A puertas de que este año 2022 llegue a su fin, y habiendo dedicado varios artículos a cómo ha ido el mercado de obra nueva durante este ejercicio, explicando cuáles son las principales promotoras que promueven en España o cuáles han sido los mayores desarrollos, queremos analizar cómo se presenta el próximo 2023 en referencia a este segmento del mercado residencial.
Si quieres conocer todos los datos, accede a la plataforma de big data inmobiliario de Brainsre.
El precio de la vivienda de obra nueva en nuestro país se encuentra en máximos históricos y con crecidas continuadas desde el tercer trimestre del pasado año. Actualmente, el precio medio se sitúa en 2.635 €/m2, lo que supone un crecimiento del 8,9% durante el último ejercicio y de 1,6% en tasa intertrimestral. Por otro lado, señalar que como el precio de la vivienda de segunda mano se ha mantenido más estable con un crecimiento de precios mucho más moderado, la diferencia entre ambos mercados es cada vez mayor, siendo a día de hoy de un 37%, según datos de la plataforma Brainsre.
Aunque la opción de alquilar frente a comprar es algo cada vez más común entre los españoles, sobre todo en los jóvenes debido a la falta de ahorros, a la situación económica o laboral, el mercado de venta sigue siendo el gran protagonista ya que aglutina el 85% de la oferta total de viviendas. Por otro lado, la oferta de pisos aglutina un 65,4% del total, correspondiendo el 34,6% restante al mercado de viviendas unifamiliares.
¿Qué previsiones hay en el mercado de obra nueva para el próximo año?
Según datos de Brainsre, el número de licencias que se han solicitado para comenzar obras en 2023 asciende a 14.362 unidades.
Y, ¿dónde se concentran la mayor parte de esas nuevas licencias para construir? Como viene siendo la tónica habitual, la capital española aglutina la mayor parte de las nuevas construcciones, siendo en este caso el número de licencias solicitadas de 1.646. Actualmente, el precio medio de la obra nueva en Madrid se sitúa en 5.077 €/m2, lo que supone un crecimiento del 3,4% en los últimos doce meses del año, mientras que en tasa intertrimestral se han contraído un 2,6%.
Le sigue Valencia con 908 licencias. El mercado residencial de la capital del Turia lleva registrando una evolución positiva en los últimos años, tras verse profundamente afectado por el crack del ladrillo en 2008, situando en mínimos históricos tanto los precios como el inicio de nuevos proyectos.
Sin embargo, en este momento los precios de obra nueva están en máximos y al parecer con tendencia alcista, alcanzando los 2.943 €/m2 y habiendo registrado un importante crecimiento del 23,3% en los últimos doce meses y un 3,8% en el último trimestre.
Cerrando el pódium encontramos el municipio madrileño de Valdemoro cuyo número de licencias solicitadas para iniciar viviendas el próximo ejercicio se eleva a 762. También en máximos históricos se encuentran los precios de obra nueva en esta localidad, alcanzando los 2.031 €/m2, lo que supone un incremento interanual de un 6,5% y de un ligero 0,4% en los últimos tres meses.
Las Rozas de Madrid, es el cuarto municipio que ha solicitado un mayor número de licencias, con una cifra de 653. Esta localidad madrileña se alza con el séptimo puesto de los municipios con los precios de venta de vivienda más altos de Madrid con una media de 2.478 €/m2. Por su parte, el precio de la obra nueva se sitúa considerablemente por encima del de vivienda usada (2.505 €/m2), situándose actualmente en 3.730 €/m2 y habiendo aumentado un 11,8% en tasa interanual y un 12,5% en los últimos tres meses.
La quinta posición es nuevamente para un municipio madrileño, en este caso se trata de Leganés, cuya solicitud de licencias para construir ha sido para 458 unidades. En esta localidad también hay una importante diferencia de precios entre el mercado de vivienda usada (2.129 €/m2) y el de obra nueva que alcanza los 3.373 €/m2. Además, Leganés es el sexto municipio donde más crecido el precio de la obra nueva en el último año con una subida del 22,2%.
