Gran movimiento empresarial en el residencial español. Neinor Homes anunció este lunes el lanzamiento de una opa voluntaria de 1.070 millones de euros para adquirir el 100% de Aedas Homes, su principal competidor. Se trata de la mayor operación corporativa del sector en la última década, un movimiento con el que Neinor se consolida como la principal plataforma del país, con capacidad para desarrollar cerca de 43.200 viviendas en los próximos años. Según ha adelantado Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor, la compañía prevé aportar en el próximo lustro hasta 30.000 nuevas viviendas, de 6.000 a 7.000 por año.
Actualmente, en España se producen entre 100.000 y 110.000 viviendas al año, por lo que la producción futura de Neinor, una vez se apruebe definitivamente la compra de Aedas, prevista para el cuarto trimestre del año, alcanzará en torno al 6% de la cifra total.
Detalles sobre la operación
Como parte de la operación, Castlelake, titular del 79% del capital de Aedas, ha suscrito un acuerdo firme e irrevocable para aceptar la opa con la totalidad de su participación, lo que refuerza la visibilidad y proporciona mayor certeza de ejecución de la operación.
El precio de 24,485 euros por acción acordado con Castlelake valora Aedas en 1.070 millones de euros de equity value. El precio de la opa se ajustará a 21,335 euros por acción, tras descontar los dividendos recientemente anunciados por Aedas y que se pagarán en el mes de julio (136 millones de euros).
La operación cuenta con 1.250 millones de euros de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor: c. 500 millones de euros de fondos propios —275 millones de euros en caja y 225 millones de euros en una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de Neinor (Orion, Stoneshield y Adar)—, y 750 millones de euros a través de una emisión de bonos senior garantizados totalmente suscritos por fondos gestionados, asesorados o controlados por Apollo. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la opa y a refinanciar parcialmente la deuda existente de Aedas.
Para proporcionar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una standby volume underwriting letter con Banco Santander y J.P. Morgan SE, en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar (volume underwrite on a standby basis) un importe de hasta 175 millones de euros, en términos habituales para este tipo de acuerdos.
Esta estructura limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido, manteniendo su flexibilidad financiera y un LTV prudente de entre el 20–30%. El cierre de la operación está previsto para el cuarto trimestre de 2025, sujeto a la aprobación de la CNMV, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias pertinentes y la aprobación de los accionistas.
Según ha explicado Jordi Argemí, consejero delegado adjunto de Neinor, la compañía prevé recuperar todos los fondos invertidos en esta operación en un plazo de tres años, gracias a la cartera «activa y líquida» de Aedas.
El banco actual de suelo conjunto de ambas empresas asciende a 43.200 viviendas, 20.200 de las cuales serán aportadas por Aedas Homes (el 50%, situadas en Madrid). Este nuevo escenario supondrá un beneficio neto para Neinor de hasta 510 millones de euros en el periodo 2023-2027, lo que supone una mejora del 40% respecto a las previsiones anteriores a la adquisición de Aedas.
Adquisición estratégica de una cartera de 20.200 viviendas, con descuento del 30% sobre NAV
La adquisición de Aedas supone una oportunidad única para incorporar una cartera compuesta por c. 20.200 viviendas ubicadas en las regiones más dinámicas del país. Aproximadamente el 50% de esta cartera se concentra en Madrid, el mercado más grande y líquido de España.
La cartera ofrece una elevada certeza de ejecución: 13.809 unidades están actualmente en producción, 9.049 en construcción o ya terminadas, y c. 3.700 están pre-vendidas, con ingresos futuros de 1.700 millones de euros. Esta ejecución avanzada proporciona una alta visibilidad sobre la generación de caja en el corto plazo, permitiendo una rápida recuperación del capital invertido en apenas tres años y reduciendo significativamente el riesgo de la transacción desde el primer día.
Además, la cartera de Aedas se ha valorado de forma conservadora con un descuento del 30% sobre NAV, lo que refleja la disciplina inversora de Neinor. Esto implica un precio medio de adquisición de c. 1.000 euros por metro cuadrado para la cartera total y 634 euros por metro cuadrado para su banco de suelo, lo que refuerza el elevado potencial de revalorización implícito en la operación.
