«Cuesta mucho acceder a una vivienda por mucha parte de la población española». Pablo Pluvinet, director de Desarrollo de Negocio en Sociedad de Tasación, advierte: el esfuerzo necesario para comprar una vivienda sigue siendo elevado. «El salario íntegro para comprar una vivienda puede oscilar entre 19,4 años en Baleares y unos 5,1 años en regiones como Murcia, Extremadura o La Rioja», señala. El mercado residencial atraviesa actualmente el periodo más alcista del ciclo, respecto a 2012-2014, con la crisis de la prima de riesgo, cuando «se tocó fondo en el inmobiliario».
Desgraciadamente, la previsión no es que vaya a bajar en los próximos años. Desde 2020, tras el reset del mercado, llevamos cinco años de crecimiento y «no sé cuántos años van a quedar de subida de precios«. La tendencia se está alargando demasiado y estamos en una fase muy madura del ciclo inmobiliario.
Esto significa, según el profesional, que las oportunidades para el inversor están comenzando a desplazarse desde los grandes núcleos urbanos hacia la periferia de grandes ciudades, las áreas metropolitanas, y también hacia ciudades de segunda línea, donde los precios son más asequibles pero también se prevé su revalorización.
Así, en el norte de España, la llamada «España fría», con zonas como la cornisa cantábrica o Asturias, están viendo un aumento en la demanda debido a sus precios aún asequibles, lo que podría generar revalorizaciones en los próximos años. «Esto sucede en periodos de máxima madurez de un ciclo expansivo».
En este contexto, la colaboración público-privada, la industrialización de la construcción y la adaptación del producto a nuevas necesidades de vivienda aparecen como claves para garantizar que España pueda afrontar los próximos años con un mercado residencial sostenible y accesible.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, el directivo aborda la dificultad de acceso a la vivienda en España, la evolución de precios de obra nueva, segunda mano y alquiler, y la presión sobre el mercado por costes de construcción y escasez de suelo y mano de obra.
¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda?
Según datos de Sociedad de Tasación, la obra nueva ha crecido un 7,5 % en el último año, especialmente en provincias como Madrid (8,3 %), Valencia (8,3%), Málaga (8,8%) y Baleares (8,5 %), donde el incremento registra cifras muy altas a nivel interanual. En la misma línea, destacan Canarias, Barcelona o Alicante, también con aumentos significativos.
La pescadilla que se muerde la cola: al no haber mucho dinamismo en el mercado de obra nueva, la presión en el precio se traslada al mercado de vivienda de segunda mano. Comparando septiembre de 2025 con el mismo mes de 2024, la vivienda nueva y de segunda mano creció interanualmente un 6,9% a nivel nacional. En concreto, Baleares incluso ha «roto el techo» del desplome de la burbuja inmobiliaria (2007-2008), y ya en el primer semestre de año registraba precios superiores a aquel tope.
¿Y el precio del alquiler?
El alquiler es bastante más confuso: «así como en compraventa tienes datos más accesibles, al mercado del alquiler es bastante más complicado llegar», reconoce el directivo. En esta complejidad también influye la diversidad normativa autonómica. Por ejemplo, Cataluña aplica topes de alquiler, mientras que en el resto de España no existen restricciones similares, explica Pluvinet.
El denominador común, en todo caso, es la escasez de vivienda en alquiler, que mantiene la presión al alza sobre los precios. La demanda ha aumentado de manera muy intensa, en parte por el aumento de la población, factor que ha tensionado los precios, incluso en ciudades secundarias.
Obstáculos para la promoción de obra nueva
Desde Sociedad de Tasación apuntan al proceso urbanístico y la Ley de Vivienda como factores que ralentizan la promoción de obra nueva. En este punto, Pluvinet subraya que transformar suelo no urbanizable en urbano sigue siendo un proceso complejo.
«El urbanismo actual continúa siendo demasiado lento y se ponen demasiadas trabas administrativas». Un ejemplo de ello es el ritmo de concesión de licencias, que actualmente está retrasando la ejecución de vivienda. A pesar de que las administraciones central y autonómicas intentan flexibilizar normativas, la realidad es que la transformación del suelo y los procesos burocráticos siguen siendo cuellos de botella para el desarrollo inmobiliario.
Costes de construcción y retos de industrialización
Aunque en la ecuación del valor del mercado residencial entran en juego varios factores, los costes de construcción -y su incremento en los últimos años- ha impactado notablemente en el precio.
Pluvinet explica que, durante los últimos 10-15 años, en el cómputo del valor total del activo, se han mantenido relativamente estables el valor del suelo, con un 30% de media; los gastos generales, alrededor del 15% y el margen promotor, que ronda el 15-16%. Sin embargo, los costes de construcción han aumentado notablemente, pasando de un 30% a un 40%.
La falta de mano de obra cualificada y de industrialización del sector, junto al impacto de las crisis energéticas en el este de Europa son algunos de los factores que han repercutido a este encarecimiento.
En este punto, el profesional subraya la necesidad de industrializar más la construcción de obra nueva, teniendo en cuenta que vamos a tener un déficit en la mano de obra cualificada.
Vivienda para todos: colaboración público-privada
A la hora de solucionar el problema de acceso a la vivienda, el sector público y el sector privado comparten responsabilidades, según el directivo. La colaboración entre ambas partes es fundamental, porque «un solo segmento del inmobiliario no va a resolver el problema». Por eso, «interesa que haya una colaboración muy intensa entre administración y el propio sector para generar vivienda donde se requiera y del tipo que se requiere».
La administración, que tiene las herramientas, «puede promover este tipo de viviendas», por ejemplo, flex livings en ubicaciones concretas donde sabemos que no va a crecer la vivienda. Y los promotores, por su parte, podrán «apostar por una rentabilidad que no será tanta pero sí la necesaria si tienen los beneficios correspondientes».
Desafíos futuros y perspectivas
De cara a los próximos años, Pluvinet reconoce que la capacidad de España para construir la obra nueva necesaria dependerá de factores políticos y económicos. «Si la economía tienda a crecer, necesitará mano de obra que tendrá que vivir en algún lugar, generando un bucle de riqueza«, señala.
El reto, sin embargo, es «dificilísimo». Actualmente, «se está debatiendo sobre cómo enfocar esa falta de vivienda, dónde colocarla y qué tipo de vivienda debe ser -si asequible para garantizar hogares a los más desfavorecidos u otro tipo de vivienda que van a necesitar las próximas generaciones, saliendo del patrón habitual de 4 habitaciones y 2 baños», matiza el directivo.
La industria inmobiliaria española atraviesa un momento crítico. Con precios en máximos históricos en determinadas zonas, altos costes de construcción, procesos urbanísticos lentos y una demanda creciente, el mercado residencial requiere soluciones innovadoras y colaborativas.
Según Pluvinet, sólo mediante un esfuerzo conjunto de inversores, promotores y administraciones públicas se podrá dar respuesta a un desafío que, de no abordarse, podría comprometer la accesibilidad y la estabilidad del mercado en los próximos años.
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