Datos: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026 · precios de oferta
Última actualización
Noviembre de 2026, con datos del tercer trimestre de 2026. Este artículo se actualiza cada trimestre.
Según los últimos datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, el precio medio de publicación de un piso en venta en San Diego es de 3.414 €/m², cuando la media de Madrid está en 6.597 €/m². Con el alquiler no pasa lo mismo: aquí se pagan 20,7 €/m² al mes, no muy lejos de los 24,3 €/m² de la ciudad. Comprar es barato; alquilar, no tanto. Y eso marca el barrio tanto para quien busca casa como para quien invierte.
San Diego, en un vistazo
San Diego está en la esquina noroeste de Puente de Vallecas, pegado a la M-30. Por arriba lo cierra la avenida de la Albufera, por donde va la línea 1 de Metro, y por abajo, la vía del tren. La avenida de San Diego lo cruza de punta a punta.
En 2022 vivían en el barrio 42.910 personas en menos de 107 hectáreas, unos 400 vecinos por hectárea. Es gente más joven que la del resto del distrito (40,8 años de media, casi tres menos) y casi uno de cada tres vecinos, el 31,9%, tiene nacionalidad extranjera, frente al 20,2% de Puente de Vallecas. Tanta densidad se paga en espacio: hay apenas 1 m² de zona verde por habitante.
¿Cuánto cuesta comprar o alquilar en San Diego?
¿Qué se puede encontrar con cada presupuesto? Depende sobre todo de cuántos dormitorios se necesiten. Un piso de un dormitorio se anuncia de media por unos 179.000 euros o unos 990 euros al mes de alquiler. Si se busca uno de tres dormitorios, para una familia, el precio sube a unos 257.000 euros o casi 1.500 euros al mes. Lo más habitual en el barrio son los pisos de dos dormitorios: la mitad de los que se venden.
| Tipo de piso | Precio medio de compra (€) | Cuánto ha subido en un año | Alquiler medio al mes (€) | Cuánto ha subido en un año |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 178.848 | +17,6% | 991 | +7,3% |
| 2 dormitorios | 207.352 | +9,8% | 1.254 | +13,6% |
| 3 dormitorios | 256.802 | +13,1% | 1.486* | +5,6% |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026, frente al mismo trimestre de 2025. Precio medio de los pisos anunciados en venta y en alquiler. *En alquiler de tres dormitorios hay pocos anuncios (29), así que el dato es solo orientativo. Los pisos de cuatro dormitorios o más se dejan fuera por falta de muestra.
Qué hace falta para comprar
Si se compra un piso al precio medio, unos 218.500 euros, el banco suele financiar como mucho el 80%. Hay que tener ahorrados unos 43.700 euros de entrada, más impuestos y gastos, que en un piso de segunda mano suelen rondar otro 10%. Con una hipoteca de unos 175.000 euros a 30 años al 3,5%, la cuota se queda en unos 785 euros al mes. Para que no se lleve más del 35% del sueldo, hacen falta unos 2.250 euros netos al mes en casa.
Qué hace falta para alquilar
Alquilar se come mucho más sueldo. Para pagar los 1.110 euros de un alquiler medio sin pasar del 30% de los ingresos, un hogar necesita ganar unos 3.700 euros netos al mes. Dicho de otra forma: en San Diego la cuota de una hipoteca media sale más barata que el alquiler medio. Quien tiene ahorros para la entrada paga menos al mes comprando, aunque luego hay que sumar comunidad, IBI y seguros. Quien no los tiene se queda con un alquiler caro para lo que vale la vivienda.
Qué pisos se encuentran
Aquí casi todo es segunda mano. De los 870 pisos que se anunciaron en venta durante el trimestre, solo 28 eran de obra nueva. Y son pisos pequeños: el piso medio en venta tiene unos 64 m² y el de alquiler, unos 54 m², bastante menos que en barrios vecinos como Entrevías o Palomeras Bajas, donde pasan de 75 m².
Lo complicado es encontrar algo libre. A finales de septiembre, los dos grandes portales tenían 247 pisos en venta y solo 56 en alquiler en todo el barrio. Hace un año había 188 de alquiler, y en 2021 llegaron a ser 397. Con tan poco donde elegir, mejor tener los papeles listos antes de empezar a visitar.
Cómo es vivir en San Diego
Lo mejor del barrio es lo bien conectado que está. La línea 1 de Metro va por la avenida de la Albufera, en el límite norte, y la estación de Puente de Vallecas, abierta desde 1923, queda a pocos minutos andando de buena parte del barrio. Por el sur, al otro lado de la vía, están las estaciones de Cercanías de Asamblea de Madrid-Entrevías y El Pozo.
Dentro del barrio, en la calle Sierra de Alquife, está el centro de salud Vicente Soldevilla. El parque más grande es el Amós Acero, de casi 10.000 m², que el Ayuntamiento reformó en 2023 por 542.000 euros para hacerlo más accesible. Pero con 1 m² de zona verde por vecino, quien quiera espacio para pasear o hacer deporte tendrá que salir del barrio. El propio Ayuntamiento tiene San Diego en su lista de zonas donde quiere mejorar las calles para el peatón.
