Recta final de la macroperación de la cartera Tree. Se espera que entre 2022 o principios de 2023, Merlin Properties venda su cartera de sucursales y edificios alquilados a BBVA.
Por el momento, Merlin busca candidatos que pongan una oferta sobre la mesa. Después de que se filtrase el interés de vender la cartera al no considerarse estratégica en los planes empresariales, la Socimi negocia con varios candidatos la venta. Entre los interesados figuran fondos de pensiones y aseguradoras, además de inversores inmobiliarios tradicionales.
Su valor en libros, según figura en el balance de la Socimi, es de 1.750 millones, aunque Merlin intentará venderlas por encima de 2.000 millones. Actualmente, cuenta con 662 sucursales y un puñado de edificios. Los interesados ven atractivos los cashflows recurrentes, la duración de los contratos y la calidad de los activos. El 86% de la cartera está ubicada en Madrid, Barcelona y capitales de provincia.
Según fuentes consultadas por Brainsre.news, BBVA paga a la compañía liderada por Ismael Clemente entre 80 y 85 millones al año por el alquiler de las sucursales que mantiene en cartera. Esta cantidad, pagada en 2021, se encarecerá sustancialmente en 2022 y posteriores porque el contrato está indexado a inflación. Solo la subida del IPC, en 2021, hará que la entidad financiera tenga que desembolsar entre 86 y 91 millones al año. Esto extrapolado hasta 2039, y sin considerar la inflación futura, supone que, durante los próximos 19 años, deberá pagar como mínimo 1.567 millones.
Este porfolio es una cobertura excelente a la inflación. Las sucursales tienen un contrato de alquiler vinculado al IPC hasta 2039, mientras los edificios de oficinas que sirven como sedes regionales cuentan con contrato hasta 2029.
Hasta ahora, Merlin negocia con libertad, a pesar de que BBVA cuenta con un derecho de tanteo sobre la oferta final. De esta forma, la cotizada está preparada por si la entidad liderada por Onur Genç decide no comprar. La compañía inmobiliaria puede presentar sus ofertas a BBVA en febrero, mayo, septiembre o noviembre. Si, finalmente, lo hacen en la última, el cierre de la transacción se retrasará hasta principios de 2023.
No sería la primera vez que BBVA optara por recomprar sus antiguos activos inmobiliarios. En 2018, pagaron 252 millones a la Socimi del Ibex-35 por 166 sucursales. La cotizada contaba con un acuerdo con un fondo de pensiones australiano; pero cuando Merlin presentó la oferta a la entidad financiera aceptaron y el fondo no culminó la operación. En ese momento, se desprendieron de los inmuebles de peor calidad, por su ubicación.
Dividendo extraordinario de Merlin
Una vez culmine la operación, Merlin deberá repartir entre sus accionistas un dividendo extraordinario que suponga el 50% de la plusvalía contable a efectos del Plan General español. Según otras fuentes, este dividendo será de, aproximadamente, 250 millones de euros.
Emitidas hay unas 469.771.000 millones de acciones, por lo que tocará a más de 0,53 euros por cada participación, el doble del que repartió en 2021.
Una vez realizado, reducirán sus niveles de endeudamiento y potenciarán su programa logístico y de data centers. En último caso, organizarían una pequeña recompra de acciones
Historia de Tree
Ismael Clemente conocía a la perfección Tree antes de cerrar su compra. El presidente de Merlin era antes presidente del consejo de administración de Tree Inversiones Inmobiliarias Socimi S.A., la sociedad era la propietaria del porfolio. Estaba participada por otras dos sociedades españolas y dos sociedades de Deutsche Bank.
En un inicio esa cartera se compró por 1.500 millones de euros. Esta cifra incluía 1.102 sucursales y 10 o 12 edificios de sedes regionales de BBVA, según confesaba Clemente. Los accionistas solo aportaron 276 millones de equity para la compra a BBVA. El resto del capital fue deuda asumida por la sociedad.
Después de que Ismael Clemente y su equipo abandonasen el departamento inmobiliario Deutsche Bank, fundaron la consultora y gestora Magic Real Estate, desde la cual empezaron a gestionar Tree.
El 3 de julio de 2014, la Socimi cerraba la compra del porfolio de Tree a Deutsche Bank, Banca March, Ares Management y Europa Capital. La Socimi pagó 739,5 millones por 880 sucursales bancarias y 5 edificios alquilados a BBVA.
«Somos conscientes del potencial que dichos inmuebles arrendados en su totalidad a una entidad de primer nivel como es el BBVA generarán para los inversores”, afirmaba el propio Clemente tras la compra.