Los cinco puestos restantes serían para: Sant Cugat del Vallés (428 licencias), Tres Cantos (357), Valladolid (329), Navalcarnero (299) y Alcalá de Henares (276). Como se puede observar tras el análisis, la Comunidad de Madrid se encuentra a la cabeza del mercado de obra nueva ya que aglutina siete de los diez primeros municipios del ránking.
¿Qué promotoras han solicitado mayor número de licencias de obra nueva?
A la cabeza de promotoras se encuentra la cotizada Metrovacesa, que ha solicitado licencias para construir un total de 929 viviendas. La promoción más grande que va a iniciar la compañía dirigida por Jorge Pérez de Leza se ubica en el municipio barcelonés de Barberá del Vallés. Se trata del residencial bautizado como ‘Edifici Barberà‘ que albergará 89 viviendas plurifamiliares de dos y tres habitaciones y amplias zonas comunes. Los precios parten de los 195.000 euros.
El segundo puesto es para Domogestora, con licencias para levantar 688 unidades residenciales. El desarrollo más grande que la compañía va a iniciar el próximo año, aunque estaba previsto que las obras comenzaran a lo largo del último trimestre de 2022, se ubica en Valdemoro. Se trata del proyecto bautizado como Jardines del Portillo, que albergará un total de 900 viviendas destinadas a alquiler, aunque actualmente las licencias solicitadas son para 668 viviendas. Los precios oscilan entre los 825 euros al mes para los pisos de un dormitorio y los 960 euros mensuales para los de tres habitaciones.
Actualmente, la empresa acomete la gestión técnica de 27 proyectos, la mayor parte residencias universitarias pero también dos edificios de coliving y un ambicioso ámbito urbanístico de build to rent.
Le sigue Vía Célere, la promotora madrileña, cuya solicitud de licencias se eleva hasta 673. La promotora controlada por varios fondos de inversión capitaneados por Värde Partners, cuenta con un total de 7.640 viviendas en producción, desde la fase de diseño hasta la entrega, con 4.880 en construcción al cierre de este tercer trimestre.
El desarrollo más importante en cuanto a tamaño de la promotora se ubica en en la Rambla de Sant Jordi 29-37 de Vilanova i la Geltrú, en el sector Sant Jordi. Se trata de Célere Vilanova es un conjunto residencial formado por 124 viviendas con piscina, parque infantil, pista de pádel y gimnasio.
En cuarto lugar encontramos a Aedas Homes con 562 licencias. La compañía liderada por el fondo norteamericano Castlelake contaba a finales del pasado mes de septiembre con cerca de 6.000 viviendas en construcción y, adicionalmente, 625 unidades completadas. En concreto, tiene promociones en marcha en lugares como como Palma de Mallorca, Marbella, Estepona, Alicante, Rincón de la Victoria, Fuengirola o Jávea, entre otros.
La promoción más grande a iniciar por Aedas Homes se ubica en Valladolid y está compuesta por 87 viviendas unifamiliares en El Peral. Es una de las zonas más demandadas de Valladolid y se encuentra a tan solo 15 minutos del centro de la ciudad. Las viviendas del residencial ‘Balansae’ se pueden adquirir a partir de 385.000 euros.
El siguiente puesto en este ránking de promotoras lo ocupa Levitt con licencia para 514 nuevas viviendas. En el caso de esta promotora, su promoción de mayor tamaño se sitúa en Las Rozas de Madrid y se trata de dos fases de la urbanización El Quintanar.
a primera fase del proyecto ha sido bautizada como La Retorna y está compuesta por 176 viviendas multifamiliares de 2,3,4,y 5 dormitorios.
Por su parte, Las Dovelas albergarán la segunda fase de El Quintanar y al igual que el anterior, está formado por 176 viviendas en altura. Ambas fases contarán con más de 13.000 metros cuadrados de zonas comunes como áreas ajardinadas y piscinas desbordantes, además de espacios interiores de ocio diferenciadores. La urbanización cuenta con espacios interiores de ocio diferenciadores como gastrobar, sala audiovisual y sala infantil, y espacios especialmente diseñados para coworking y estudio.
