Así será Retamar de la Huerta, el nuevo proyecto que sumará más de 3.500 viviendas al noroeste de Alcorcón

Retamar se configura como un desarrollo urbanístico de carácter eminentemente residencial, dado que su ubicación está muy cerca de una zona de uso terciario ya consolidado. El ámbito prevé un total de 3.503 viviendas, de las cuales 1.123 serán de protección pública, lo que supone un 30% sobre el total. Se puede hablar verdaderamente de un mix de tipologías y productos dentro del uso residencial, lo que permitirá una comunidad diversa, con jóvenes y mayores, que podrá satisfacer la demanda de diferentes colectivos.

En cuanto al reparto entre venta y alquiler, dependerá de las decisiones que adopten las promotoras en la fase de comercialización.

Retamar contará con una oferta habitacional variada, que incluirá también viviendas de alquiler.

El ámbito de Retamar contempla una combinación equilibrada de tipologías residenciales, orientada a ofrecer diversidad de producto y calidad urbana. El desarrollo urbanístico prevé aproximadamente 560 viviendas unifamiliares con jardín, tanto independientes como adosadas, mientras que los 3.000 restantes se desarrollarán mediante bloques abiertos de un máximo de cuatro alturas, concibiendo el desarrollo a escala urbana, con baja ocupación del suelo e integración de amplias zonas libres comunes.

Lo más destacable es que, respecto de las grandes manzanas de otros nuevos desarrollos de Madrid, aquí se ha parcelado en unidades más pequeñas, generándose edificios de una media de entre 30-40 viviendas por bloque, lo que dista mucho de las grandes macro manzanas que dotan de otra escala al barrio. La media de tamaño está en torno a los 100 m², media de un rango que va desde los 90 m² a los 150-180 m² de las viviendas unifamiliares, lo que genera una vivienda de calidad, pero de un variado rango de precios.

Actualmente, ya se ha iniciado la comercialización, pero el precio de las viviendas corresponde a cada promotora y estará condicionada por la evolución del mercado.

Retamar es un desarrollo urbanístico diseñado para dar respuesta a una amplia diversidad de perfiles socioeconómicos y de distintas franjas de edad, especialmente destinado a aquellos que valoran la proximidad a un gran núcleo urbano sin renunciar a un entorno residencial marcado por la tranquilidad, la conexión con la naturaleza y la disponibilidad de servicios urbanos de calidad.

Al estar ubicado a aproximadamente 20 minutos del centro de Madrid, Retamar permite el contacto diario con la naturaleza a través de sus 114 hectáreas (1.140.000 m²), integradas en las zonas naturales y parques regionales de su entorno inmediato, pero sin renunciar a la vida urbana de una gran ciudad, lo que favorece un modelo de vida equilibrado entre naturaleza y ciudad.

De esta forma, su variedad tipológica residencial se adapta a todas las necesidades que van apareciendo a lo largo de la vida, dando cabida tanto a jóvenes en búsqueda de una primera vivienda, en régimen de compra o alquiler, como a familias que desean desarrollar su proyecto de vida.

A la estructura de propiedad se ha incorporado durante este año Grupo Pinilla. El reparto de porcentajes de los distintos operadores sería, por tanto, Culmia con una participación aproximada del 29%, el Ayuntamiento de Alcorcón ostentando en torno al 22% (que recientemente ha cedido cuatro parcelas (224 viviendas) a Casa47), Llave de Oro, que representa aproximadamente el 18%, Realia el 9%, Aedas Homes el 8,5% y Grupo Pinilla el 3,5%. A ello se le suma un 10% correspondiente a propietarios minoritarios entre los que se encuentra otro propietario histórico de este sector, que es Urcosa.

La inversión total prevista para el desarrollo de Retamar de la Huerta está cerca de los 1.000 millones de euros, destinados a la urbanización y edificación, infraestructuras, mantenimiento de zonas naturales y generación de dotaciones públicas.

La financiación de los desarrollos urbanísticos depende de la naturaleza, fase y magnitud de cada proyecto. En una primera etapa, son los propietarios del suelo a través de la Junta de Compensación los que asumen, de manera proporcional, los costes propios de la redacción de planeamiento urbanístico, proyectos técnicos, obras de urbanización, redes de servicios y dotaciones públicas.

En nuestro caso, se financia con cargo a los propietarios de suelo todas las obras e infraestructuras que configuran el nuevo barrio hasta su recepción final por parte de la administración, momento a partir del cual, ya pasan a ser mantenidas por ellos. Esto conlleva adelantar las inversiones necesarias para ejecutar infraestructuras básicas antes de que se inicie la edificación y comercialización de las viviendas.

Posteriormente, la financiación en la etapa de la edificación ya corresponde a los promotores privados, que podrán contar con financiación bancaria o con la entrada de inversores institucionales o fondos inversores dedicados al negocio promotor.

