para los inversores.
La rentabilidad bruta ha descendido ligeramente (2,2%) en el último trimestre, aunque en tasa interanual se ha mantenido. Si analizamos la evolución registrada en los últimos años, vemos cómo el retorno descendió a raíz de la pandemia del Covid-19, pero luego comenzó a remontar nuevamente, alcanzando su máximo histórico en el tercer trimestre de 2023, con un 4,7%.
¿Dónde encontramos las mejores rentabilidades?
Los inmuebles de un dormitorio son los que generan un mayor rendimiento, alcanzando un 5,9%, seguidos por los de dos dormitorios, que ofrecen un 4,5%. En el caso de las viviendas con cuatro dormitorios, la rentabilidad disminuye hasta un 3,4%, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
Los ingresos brutos generados por el alquiler de una vivienda en Madrid han mostrado una tendencia al alza en los últimos años. Estos ingresos, que representan la renta total percibida antes de descontar gastos asociados al inmueble (como mantenimiento, comunidad o reparaciones) y obligaciones fiscales, reflejan un entorno de mercado cada vez más favorable para los propietarios, especialmente en los trimestres recientes donde los precios han alcanzado máximos históricos.
La gráfica muestra claramente como el precio del alquiler en la capital española lleva creciendo de manera ininterrumpida desde principios del año 2021. No obstante, ha sido en los dos últimos ejercicios cuando más se ha disparado el euro por metro cuadrado al mes de la vivienda en alquiler.
En concreto, en los últimos doce meses se ha registrado un importante crecimiento del 23%, mientras que en tasa intertrimestral la subida ha sido de un 6,2%. Por otro lado, si hablamos de la cantidad mensual que hay que desembolsar por alquilar un vivienda en Madrid, señalar que asciende a 2.028 euros de media.
Y es que el alquiler sigue en auge. Prueba de ello, es el notable impulso que ha ido ganando a lo largo de los últimos años el Build to Rent (BTR), modelo de desarrollo inmobiliario en el que los edificios se construyen específicamente para ser alquilados, generando así continuos ingresos a través del cobro de las rentas.
Asimismo, es habitual encontrar titulares sobre este tipo de desarrollos en los medios. Por ejemplo, recientemente se ha publicado que DWS ha vendido un activo build to rent en el Ensanche de Vallecas (Madrid) al fondo CER III de Catella por 60 millones de euros. También encontrarmos que Pryconsa hizo entrega a Vivenio de tres promociones build to rent, con un total de 517 viviendas en la Comunidad de Madrid.
Precios de pisos según el número de habitaciones
El ticket medio del alquiler en el municipio de Madrid para un piso de dos dormitorios se sitúa en 1.977 euros al mes (24,2 euros/m2/mes), un 20% más que hace un año (20 euros/m2/mes). Por su parte, el precio de compraventa de dicho activo sería de 544,750 euros.
Para el caso de los pisos de un dormitorio, el precio es de 1.459 euros al mes (26,6 euros/m2/mes), y el precio de compra de 320.937 euros. Un 23% más que hace un año cuando el precio descendía a 22 euros el metro cuadrado al mes.
Alquilar una vivienda en Madrid continúa siendo una opción más costosa en comparación con otras ciudades de España. Sin embargo, pese a sus elevados precios, la rentabilidad inicial de estos activos suele ser menor que la media nacional, que se encuentra en un 6,9%. Esto se debe a que, a priori, factores como la alta demanda, la rotación frecuente de inmuebles, las tasas de ocupación o el riesgo de impago no son considerados en este cálculo. No obstante, estos elementos juegan un papel crucial al determinar el rendimiento real a largo plazo, destacando la capacidad de Madrid para atraer inquilinos de forma constante debido a su dinamismo económico y social.
Por barrios, aquellos con precios de viviendas más asequibles, ofrecen retornos más elevados. Éste es el caso de, por ejemplo, San Cristóbal, Zofío, Entrevías, Amposta o San Diego cuya rentabilidad al cierre del último trimestre era de 12%, 10,7%, 9,5% y 9,3%, respectivamente.
Por contra, las rentabilidades más bajas las encontramos en: El Viso (3,4%), Vinateros (3,3%) Lista (3,2%), Recoletos, (3,%) Castellana (3%) Jerónimos (3%).