Una transacción que impulsa beneficios, dividendos y rentabilidad para el accionista
Neinor ha ejecutado con éxito los dos primeros años de su Plan Estratégico 2023–27, superando objetivos clave en sus dos pilares fundamentales: remuneración al accionista y crecimiento eficiente en capital.
En cuanto al primer pilar, Neinor había fijado un objetivo de 600 millones de euros en remuneración a accionistas hasta 2027, de los cuales ya ha distribuido 325, el 60% del objetivo.
Tras esta operación, Neinor eleva su objetivo de remuneración a aproximadamente 850 millones hasta 2027, un incremento del 44%, lo que implica un aumento del dividendo por acción (DPA) de 7,1 euros a 9,4 euros (+30%). De los 850 millones de euros totales, quedan por distribuir 500 en los próximos tres años, manteniendo un LTV prudente entre el 20–30%.
En cuanto al segundo pilar, Neinor había previsto invertir 1.000 millones, con 500 millones de euros procedentes de inversores institucionales a través de su plataforma de gestión de activos con una TIR objetivo superior al 20%. Hasta el momento, la compañía ya ha captado 1.200 millones y ha invertido cerca de 900 millones, superando con creces sus metas iniciales.
Como resultado de esta operación, Neinor actualiza su objetivo de beneficio neto para el periodo 2023-2027 a 510 millones (+40% frente al objetivo anterior de 360 millones). El beneficio por acción (BPA) se revisa a c. 5,9 euros (vs 4,8 euros), lo que supone un incremento del 25%. En consecuencia, el ROE previsto se sitúa entre el 15–20%, superando su objetivo anterior del c.15%, mientras que el ROTE previsto se situará en 20-25%, superando su objetivo del c.20%.
Neinor se consolida como plataforma residencial de referencia en España
Esta operación garantiza que Aedas, una de las principales plataformas residenciales del país, permanezca bajo el control de una compañía española cotizada en un sector clave para el desarrollo del país, reforzando la alineación de Neinor con las prioridades a largo plazo del mercado de vivienda nacional.
Aunque el mercado español seguirá siendo fragmentado, Neinor se convertirá en el mayor y más diversificado promotor residencial del país, con alcance nacional, diversificación de producto y escala para responder de forma efectiva al déficit estructural de vivienda.
Esta unión permitirá operar desde promociones premium hasta vivienda asequible y social, pasando por modelos build-to-sell a modelos build-to-rent tradicionales o nuevos formatos como flex-living, co-living y senior living, bajo los más altos estándares de calidad.
Neinor se convierte en la plataforma de referencia para el capital institucional que busca exposición al residencial español. Tanto a través de los mercados públicos como mediante alianzas privadas en la división de Gestión de Activos de Neinor, los inversores dispondrán de una plataforma única, con escala y gestionado profesionalmente para invertir en el potencial a largo plazo del mercado residencial español, respaldado por unos sólidos fundamentos, el crecimiento demográfico y la elevada demanda de vivienda de calidad.
«Esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español. La combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales —tanto privados como públicos— que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España. Gracias a una mayor escala, cobertura geográfica y profundidad de producto, esta operación consolida de forma clara nuestro liderazgo en todos los segmentos clave del mercado. Pero esta transacción no se trata solo de tamaño y escala: también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027, lo que subraya el atractivo potencial de creación de valor para nuestros accionistas», ha explicado Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.
«Esto es la mejor expresión de creación de valor para el accionista. Hemos adquirido más de 3.000 millones de euros en activos de alta calidad a precios atractivos en tres operaciones clave: Quabit, Habitat y ahora Aedas. Esta transacción por sí sola añade 450 millones de euros en potencial de beneficios, está totalmente financiada y genera una TIR superior al 20%. Es un ejemplo de manual de crecimiento disciplinado y rentable—y una demostración clara de lo que este equipo es capaz de ejecutar a lo largo del ciclo», ha añadido Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO.