San Diego frente a los barrios de alrededor
¿Y si San Diego no termina de convencer? La tabla lo compara con tres barrios vecinos del distrito y con Adelfas, ya en Retiro, al otro lado de la M-30. Numancia y Portazgo tienen precios por metro muy parecidos y pisos algo más grandes. Entrevías es el más barato para comprar, a 2.974 €/m². Y cruzar la M-30 hasta Adelfas significa pagar el doble por metro, 6.811 €/m², aunque el alquiler sube mucho menos.
| Barrio | Venta (€/m²) | Precio medio de compra (€) | Alquiler (€/m² al mes) | Alquiler medio al mes (€) |
|---|---|---|---|---|
| San Diego | 3.414 | 218.536 | 20,7 | 1.110 |
| Numancia | 3.520 | 231.994 | 20,0 | 1.180 |
| Portazgo | 3.507 | 256.431 | 17,2 | 1.170 |
| Entrevías | 2.974 | 233.149 | 18,3 | 1.183 |
| Adelfas (Retiro) | 6.811 | 641.676 | 22,2 | 1.735 |
Fuente: plataforma Brains Real Estate · tercer trimestre de 2026. Precios medios de los anuncios de venta y alquiler de cada barrio, no precios de cierre.
Cómo han cambiado los precios: el alquiler se ha duplicado
En 2019, comprar un piso en San Diego costaba de media unos 134.000 euros; hoy, unos 218.500, un 63% más. Solo en el último año se ha encarecido en más de 23.000 euros. Y el alquiler medio ha pasado de 509 euros al mes en 2015 a 1.110 euros, más del doble. Los precios por metro cuadrado han subido todavía más, un 80%, pero los pisos que salen ahora a la venta son algo más pequeños que hace unos años: unos 64 m² frente a 71 m² en 2019.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en el barrio.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en el barrio.
Más datos del mercado: precios por dormitorios y por metro cuadrado
Si se mira más atrás, desde 2019 en compra y desde 2015 en alquiler, los que más se han encarecido son los pisos de tres dormitorios. En el último año, en cambio, las mayores subidas han sido las de un dormitorio en compra y las de dos en alquiler. Un piso de tres dormitorios costaba unos 135.000 euros en 2019 y hoy ronda los 257.000, casi el doble. En alquiler, el de dos dormitorios ha pasado de 531 euros al mes en 2015 a 1.254 euros. La distancia entre un piso pequeño y uno familiar también ha crecido: en 2019 apenas había 28.000 euros entre uno de un dormitorio y uno de tres; ahora son casi 78.000.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en venta en San Diego, por número de dormitorios.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precio medio de los pisos anunciados en alquiler en San Diego, por número de dormitorios. En tres dormitorios hay pocos anuncios en algunos años, así que esa línea es orientativa.
En 2015, alquilar en San Diego costaba 9,0 €/m² al mes. Hoy cuesta 20,7 €/m², un 130% más. El gran salto fue entre 2023 y 2025. En el último año, en cambio, el precio de publicación apenas ha subido un 1%.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta de vivienda en alquiler.
La mirada del inversor
Para quien compra para alquilar, la cuenta que importa es la rentabilidad bruta: lo que se saca en un año alquilando un piso frente a lo que cuesta comprarlo, sin descontar gastos ni impuestos. En el gráfico, las barras son el precio de venta y la línea, esa rentabilidad. Comprar ha pasado de 1.899 €/m² en 2019 a 3.414 €/m², un 80% más. Como ahora la compra sube más rápido que el alquiler, la rentabilidad ha bajado del 8,5% de 2024 al 7,3%. Aun así, es la cuarta más alta de los 102 barrios de Madrid con datos suficientes. La media de la ciudad está en el 4,4%.
Fuente: plataforma Brains Real Estate · Precios de oferta. Rentabilidad bruta: alquiler anual entre precio de venta, antes de gastos e impuestos.
Qué puede cambiar en el barrio
El plan Madrid Recupera 2018-2030 del Ayuntamiento mete a San Diego entre las zonas donde mejorar las calles para el peatón, propone rediseñar la avenida de San Diego y prevé conectar el barrio con Méndez Álvaro. Eso sí, no pone fechas, así que de momento es una intención más que una obra.
Más avanzado va lo de la antigua fábrica de Tubos Borondo, a unos 3,5 kilómetros al este por la avenida de la Albufera, en Palomeras Sureste. En junio de 2026 el Pleno aprobó de forma provisional convertir la parcela en 1.400 viviendas en Vallecas, el 35% con protección pública. Falta el visto bueno definitivo de la Comunidad de Madrid. No toca directamente a San Diego, pero sumará casas nuevas en el mismo distrito en los próximos años.
En resumen, San Diego tiene algo que en Madrid es cada vez más raro: pisos por menos de 250.000 euros, con el Metro en la puerta y la M-30 al lado. La contrapartida son pisos pequeños, casi todos de segunda mano, en un barrio muy denso y con pocas zonas verdes, donde además cuesta encontrar un alquiler. Antes de decidirse, merece la pena ver el piso y la calle a distintas horas, preguntar por el ascensor y el estado del edificio, y echar un vistazo también a Numancia o Entrevías, que se mueven en precios parecidos.
Preguntas frecuentes sobre vivir en San Diego
Nota metodológica · Fuentes
Los ejemplos de compra y alquiler son cálculos orientativos de elaboración propia: hipoteca del 80% del precio medio a 30 años y tipo fijo del 3,5%, un tipo de ejemplo (el euríbor a doce meses cerró octubre de 2026 en el 3,239% y cada banco aplica después su diferencial y condiciones); gastos e impuestos estimados en torno al 10% del precio; esfuerzo máximo del 35% de los ingresos netos para la hipoteca y del 30% para el alquiler.
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