Merlin Properties ha comunicado este viernes la venta del portfolio Tree, formado por casi 700 sucursales bancarias, a BBVA. Por ellas, la entidad financiera pagará 1.987,4 millones de euros.
A finales del año pasado, la Socimi liderada por Ismael Clemente puso a la venta el porfolio de sucursales bancarias alquiladas a BBVA, que fueron su primera compra tras su salida a Bolsa. En total 662 sucursales; con los que espera ingresaba 2.000 millones de euros.
Su valor en libros, según figura en el balance de la Socimi, era de 1.750 millones, con lo que la venta se cierra con una prima del 13% sobre el valor en libros. Según ha notificado la compañía a CNMV, ha logrado una plusvalía de la operación de 304 millones de euros, es decir 0,65 euros por acción. De la compraventa, Merlin ha logrado un retorno del 18%.
Este porfolio de sucursales se lo vendió el propio BBVA a Merlin, con el compromiso de continuar alquilándolas hasta 2040. El contrato firmado era muy beneficioso para la propiedad: triple neto con actualización anual de la renta a inflación europea, multiplicada por 1,5.
Según fuentes consultadas por Brainsre.news, BBVA pagaba entre 80 y 85 millones al año por el alquiler de las sucursales. Esta cantidad, pagada en 2021, se encarecía sustancialmente en 2022 y posteriores porque el contrato está indexado a inflación. Solo la subida del IPC, en 2021, haría que la entidad financiera tenga que desembolsar entre 86 y 91 millones al año. Esto extrapolado hasta 2039, y sin considerar la inflación futura, supone que, durante los próximos 19 años, deberá pagar como mínimo 1.567 millones.
El dinero de la compra de BBVA: para dividendo y reducción de deuda
De los casi 2.000 millones obtenidos por la venta de las sucursales, Merlin destinará una pequeña parte al repago de un préstamo vinculado a Tree.
Así, serán 1.250 millones lo que finalmente entren en la caja de la Socimi. De ellos, 250 millones de euros se destinarán al reparto de un dividendo extraordinario y el importe restante, a reducir el apalancamiento de la compañía, estrategia que ha acelerado recientemente la compañía.
Al cierre del ejercicio 2021, la deuda financiera neta de Merlin ascendía a 5.247 millones, tras cerrar la devolución de un bono de 548 millones.
Esta devolución sitúa su coste medio de la deuda en el 2,04% y su vencimiento medio en 5,7 años. En 2023, vence un bono de 740 millones y, en 2024, un préstamo sindicado de 850 millones.
Con respecto a la retribución al accionista, Merlin anunció que pagaría un dividendo de 0,40 euros por acción a cargo del ejercicio 2021 y esperaba poder pagar 0,45 euros en 2022. Tras la venta de Tree, esta cifra se incrementaría al doble.
BBVA: mayor flexibilidad de su red bancaria
Por su parte, BBVA ha explicado que con la compra de las sucursales logra mayor flexibilidad en la gestión de su red de oficinas en España -al volver a ser su propietario- y genera ahorros económicos importantes hasta la fecha de finalización del contrato de arrendamiento.
La entidad financiera estima que la operación tenga un consumo inicial de siete puntos básicos de capital y genere un impacto neto negativo inicial en la cuenta de resultados de aproximadamente 200 millones de euros.
Se prevé que la transacción se cierre a finales del segundo trimestre de 2022.
Resultados de Merlin
La compañía liderada por Ismael Clemente cerró su último ejercicio elevando sus ingresos por rentas un 0,4%, hasta los 505 millones.
También, su ebitda se elevó un 3,2%, hasta los 377 millones, con un beneficio operativo de 273 millones, un 4,1% superior al de 2020.
Su beneficio neto creció un 808,9%, un total de 512 millones. Según señalan desde la compañía, esto se debe a una importante revalorización de los activos, concretamente, de 240 millones de euros, recuperando la pérdida en el año del confinamiento. Este aumento del valor de los inmuebles fue, en su mayoría, en logística.
Así, a 31 de diciembre, los activos de Merlin superaban los 13.041 millones de euros, 239 millones más que en 2020. El loan to value era del 39,2%.
