La tensión del mercado de la vivienda en España ha empujado a miles de personas hacia una fórmula que, hasta hace poco, se asociaba casi en exclusiva con estudiantes o jóvenes recién independizados: el alquiler de habitaciones. Hoy, este fenómeno se ha convertido en una de las pocas vías de acceso a un techo para un número creciente de ciudadanos que, ante los elevados precios de las rentas y la pérdida de poder adquisitivo, se ven incapaces de asumir el coste de un alquiler completo.
Familias, trabajadores, migrantes o personas mayores se suman a esta tendencia que redefine el modo de habitar en las grandes ciudades.
Un mercado en expansión sin control
El auge del alquiler de habitaciones es el reflejo de un problema estructural: los precios de la vivienda crecen a un ritmo muy superior al de los salarios. Entre 2013 y 2023, el precio medio del alquiler en España aumentó un 33%, según los Indicadores Urbanos del INE publicados el pasado octubre. Este incremento supera al del coste de la vida, que subió un 19,4% en el mismo periodo.
Los últimos análisis extraídos de Brains Real Estate confirman que esa tendencia ha ido al alza en los últimos tiempos. En la provincia de Madrid, el precio de publicación de una vivienda de tres habitaciones alcanza los 1.559 euros de media. Una situación similar se experimenta en la provincia de Barcelona, donde un inmueble con los mismos dormitorios alcanza precios de publicación de 1.432 euros.
Esta situación, sin duda, deja fuera a gran parte de la población, que opta por compartir vivienda como única alternativa viable. Sin embargo, existe un importante problema. Y es que se trata de un fenómeno difícil de cuantificar.
No existe una normativa estatal que regule el alquiler por habitaciones, ni un registro oficial que permita conocer con exactitud su alcance. Las cifras disponibles proceden de portales inmobiliarios, que ofrecen solo una radiografía parcial del mercado. Según Idealista, el precio medio de una habitación en España alcanzó los 420 euros mensuales en el primer trimestre de 2025, con un aumento del 7% interanual en la oferta. Fotocasa eleva esta cifra hasta los 520 euros.
En las grandes capitales y zonas turísticas, la situación es aún más crítica: en algunos barrios de Madrid o Barcelona se pagan de media entre 550 y 600 euros por una habitación, alcanzando los 900 en zonas de alta demanda o cercanas al centro, como se puede comprobar tras analizar la oferta disponible en portales de internet.
«El alquiler por habitaciones ha evolucionado enormemente en los últimos cinco años con la entrada de inversores y pequeñas empresas inmobiliarias que compran viviendas, las reforman específicamente para alquiler por habitaciones e incluyen servicios adicionales (modelo coliving)», explica el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, a Brainsre.news.
Sostiene que esta alternativa «aparece como respuesta al déficit creciente de vivienda, a la inseguridad jurídica del alquiler de vivienda y al incremento poco sostenible de las rentas de alquiler». Por lo tanto, «estamos hablando de ‘soluciones de vivienda’ a un precio que el ciudadano o inquilino medio sí que puede asumir». Y en realidad «ya no estamos hablando del típico piso para estudiantes si no de verdaderas residencias habituales de muchas personas adultas», confirma.
Además, desvela que «es cierto que estos arrendadores obtienen una rentabilidad mayor que el tradicional alquiler de vivienda habitual». Sin embargo, «tampoco los números netos son tan espectaculares puesto que la mayor rotación de los inquilinos, así como el asumir más servicios y los suministros como luz, agua, gas, internet y limpieza de zonas comunes, hacen que los gastos sean muy superiores a los habituales de una vivienda».
En lo que respecta a su legalidad y registro, desde FAI entienden que «absolutamente todos los alquileres, sean de vivienda habitual o de vivienda temporal, deben ser declarados administrativamente, visando los contratos y depositando las fianzas en un organismo público. Y los inquilinos que viven en habitaciones como vivienda habitual, deben tener los mismos derechos que cualquier inquilino que alquila una vivienda habitual completa».
Cuatro formas de alquilar por habitaciones
El fenómeno del alquiler de habitaciones no es homogéneo y presenta diversas formas de desarrollarse en el mercado actual. La primera modalidad corresponde al propietario que alquila su vivienda por habitaciones completas. Se trata del formato más extendido y, en muchos casos, de una estrategia para incrementar la rentabilidad del inmueble, ya que los ingresos obtenidos por alquilar cada estancia por separado suelen superar los que se lograrían con un arrendamiento tradicional del piso completo.
La segunda opción es la del dueño que reside en la vivienda y arrienda una o varias habitaciones a otras personas. Este modelo, que en otros tiempos era menos habitual, ha ganado protagonismo entre personas mayores o jubiladas que buscan una fuente complementaria de ingresos para afrontar los gastos del día a día o para poder mantenerse en su propio hogar. Además, en algunos casos se convierte en una oportunidad para combatir la soledad, aunque la convivencia entre desconocidos de distintas generaciones puede implicar también retos y adaptaciones.
La tercera posibilidad es conocida como ‘rent to rent’, una práctica que consiste en que el propietario alquila su vivienda completa a una empresa, y esta, a su vez, la subarrienda por habitaciones con el consentimiento del dueño. Esta fórmula, que ha crecido en las grandes ciudades, es utilizada por compañías o gestores inmobiliarios que se especializan en optimizar la rentabilidad del inmueble mediante la gestión de alquileres múltiples, aunque también requiere una gestión profesionalizada para evitar conflictos legales o problemas de convivencia entre los distintos inquilinos.
Por último, existe la modalidad en la que un inquilino, tras alquilar una vivienda completa, decide subarrendar las habitaciones a terceros. Este modelo puede realizarse de forma legal si cuenta con la autorización del propietario, pero en muchos casos se lleva a cabo sin ese consentimiento, lo que genera situaciones de inseguridad jurídica y posibles conflictos.
En ciudades como Madrid o Barcelona incluso se ha detectado una quinta modalidad: las habitaciones compartidas.
La rentabilidad, un atractivo para los propietarios
Aunque el alquiler de habitaciones surge principalmente como una respuesta a la necesidad, también representa una oportunidad para los propietarios. La rentabilidad de un piso alquilado por habitaciones puede alcanzar el 15% del dinero invertido, frente al 6% u 8% del alquiler tradicional, según explica Matías Elalle, personal shopper inmobiliario, en declaraciones a El Español.
Este diferencial ha atraído a pequeños inversores y particulares que ven en esta modalidad una forma más rentable de sacar partido a su vivienda. Sin embargo, esta lógica económica también contribuye a tensionar el mercado, reduciendo la disponibilidad de pisos completos y favoreciendo el aumento de precios por habitación.
De los estudiantes a las familias trabajadoras
El perfil del inquilino también ha cambiado. Lo que antes era un modelo transitorio para jóvenes universitarios se ha transformado en la solución permanente de muchos adultos que, pese a tener empleo, no pueden acceder a un alquiler tradicional.
En los barrios más tensionados de Madrid, Valencia o Málaga ya no sorprende encontrar familias con niños viviendo en habitaciones, o trabajadores con jornadas completas compartiendo piso con desconocidos. Recientemente, Joan Clos, presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci) España, indicaba en unas jornadas que «ahora mismo en una vivienda de 100 o 200 metros cuadrados pueden llegar a vivir hasta diez personas. Lo que antes era propio de estudiantes, hoy afecta a rentas bajas y familias enteras».
Clos ha advertido que el alquiler por habitaciones es, en muchos casos, «una forma moderna de infravivienda», y ha pedido al Gobierno y al sector privado un pacto urgente para aumentar el parque de vivienda asequible.
Una señal de alarma social
Los expertos coinciden en que el auge del alquiler de habitaciones es el síntoma visible de un problema más profundo: la falta de vivienda asequible. Las medidas adoptadas hasta ahora, desde ayudas al alquiler hasta límites de precios en zonas tensionadas, han tenido un impacto limitado. La escasez de oferta y el aumento de la demanda empujan cada vez a más personas hacia la economía de la supervivencia habitacional.
La proliferación del alquiler por habitaciones no es solo una cuestión económica: también afecta a la cohesión social y al modelo de ciudad. La falta de regulación deja a inquilinos y propietarios en un terreno ambiguo, donde los abusos —en precios, condiciones o convivencia— son difíciles de perseguir.
Mientras tanto, el fenómeno se expande como una respuesta pragmática ante la imposibilidad de acceder a una vivienda digna. Para muchos españoles, alquilar una habitación ya no es una opción temporal, sino la única posibilidad real de tener un techo. El mercado sigue subiendo, los sueldos no acompañan, y la vivienda se aleja cada vez más del alcance de la mayoría. En ese vacío, el alquiler de habitaciones ha dejado de ser una alternativa para convertirse en el último refugio del derecho a habitar.
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