de viviendas -5,1% interanual
de vivienda usada -6,1% interanual
de vivienda protegida -14,4% interanual
enero-julio Compraventas de viviendas
Fuente: INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad · Julio 2026 (datos provisionales)
El dato de julio rompe la breve tregua de junio, el único mes del año con avance interanual, y devuelve al mercado residencial a la senda de enfriamiento que ha marcado 2026. Es la sexta caída interanual en siete meses y, en lo que va de ejercicio, las compraventas de viviendas inscritas acumulan un descenso del 3,0%.
La caída convive, sin embargo, con un volumen de actividad elevado. En términos mensuales, julio cerró con un alza del 3,6% respecto a junio, y las 61.417 operaciones inscritas son la cifra más alta del año. Hay que remontarse a octubre de 2025, cuando se registraron 67.222 compraventas, para encontrar un mes con más actividad. El mercado se enfría, pero desde niveles todavía muy altos.
Conviene recordar que la estadística recoge las inscripciones en los registros de la propiedad de escrituras públicas firmadas con anterioridad. El dato de julio refleja, por tanto, decisiones de compra tomadas semanas o incluso meses atrás. Aun así, la tendencia apunta en una dirección clara: tras un 2025 de máximos, el volumen de operaciones ha entrado en una fase de ajuste.
El retroceso no se limita a la vivienda. El conjunto de compraventas de fincas registradas sumó 117.538 transmisiones, un 3,8% menos en tasa anual. Las fincas urbanas, que concentran el 88,4% del total, cayeron un 4,0%, mientras que las rústicas cedieron un 1,7%. Dentro del segmento urbano, la vivienda representó el 59,1% de las operaciones y fue la tipología con peor comportamiento.
La vivienda usada y la protegida lideran el retroceso
La segunda mano, que sostiene el grueso del mercado, es la que explica buena parte de la caída. Las compraventas de vivienda usada se situaron en 48.128 operaciones, el 78,4% del total, con un descenso anual del 6,1%. La obra nueva resistió mejor: 13.289 transacciones y una caída más contenida, del 1,4%. Su peso sobre el total alcanzó el 21,6%.
| Tipo de vivienda | Operaciones | Peso (%) | Variación anual (%) | Acumulada (%) |
|---|---|---|---|---|
| Total viviendas | 61.417 | 100 | -5,1 | -3,0 |
| Libre | 57.607 | 93,8 | -4,4 | -2,5 |
| Protegida | 3.810 | 6,2 | -14,4 | -9,7 |
| Nueva | 13.289 | 21,6 | -1,4 | -2,6 |
| Usada | 48.128 | 78,4 | -6,1 | -3,1 |
Fuente: INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad · Julio 2026 (datos provisionales)
Por régimen, la vivienda libre concentró el 93,8% de las compraventas, con 57.607 operaciones y un descenso anual del 4,4%. El dato más llamativo llega, sin embargo, desde la vivienda protegida: 3.810 transacciones y una caída del 14,4%, casi el triple que la del mercado en su conjunto. En el acumulado del año, este segmento retrocede un 9,7%.
El desplome de la protegida tiene una lectura que va más allá de lo estadístico. Se trata del parque pensado para los hogares con menor capacidad económica, justo los que más dificultades encuentran para acceder a una vivienda en propiedad. Que su volumen de operaciones se contraiga con esta intensidad es una señal de que la escasez de oferta asequible sigue sin resolverse.
Asturias, Baleares y País Vasco encabezan las caídas por comunidades
El mapa autonómico refleja un ajuste generalizado: 11 de las 17 comunidades autónomas registraron en julio descensos interanuales en la compraventa de viviendas. El Principado de Asturias firmó la mayor caída, del 15,2%, seguido de Illes Balears (-14,3%) y País Vasco (-12,4%). Aragón (-11,4%) y la Comunidad de Madrid (-11,3%) completan el grupo de regiones con retrocesos superiores al 10%.