Las obras de urbanización interior avanzan conforme el calendario previsto y actualmente el porcentaje de ejecución en el mes de septiembre es del 9,55%. Los trabajos se encuentran en plena fase de movimiento de tierras y preparación del terreno, lo que está permitiendo sentar las bases para la inmediata apertura de zanjas y la instalación de las redes de servicio.

Durante el próximo año nuestro principal objetivo es seguir avanzando al ritmo actual con la intención de habilitar la simultaneidad con la edificación de cara al tercer trimestre de 2027.

Sí, se mantiene. La Junta de Compensación suscribió con el Ayuntamiento de Alcorcón un convenio urbanístico que habilita el régimen de simultaneidad entre las obras de urbanización y las de edificación, lo que nos permite avanzar en ambos frentes de manera coordinada. El buen ritmo de las obras de urbanización interior y la planificación prevista sitúa esta simultaneidad para el tercer trimestre de 2027.

El Plan Especial de Infraestructuras, aprobado definitivamente el 14 de marzo de 2025, ha dado paso a la tramitación del Proyecto de ejecución de las obras exteriores actualmente en trámite con el objetivo de poder iniciar las obras exteriores a lo largo del tercer trimestre de 2027. La inversión prevista se mantiene en torno a los 15 millones de euros y las actuaciones más relevantes relacionadas con la mejora de conexiones se están coordinando entre el Gobierno de España, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Alcorcón.

Nuestro objetivo es que las obras exteriores avancen en paralelo a las de urbanización interior, de manera que ambas puedan coincidir en su fase final para 2029. Se trata de obras de gran calado que mejorarán no solo Retamar, sino todo su entorno.

En primer lugar, la elevada complejidad de la tramitación urbanística, derivada de la gran cantidad de intervinientes en este proceso que requiere la generación sucesiva de informes sectoriales, estudios y autorizaciones por parte de diferentes administraciones. Estos procedimientos suelen prolongarse en el tiempo, condicionados por la multiplicidad de órganos competentes y por los plazos administrativos asociados, influido por la insuficiencia de recursos humanos en las administraciones.

Otro de los principales retos es la conexión exterior de los servicios con las infraestructuras existentes (conexiones viarias, luz, agua, saneamiento), estas conexiones, y el contribuir a la ejecución de nuevas redes con capacidad suficiente es uno de los puntos más críticos de un sector, y donde radica más complejidad por salir “aguas afuera” de los límites del sector. Esta coordinación exige una intensa labor de gestión, seguimiento técnico y adaptación continua a las normativas y a los criterios de los distintos organismos.

Asimismo, las Juntas de Compensación asumimos la responsabilidad de abordar la financiación y ejecución de las infraestructuras, ya que debemos adelantar inversiones significativas en redes viarias, abastecimiento, saneamiento, suministro eléctrico o espacios públicos, antes de que el ámbito esté plenamente consolidado y con los primeros vecinos. Por ello, la seguridad jurídica es un elemento especialmente importante para las promotoras que forman parte de este tipo de proyectos, lo que hace imprescindible una colaboración público-privada con las diferentes administraciones.

El principal obstáculo es la ralentización de los procesos de tramitación urbanística por parte de las administraciones públicas. El retraso y la complejidad de los procedimientos administrativos y el condicionamiento a determinados instrumentos de planeamiento y gestión para urbanizar y edificar están retrasando de forma significativa la puesta en marcha de nuevos desarrollos que podrían incrementar la oferta de vivienda. Esto supone un problema estructural que no puede solucionarse con actuaciones coyunturales, y que pasa por concebir un nuevo paradigma en el mundo del urbanismo.

A ello se suma la escasez de suelo finalista en los principales núcleos urbanos del país ante una demanda cada vez más creciente, lo que tensiona los precios e impide que la oferta pueda dar respuesta. En este contexto, la colaboración público-privada se posiciona como una palanca estratégica para desbloquear suelo, agilizar los procedimientos y dotar de mayor seguridad jurídica a los promotores, facilitando la movilización de inversión privada hacia proyectos que incrementen la oferta de vivienda. El sector privado necesita marcos normativos más ágiles que ayuden a los promotores a generar nueva oferta residencial.

Aunque se trata de un problema estructural que difícilmente puede resolverse con medidas pensadas a corto plazo, resulta imprescindible lograr un Pacto de Estado por la Vivienda que permita impulsar una estrategia de país. Este acuerdo debería abarcar reformas normativas, movilización de recursos públicos y privados y el impulso decidido de la vivienda pública, además de reformar lo relativo a políticas de suelo.

Resulta esencial reforzar la coordinación entre administraciones a todos los niveles con el objetivo de simplificar y agilizar los procesos administrativos, contar con más recursos y dotar al sistema de mayor seguridad jurídica.

Contamos con un sector muy profesionalizado y con mucha capacidad de ejecución, pero realmente, es el sistema el que frena el poder atender a la demanda. Por ejemplo, Retamar, junto con otros planes urbanísticos en su mismo estado de tramitación, es el resultado de más de 15 años de trabajo.