En cada Navidad hay temas que se repiten en todas las cenas familiares, este año no habrá dudas sobre cuál será. La vivienda, convertida ya en la primera preocupación de los españoles, será el asunto que se repetirá en cada reencuentro de estas fiestas. Y lo hará encapsulada en una pregunta sencilla pero que refleja la inquietud cotidiana de millones de personas que contemplan el mercado de la vivienda con una mezcla de esperanza, incertidumbre y agotamiento: ¿cuándo bajarán los precios? Porque 2025 cierra con un sector inmobiliario que avanza con fuerza, sí, pero que ha alcanzado una frontera emocional y económica que los ciudadanos españoles ya no pueden seguir pasando por alto.
Los datos del sector celebran un momento especialmente favorable. Las más de 700.000 compraventas que se registrarán a cierre del ejercicio y que supondrán el mayor dato de actividad desde 2007, indican un mercado sólido y consistente, alimentado por el ahorro acumulado y unas condiciones hipotecarias muy atractivas que han impulsado el apetito del comprador. La cifra media de casi 60.000 transacciones mensuales confirma que la compraventa vive un auténtico período de esplendor, con un mercado que permanece en fase expansiva desde el año 2021.
Así que la de 2026 será una temporada de dinamismo en la adquisición de vivienda, ya que el apetito por comprar seguirá muy elevado potenciado por factores como el deseo de la mejora de la calidad del hogar, la emancipación o la búsqueda de rendimiento en el mercado debido a la incertidumbre geopolítica y económica.
El panorama hipotecario refuerza esta sensación, ya que el escenario financiero también ha reactivado la presión compradora devolviendo al mercado al 21% de quienes habían paralizado la búsqueda de vivienda. Así, cuando finalice este año se habrán firmado más de 470.000 créditos para comprar vivienda, gracias a que las ofertas bancarias han sido las más competitivas de toda Europa. El próximo año se prolongará la etapa dorada del mercado hipotecario, aunque seremos testigos de cómo la banca irá dejando atrás la fuerte competencia comercial y apostará por productos más prudentes y alineados con el nuevo entorno de estabilidad monetaria.
Esto ha causado que la actividad del mercado roce máximos, con una participación del 33%. Pero al desglosarla se revela un dato demoledor: la demanda cuadruplica a la oferta disponible. Esta brecha convertirá a 2026 en el año de mayor tensión registrada hasta la fecha, porque la distancia entre ambas variables nunca había sido tan grande. Este desequilibrio responde a una combinación de factores sociales, demográficos, macroeconómicos y legislativos que han convergido en el mismo momento y que dibujan una grave carencia: al mercado le faltan muchas viviendas. Concretamente, 1,8 millones de viviendas.
Esta tensión se percibe en el precio de la vivienda, que en 2025 ha crecido un 18,8% en noviembre, el mayor incremento desde que tenemos registros. Todas las comunidades y todas las capitales de provincia se han sumado a esta subida generalizada. Más de la mitad crecen a doble dígito y los mercados más activos ya superan el 20% de incremento. En el año que empieza, el precio de la vivienda marcará un nuevo récord rebasando los 2.952 euros por metro cuadrado que alcanzó en 2007. Así que 2026 será el año en el que tanto la compra como el alquiler alcanzarán precios máximos al mismo tiempo y la respuesta alentadora a la pregunta en la cena de navidad se prolongará otro año más.
Aunque es en el alquiler donde el desgaste es más evidente. En cinco años, los precios han subido un 30%, y solo en los dos últimos un 25%. Este encarecimiento constante ha debilitado a quienes buscan estabilidad en el mercado del arrendamiento. Muchos inquilinos destinan ya cerca de la mitad de sus ingresos a pagar la renta, mientras otros directamente renuncian a emanciparse o buscan alternativas en zonas periféricas donde nunca pensaron vivir. Y, aun así, entre tanta presión aparece una señal distinta, ya que el alquiler empieza a comportarse a dos velocidades. Los mayores repuntes se desplazan hacia áreas con menor demanda, pero que todavía tienen recorrido al alza, y las comunidades más dinámicas comienzan a moderar su ritmo de crecimiento. Es el caso de la Comunidad de Madrid, que después de casi cuatro años de subidas ininterrumpidas, registra una ligera caída. Puede que algo esté cambiando, porque a nivel nacional, la última lectura del mercado muestra la subida más moderada del año, rompiendo con siete meses seguidos de aumentos a doble dígito. Puede que estemos cerca del punto máximo de un ciclo que ha tensado hasta el límite la capacidad económica de los hogares que alquilan.
Las políticas públicas tampoco han conseguido frenar esta tendencia. Dos años y medio después de la entrada en vigor de la ley de vivienda, la accesibilidad no ha mejorado. La intervención en la actualización de rentas ha reducido la oferta disponible de mayor calidad y ha empujado a muchos propietarios hacia modalidades más rentables. El resultado es un mercado más compacto, de muy poca rotación, con muchos obstáculos de acceso y muy volátil que ha conseguido enfrentar a quienes necesitan alquilar con quienes pueden ofrecer vivienda.
Así llega el mercado de la vivienda a 2026, un sector en máxima ebullición, sostenido por cifras que baten récords, pero también por miles de personas que sienten cómo el mercado se aleja de su realidad. Por eso, la pregunta que resonará en cada cena de Navidad no será solo el eco de estas fiestas, sino el hilo conductor que marcará todo el próximo año. Porque 2026 arranca con desafíos estructurales de enorme calado, definidos por una oferta asfixiada, una demanda creciente y una senda de precios que sigue apuntando hacia arriba. Y en ese escenario, la vivienda se situará en el centro de la desigualdad social en España, mientras millones de familias se harán la pregunta que ya se ha convertido en un mantra nacional: ¿cuándo bajarán los precios?
Artículo de opinión firmado por María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa
