Madrid podrá sumar más de 18.400 nuevas viviendas protegidas en régimen de alquiler hasta 2028 gracias a dos planes especiales urbanísticos aprobados definitivamente por el Ayuntamiento en un Pleno extraordinario celebrado este jueves. La medida adapta al planeamiento municipal las posibilidades abiertas por la normativa de la Comunidad de Madrid para ampliar la oferta residencial protegida y flexibiliza los usos que pueden tener determinados terrenos.
La primera de las iniciativas permitirá utilizar parcelas que hasta ahora estaban reservadas a oficinas, dotacional privado o terciario de hospedaje para construir vivienda protegida en alquiler. A estas nuevas posibilidades se añade un incentivo para aumentar la edificabilidad y la densidad en determinados suelos que ya están destinados a vivienda protegida. Según las estimaciones municipales, la aplicación de estos cambios permitirá generar unas 14.000 viviendas adicionales mediante la transformación de usos y otras 4.400 gracias al incremento de la edificabilidad y la densidad. En conjunto, el potencial alcanzaría más de 18.400 viviendas adicionales a las que ya estaban previstas hasta 2028.
La actuación se enmarca en la aplicación en Madrid de la Ley 3/2024, de medidas para la promoción de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid, y de su posterior modificación mediante la Ley 2/2026. Esta última amplió los tipos de suelo que pueden acogerse a esta fórmula y estableció nuevas posibilidades para incrementar la capacidad residencial de determinadas parcelas.
Más suelo para vivienda protegida
La normativa regional establece un plazo de dos años para solicitar las correspondientes licencias desde la aplicación de estas medidas. El Ayuntamiento ya había comenzado a utilizar la posibilidad de transformar suelo destinado a oficinas en vivienda protegida y, en los primeros 21 meses, se tramitaron 5.806 viviendas, según los datos municipales. La nueva regulación amplía ahora ese abanico. Las parcelas de dotacional privado y las destinadas a terciario de hospedaje también podrán acoger vivienda protegida en alquiler durante el periodo establecido por la legislación, lo que permitirá aprovechar terrenos que tenían otros usos previstos.
El Ayuntamiento calcula que este cambio de uso puede facilitar más de 8.100 viviendas adicionales durante los próximos dos años. De ellas, más de 4.900 procederían de suelos destinados a oficinas, más de 3.000 de parcelas de dotacional privado y más de 130 de terrenos destinados al hospedaje. A estas cifras se suman las viviendas que ya podían plantearse mediante la transformación de oficinas. El resultado estimado por el Consistorio es de alrededor de 14.000 nuevas viviendas protegidas en cuatro años destinadas a colectivos con mayores dificultades para acceder a una vivienda.
La propuesta también establece que estas nuevas viviendas deberán integrarse de forma compatible con el modelo urbano de Madrid. Entre los objetivos del Ayuntamiento figura evitar la convivencia directa entre el uso residencial y el industrial, una combinación que considera incompatible con el modelo de usos establecido en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997. Otro de los cambios destacados afecta a los terrenos que ya están calificados para vivienda protegida. La normativa permite aumentar hasta un 20% la edificabilidad y hasta un 30% la densidad sin necesidad de modificar el planeamiento, aunque el plan especial municipal precisa que esta posibilidad se aplicará a edificios de vivienda colectiva y no a viviendas unifamiliares.
El delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, Borja Carabante, defendió durante el Pleno que el principal problema relacionado con la vivienda es la falta de oferta. Para respaldar esta posición, señaló que entre 2000 y 2010 se construyeron en España 5,4 millones de viviendas, mientras que entre 2010 y 2020 fueron 734.000. Carabante también destacó las medidas impulsadas por el Ayuntamiento para desbloquear desarrollos urbanísticos y liberar suelo para nuevas viviendas. Según sus datos, una de cada dos viviendas protegidas que se construyen actualmente en España se levanta en Madrid.
Más opciones de hospedaje en antiguos espacios industriales
El segundo plan especial aprobado por el Pleno afecta al uso de hospedaje en determinadas zonas industriales de Madrid. Su objetivo es permitir que en estos terrenos puedan instalarse distintas modalidades de alojamiento, como apartahoteles, pensiones o casas de huéspedes, y no únicamente hoteles, como ocurría hasta ahora.
La medida modifica las condiciones de compatibilidad del uso terciario de hospedaje en los ámbitos regulados por el grado 3 de la Norma Zonal 9 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación de Madrid de 1997. El Ayuntamiento considera que estos espacios han experimentado una progresiva transformación hacia actividades terciarias y que, en determinados casos, han perdido buena parte de su carácter industrial. Para elaborar el plan se estudiaron más de 3.000 parcelas situadas en ámbitos industriales o calificadas como suelo industrial. El análisis determinó que determinadas parcelas podían admitir las distintas modalidades de hospedaje debido a la evolución que habían experimentado estos espacios.
El cambio afecta a más de 240 parcelas distribuidas por ocho distritos: Arganzuela, Chamartín, Fuencarral-El Pardo, Usera, Ciudad Lineal, Hortaleza, San Blas-Canillejas y Barajas. Entre las zonas incluidas figuran el polígono industrial de la carretera de Burgos, el barrio del Aeropuerto, la calle Josefa Valcárcel, el entorno de Costa Rica con la M-30 y la avenida de Andalucía.
Hasta ahora, la normativa limitaba en estos terrenos el hospedaje a la modalidad de hotel. Esta restricción se introdujo en 2007 para evitar que determinados alojamientos, especialmente apartamentos turísticos, terminaran funcionando de manera irregular como viviendas y provocaran una pérdida de suelo destinado a actividades económicas. El Ayuntamiento sostiene que las parcelas incluidas en el nuevo plan presentan unas características diferentes de aquellas zonas industriales que mantienen una clara actividad productiva. Por ello, la eliminación de las restricciones busca adaptar los usos permitidos a la transformación que han experimentado determinados ámbitos.