Variación anual de las compraventas de viviendas por comunidades autónomas
Julio 2026 · Porcentaje
Fuente: INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad · Julio 2026 (datos provisionales)
En el lado opuesto, seis comunidades lograron cerrar el mes en positivo. La Comunidad Foral de Navarra lideró los avances con un alza del 26,4%, muy por delante de Galicia (+10,8%) y Castilla y León (+9,7%). Castilla-La Mancha (+7,3%), la Región de Murcia (+2,6%) y Canarias (+2,1%) completan la lista de regiones con crecimiento.
Los cuatro grandes mercados residenciales del país se mueven en negativo. A la caída de Madrid se suman las de la Comunitat Valenciana (-8,6%), Cataluña (-7,0%) y Andalucía (-5,5%). Que las regiones con mayor volumen de operaciones coincidan en el retroceso explica buena parte del resultado nacional y descarta que se trate de un fenómeno aislado.
El caso asturiano ilustra bien las distintas velocidades del mercado. El Principado fue la tercera comunidad con mayor aumento del total de fincas transmitidas, un 3,3%, pero a la vez la que más vio caer la compraventa de viviendas. Galicia, en cambio, creció en ambos indicadores y encabezó el avance del conjunto de transmisiones con un 17,8%. Extremadura (-11,4%), Illes Balears (-9,7%) y La Rioja (-9,0%) registraron los mayores descensos en este apartado.
Las transmisiones totales apenas ceden un 1,8%
Si se amplía el foco al conjunto de transmisiones de derechos de la propiedad, el ajuste es mucho más moderado. En julio se inscribieron 205.870 fincas, un 1,8% menos que un año antes y prácticamente las mismas que en junio (-0,1%). En el acumulado del año, el total de transmisiones todavía avanza un 0,4%, lo que evidencia que el enfriamiento se concentra en la compraventa.
Por títulos de adquisición, las herencias sumaron 43.840 fincas, un 1,4% menos, y las donaciones 4.806, con una caída del 3,4%. Las permutas, con apenas 504 operaciones, crecieron un 4,3%. El epígrafe de otros títulos, que incluye daciones en pago, ejecuciones hipotecarias y adjudicaciones judiciales, entre otras figuras, aumentó un 4,1% hasta las 39.182 fincas.
La subida de tipos amenaza con intensificar el ajuste
El contexto financiero juega ahora en contra de la compraventa. El Banco Central Europeo (BCE) elevó el 10 de septiembre sus tipos oficiales en 25 puntos básicos, su segunda subida del año tras la de junio, y situó la facilidad de depósito en el 2,50%. El euríbor a 12 meses, principal referencia de las hipotecas variables en España, cotiza ya por encima del 3% y su media de septiembre es la más alta del año.
A ello se suma un cambio de actitud en la banca. Fotocasa ya venía advirtiendo en sus últimos análisis de que, tras un año de intensa competencia por captar clientes hipotecarios, las entidades evolucionan hacia una posición más prudente en la concesión de crédito. En un mercado donde buena parte de las compras depende de la financiación, este giro puede restar demanda en los próximos meses.
El endurecimiento monetario responde al repunte de la inflación en la eurozona y a la incertidumbre geopolítica. Si ese escenario se prolonga y obliga a nuevas subidas, el encarecimiento de las hipotecas golpeará con más fuerza a los compradores con menos ahorro, que ya encuentran serias dificultades para acceder a una vivienda en propiedad.
Julio confirma que el mercado de compraventa de viviendas ha dejado atrás la euforia de 2025 para entrar en una etapa de moderación. El ajuste no es abrupto, pero sí persistente y extendido a la mayoría del territorio. Con el crédito encareciéndose y una oferta que sigue sin crecer al ritmo de la demanda, la gran incógnita para el último tramo del año es si esta corrección en el volumen acabará trasladándose a los precios o si, por el contrario, seguirá expulsando del mercado a quienes menos margen tienen para comprar.
Nota metodológica · Fuentes
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