Datos: EsadeEcPol · Octubre 2026
El trabajo confirma que los caseros con dos o más viviendas cobran un 3,5% más que uno con un solo piso equivalente en el mismo barrio, una diferencia que en 2019 no era significativa, y les atribuye el 18% de la subida del alquiler entre 2019 y 2023. Pero el dato que más pesa para el regulador es dónde aparece esa prima, el sobreprecio que cobran frente a un casero con un solo piso equivalente, y no es donde la norma la busca.
El estudio, firmado por Jorge Galindo, explota los microdatos del Panel de Hogares IEF/AEAT: 788.033 observaciones de viviendas en alquiler declaradas en el IRPF por personas físicas entre 2019 y 2023. Solo cubre las comunidades de régimen fiscal común, por lo que quedan fuera País Vasco y Navarra, así como las sociedades patrimoniales y el parque público. Aun así, la muestra representa más de 2,3 millones de viviendas.
Los monoarrendadores, hogares con un único piso en alquiler, suponen el 48,2% del parque en manos de particulares. La categoría de multiarrendador arranca en dos viviendas, de modo que no equivale a la figura de gran tenedor que fija la Ley 12/2023 en más de diez inmuebles, o en cinco dentro de zonas tensionadas.
Un sobreprecio que crece con el tamaño de la cartera
Para medir ese sobreprecio, el estudio compara pisos del mismo tamaño, la misma antigüedad y el mismo barrio, y solo cambia quién es el casero. La tabla muestra, año a año, cuánto más cobra de media el que tiene varias viviendas. En 2019 la diferencia era del 0,8%, tan pequeña que no se distingue del azar. Desde 2020 ya es una diferencia real y sigue creciendo hasta el 3,5% de 2023: sobre un alquiler de 700 euros, unos 25 euros más al mes.
| Año | Cuánto más cobra el casero con varios pisos (%) | ¿Diferencia fiable? |
|---|---|---|
| 2019 | +0,8 | No |
| 2020 | +1,7 | Sí |
| 2021 | +3,1 | Sí |
| 2022 | +2,8 | Sí |
| 2023 | +3,5 | Sí |
Comparación con un casero de un solo piso por una vivienda equivalente del mismo barrio. «Fiable» indica que la diferencia es estadísticamente significativa. Fuente: EsadeEcPol · Octubre 2026
La prueba más exigente, que sigue cada vivienda a lo largo del tiempo, confirma el resultado: entre 2019 y 2023, la renta de los pisos de multiarrendadores crece entre un 3,1% y un 4% más que la del resto.
El sobreprecio, además, crece con el número de viviendas. En el conjunto del periodo va del 1,3% en los hogares con dos pisos al 4,5% en los que tienen cinco o más. Si se mira solo 2023, el abanico se abre todavía más: del 2,1% al 7,1%, el doble que la media del grupo.
Cuánto más cobra el casero según el número de pisos
% frente a un casero con un solo piso equivalente en el mismo barrio
Fuente: EsadeEcPol, a partir del Panel de Hogares IEF/AEAT · Octubre 2026
Perfil del casero, no poder de mercado local
El hallazgo más relevante para el debate regulatorio es dónde aparece la prima. Si respondiera a la concentración de la oferta en un barrio, sería mayor entre quienes acumulan pisos en una misma zona. Ocurre lo contrario: los caseros con toda la cartera en una sola sección censal cobran un 3,8% menos que sus vecinos, mientras que quienes la reparten entre varios municipios cobran un 2,8% más.
La diferencia se materializa al renovar el contrato, el momento en que el propietario recupera margen para fijar precio. Antes de esa fecha, las rentas de ambos grupos evolucionan en paralelo. El salto adicional solo es significativo a partir de cuatro viviendas, lo que el autor vincula a una gestión más profesional: actualizar antes, seleccionar inquilino y negociar con más firmeza.
El informe plantea varias lecturas compatibles. Los multiarrendadores alcanzarían antes el precio de mercado, mientras los propietarios de un solo piso tardarían más o preferirían cobrar algo menos a cambio de un inquilino estable. Otra explicación es la selección: muchos monoarrendadores alquilan una herencia, mientras que quien acumula viviendas suele comprarlas como inversión.
La descomposición de la subida apunta en la misma dirección. El precio medio del alquiler de viviendas creció un 8,8% en el periodo, y casi todo ese avance procede de que el mercado paga más por las mismas características, reflejo de la escasez de oferta frente a la demanda. A los multiarrendadores se asocian 1,6 puntos, casi todos por la ampliación de su prima y no por un mayor peso en el parque.
En Madrid esa contribución ronda el 19% y en Barcelona el 7,5%, aunque en ninguna de las dos provincias resulta estadísticamente significativa. El estudio advierte además de que la renta efectivamente pagada, en torno a 7,4-7,9 €/m² al mes en 2023, queda muy por debajo de los 12,1 €/m² de los portales, que solo recogen contratos nuevos.
Implicaciones para la política de vivienda
EsadeEcPol sugiere que, si se diseñan medidas sobre esta prima, el tamaño de la cartera es mejor criterio que el territorio. La norma actual solo computa las viviendas situadas dentro de cada zona tensionada, de modo que una cartera de cinco a diez pisos dispersa puede escapar al umbral pese a ser la que más cobra. Como palanca concreta, propone extender a las renovaciones la reducción del IRPF ligada a la moderación de la renta.
El informe descarta, en cambio, la prórroga forzosa o la congelación de rentas, que a su juicio retraen oferta y acumulan la presión para liberarla de golpe al final del contrato. También apunta a una garantía de cobro de activación automática para reducir el riesgo que perciben los propietarios del mercado residencial. Y recuerda que sin la prima el alquiler habría subido algo menos, pero lejos de volver a 2019.
El estudio aporta la primera cuantificación empírica de un debate que se había adelantado a los datos. Su mensaje es doble: la prima de los caseros con varias viviendas existe y crece, pero el grueso del encarecimiento sigue teniendo su origen en la falta de oferta. Cualquier medida que la ignore corre el riesgo de corregir lo accesorio y agravar lo principal.
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