El mercado del alquiler en España se encamina a un periodo de reajustes importantes en los próximos meses, marcado por el final de numerosos contratos y por decisiones de los propietarios que pueden modificar tanto los precios como la disponibilidad de viviendas. Según una encuesta de Fotocasa Research realizada en febrero de 2026, una parte significativa de los propietarios anticipa cambios en las condiciones económicas de sus arrendamientos. El resultado apunta a un escenario de mayor presión sobre los precios y de menor estabilidad en la oferta disponible.
De acuerdo con estos datos, el 32% de los propietarios afirma que subirá el precio del alquiler una vez finalice el contrato actual. A ello se suma otro 26% que asegura que buscará inquilinos con mayor capacidad de pago cuando vuelva a poner la vivienda en el mercado. En conjunto, ambas opciones representan un 58% del total, lo que refleja una clara tendencia a la revisión al alza de las condiciones de los próximos contratos.
Este movimiento no se limita únicamente a ajustes de precio, sino que también está vinculado a la percepción que tienen los propietarios sobre la evolución del mercado. En un contexto de incertidumbre, muchos optan por proteger la rentabilidad del inmueble mediante incrementos o filtrando de manera más estricta el perfil económico de los futuros inquilinos. El resultado es un mercado potencialmente más exigente para quienes buscan vivienda en alquiler.
Subidas de precio, cambios de estrategia y retirada de viviendas del alquiler tradicional
Además de las subidas de rentas y la selección de inquilinos con mayor solvencia, la encuesta refleja otras decisiones relevantes que podrían reducir la oferta de alquiler convencional. Un 8% de los propietarios plantea incluso la posibilidad de comprar otra vivienda como inversión en el futuro, lo que apunta a una reorganización de las estrategias patrimoniales.
Sin embargo, uno de los datos más relevantes es la retirada de viviendas del mercado del alquiler de larga duración. Más de un tercio de los encuestados, concretamente el 34%, asegura que su vivienda dejará de estar en este tipo de alquiler cuando finalice el contrato vigente. Esta cifra se compone de varias opciones: un 24% prevé vender el inmueble, un 8% lo destinará al alquiler por habitaciones y un 2% lo transformará en alojamiento de corta estancia o vacacional.
Este fenómeno implica una reducción directa de la oferta disponible en el alquiler tradicional, lo que podría intensificar la competencia entre inquilinos. La salida de viviendas del mercado de larga duración introduce además un cambio en la estructura del parque de alquiler, favoreciendo formatos más flexibles o directamente la venta del inmueble. La situación se produce en un momento especialmente sensible para el sector. Según los datos de la misma encuesta, el 24% de los propietarios tiene contratos que finalizan en 2026, mientras que el 13% señala que vencerán en el plazo de un año. Esto significa que el 37% de los contratos de alquiler en España expirará en un máximo de doce meses.
A estos datos se suma un 11% adicional de contratos que terminarán dentro de dos años, mientras que el 34% se prolonga más allá de los tres años. Por otro lado, un 18% de los propietarios reconoce no tener clara la fecha exacta de finalización del contrato actual, lo que añade cierto grado de incertidumbre a la evolución del mercado.
En este contexto, la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, advierte de la magnitud del momento que atraviesa el sector. «En un año clave, en el que cerca del 40% de los contratos de alquiler llegarán a su fin, el comportamiento de los propietarios refleja una creciente falta de seguridad y de confianza en el mercado», señala. En su análisis añade que «muchos optarán por no mantener sus viviendas en alquiler de larga duración».
Matos subraya también el impacto que esto puede tener en la disponibilidad de vivienda: «Nunca habíamos detectado una fuga de oferta similar en el mercado». En su opinión, esta dinámica «hará que el mercado se vuelva inevitablemente más restrictivo, elevando las exigencias económicas y limitando el acceso de la gran mayoría de los inquilinos».
Un mercado dominado por el alquiler de vivienda completa, pero con posibles cambios futuros
El estudio también analiza la estructura actual del mercado del alquiler en España, donde el modelo predominante sigue siendo el arrendamiento de vivienda completa. Según la encuesta, el 97% de los propietarios que alquilan su inmueble como residencia habitual lo hacen bajo esta modalidad. Tan solo un 3% opta por el alquiler por habitaciones.
Este dato muestra que el alquiler tradicional continúa siendo la fórmula mayoritaria en el país, con una fuerte preferencia por contratos de vivienda íntegra. Sin embargo, algunas de las decisiones previstas por los propietarios podrían alterar parcialmente este equilibrio en los próximos años. El incremento del alquiler por habitaciones, aunque todavía minoritario, aparece como una alternativa en crecimiento dentro de las estrategias de rentabilidad. A ello se suma la posible conversión de viviendas en alquileres de corta duración o su retirada directa del mercado, lo que podría diversificar aún más las opciones disponibles, pero reducir el parque de alquiler estable.
