España cerró 2025 con 118.762 camas operativas en residencias de estudiantes, un 62% más que las 73.200 plazas registradas hace una década. Sin embargo, ese crecimiento no ha cerrado la brecha: el déficit estructural de alojamiento universitario supera las 528.000 camas, con una demanda potencial de 650.000 estudiantes frente a una oferta que apenas alcanza el 8% de provisión, según el último informe de Savills sobre el mercado de residencias de estudiantes (PBSA). Por cada cama disponible hay alrededor de cinco estudiantes con necesidad objetiva de alojamiento.
Fuente: Savills — Informe PBSA España · Julio 2026
Un déficit que el crecimiento no cierra: cinco estudiantes por cada cama
El mercado de residencias de estudiantes en España ha vivido una década de expansión sostenida. El parque ha crecido a una tasa media anual del 5,5%, muy por encima del incremento de la población universitaria, que ha avanzado un 1,4% anual en el mismo periodo. Gracias a ello, la tasa de provisión ha pasado del 5,6% en 2016 al 8% actual. Sin embargo, ese avance resulta insuficiente cuando se pone en perspectiva: España supera únicamente a Portugal (6%) e Italia (4%) en este indicador, y se queda muy lejos de los mercados más maduros como Reino Unido, donde la provisión alcanza el 31%.
La demanda potencial que alimenta ese déficit está compuesta por tres perfiles: estudiantes internacionales matriculados en el Sistema Universitario Español (Sue), alumnos del programa Erasmus+ y alumnado nacional desplazado fuera de su provincia de origen. En conjunto, suman cerca de 650.000 estudiantes con necesidad objetiva de alojamiento, frente a las 118.762 plazas disponibles. La brecha no se ha estrechado en términos absolutos pese al crecimiento de la oferta, porque la demanda también ha crecido: España cuenta ya con más de 1,5 millones de estudiantes en universidades presenciales, con el componente internacional ganando peso desde el 7% en 2015 hasta el 11% del total de matriculados en la actualidad.
| País | Tasa de provisión | Posición en Europa |
|---|---|---|
| Reino Unido | 31% | Mercado más maduro · líder europeo en inversión |
| España | 8% | 2.º mercado europeo por inversión · déficit >528.000 camas |
| Portugal | 6% | Mercado emergente |
| Italia | 4% | Mercado con mayor recorrido de Europa |
Fuente: Savills — Informe PBSA España · Julio 2026
Pipeline: 16.000 nuevas camas hasta 2028 con Madrid a la cabeza
La respuesta de la industria al déficit es activa pero insuficiente para cerrarlo en el corto plazo. Durante 2026 está prevista la incorporación de cerca de 5.550 nuevas camas, repartidas entre 16 residencias. Entre 2027 y 2028 el mercado sumará otras 10.500 plazas adicionales, lo que eleva el pipeline total a más de 16.000 camas en tres años. Madrid lidera el crecimiento nacional con 5.144 camas previstas hasta 2028, seguida de Barcelona (2.635) y Valencia (2.388).
El crecimiento cuantitativo viene acompañado de una mejora cualitativa del producto. Actualmente, el 55% del stock corresponde a residencias de categoría modern standard, frente al 45% registrado apenas dos años antes. El avance refleja la sustitución progresiva de un parque históricamente obsoleto — residencias universitarias públicas con instalaciones envejecidas — por producto nuevo de gestión profesional, con habitaciones individuales, zonas comunes equipadas, servicios de conserjería y conectividad de alta velocidad. Es precisamente ese producto el que genera las ocupaciones cercanas al pleno y sostiene el atractivo inversor del sector.
Fuente: Savills — Informe PBSA España · Julio 2026
Inversión: 660 millones en el primer semestre, el doble que en 2025
El mercado de inversión en PBSA español vive un momento de máxima actividad. Durante el primer semestre de 2026 se han transaccionado cerca de 660 millones de euros en residencias de estudiantes en España, el doble que en el mismo periodo de 2025. La cifra consolida a España como el segundo mercado europeo de inversión en PBSA, solo por detrás de Reino Unido, con una concentración aproximada del 12% del volumen europeo en los últimos cinco años.
La comparación con 2025 exige matices. El volumen de ese ejercicio estuvo condicionado por una operación excepcional: la adquisición de la cartera de Livensa Living por parte del fondo canadiense Cppib, una de las mayores transacciones de residencias de estudiantes realizadas en Europa. En 2026, el mercado presenta una estructura más diversificada, apoyada en operaciones individuales y varias carteras en comercialización, sin una megaoperación comparable. El dinamismo inversor se mantiene a través de la acumulación de transacciones de menor tamaño pero mayor número, un síntoma de maduración del mercado.
Ocupación casi plena y rentabilidad estable: los fundamentales que sostienen el interés institucional
El atractivo del sector descansa en dos indicadores operativos que difícilmente se encuentran combinados en otros segmentos inmobiliarios. Las residencias de nueva generación registran una ocupación media invernal del 95,6%, prácticamente plena, que es consecuencia directa del déficit estructural de oferta: cuando hay cinco estudiantes por cada cama, la vacancia es casi imposible. Al mismo tiempo, la rentabilidad prime se mantiene estable en torno al 4,5%, un nivel que en el entorno actual de tipos de interés resulta especialmente atractivo para el capital institucional con visión a largo plazo.
La combinación de ocupación casi plena, rentas en crecimiento, déficit estructural sin resolver y pipeline insuficiente para cerrarlo a corto plazo hace del PBSA español uno de los activos más defensivos del mercado inmobiliario. El perfil de riesgo-rentabilidad explica por qué el capital internacional — fondos soberanos, gestoras especializadas, aseguradoras — ha elevado su exposición al sector con cada ejercicio, y por qué España ha escalado hasta el segundo puesto europeo en captación de inversión pese a tener una de las tasas de provisión más bajas del continente.
El mercado de residencias de estudiantes en España tiene la peculiaridad de ser simultáneamente un sector en auge y un mercado en déficit crónico. El 62% de crecimiento en una década es un dato que cualquier promotor exhibiría con orgullo; el hecho de que ese crecimiento haya dejado intacto un déficit de más de 528.000 camas es la otra cara del mismo fenómeno. Lo que sostiene la ecuación inversora es precisamente esa brecha: mientras la demanda supere con tanta holgura a la oferta, la ocupación será casi plena y las rentas seguirán creciendo. El riesgo no es la falta de demanda sino la capacidad del sector para seguir entregando producto de calidad al ritmo que el mercado exige.
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