Un mes después de que las informaciones sobre su posible destitución como primer ejecutivo de la gran Socimi española provocaran un terremoto en la actualidad del sector, Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, habla para Brainsre.news sobre la compañía y sus predicciones para 2022, trasladando un mensaje de tranquilidad y continuidad al mercado.
«Ha sido un año de continuación, tras un 2020 marcado por el Covid, con una ligera diferencia en el cash flow de la compañía, que crece en centros comerciales gracias a la disminución de las ayudas a inquilinos, y algo menos en oficinas, y con niveles de ocupación en máximos históricos», señala Clemente.
En los nueve primeros meses de 2021, Merlin logró una facturación de 381 millones de euros, de los que 375 millones procedían del cobro de alquiles, con un ebitda de 267 millones, superior a los 256 millones de 2020, gracias a la citada reducción de las bonificaciones aplicadas como ayudas a sus inquilinos por el Covid.
Por activos, oficinas y centros comerciales registraron menores ingresos que el año pasado, frente a logística que los incrementa. «El producto más demandado son las oficinas, en los centros comerciales sigue sin haber interés y en logística se alquila todo lo que sale al mercado», analiza el CEO de Merlin.
«La recuperación del mercado de oficinas no llegará hasta 2023»
Merlin atesora en su cartera más de un centenar de edificios de oficinas, valorados en más de 6.300 millones de euros. En estos activos, se alcanzó el mínimo de ocupación a mediados de 2021, en el 89,1%, recuperando un 1% hasta el cierre de año. En 2022, se alcanzará el 91,5% y en 2023 se volverá a niveles prepandemia.
Desde la cotizada del Ibex-35 esperan que, en abril o mayo, se retome la vida normal y la ocupación de oficinas vuelva a crecer, tras la llegada de la variante Omicron. Ismael Clemente explica el porqué: «Las oficinas se están redensificando. Esto llega antes a los espacios flex y después migra a la oficina tradicional. Nuestro segmento flex estaba en el 70% de ocupación prepandemia; en el 38%, en su mínimo; y, ahora, ha rebotado otra vez hasta el 70%. Una vez las empresas se sientan a gusto en el flex, el siguiente paso es volver a la oficina tradicional».
Aún así, deja en manos del PIB la recuperación total porque la ocupación de oficinas va ligada al producto interior bruto. Las rentas siguen muy por debajo de niveles anteriores al crash financiero de 2008.
En logística, el mínimo de ocupación fue del 94% porque la compañía tuvo que rehacer unos contratos durante el primer semestre de 2021. Actualmente, casi cuelga el cartel de ‘completo’, con un 97% del espacio cubierto.
Los centros comerciales dieron un respiro a la compañía participada por Santander: «Terminamos 2021 con más ocupación que en el año 2019, después de haber reemplazado a aquellas compañías que tenían problemas y haber conseguido firmar alguno más».
«Madrid Nuevo Norte no tiene que cambiar Merlin»
Merlin Properties no tiene ninguna intención de ampliar, al menos hasta 2028, su porfolio de oficinas. Será entonces cuando se produzca la finalización de los primeros edificios de oficinas del gran desarrollo urbanístico de Madrid Nuevo Norte.
«Oficinas nos va a venir solo con Madrid Nuevo Norte porque es un ‘build to core’. Tienes dos opciones, salir al mercado y comprar edificios a una rentabilidad del 3,75% o construir Madrid Nuevo Norte al 7,25%. Para nosotros, está clara la opción. El próximo producto de calidad que nos va a entrar en balance van a ser las oficinas vinculadas a este desarrollo. Esto nos dará tiempo a encajar todo el programa de data centers porque se nos está terminando el logístico y, para cuando este acabe, entrará Madrid Nuevo Norte», explica Clemente.
«Trabajamos con BBVA muy a gusto todos los días»
A pesar de la relevancia del proyecto a nivel nacional y de infraestructuras, Ismael Clemente quita hierro al impacto del negocio de la Socimi: «Nuestra participación está valorada en libros en 168 millones, que es el 1,3% de nuestros activos. Si tuviésemos que desarrollar a pulmón; sin ningún tipo de apalancamiento financiero, ni preventa del residencial, llevar todos nuestros suelos a finalista para empezar a construir supondría un 3,5% de nuestro porfolio. Es menos de lo que nos hemos gastado en nuestro programa de naves industriales y muy lejos de lo que supuso absorber Testa».
La Socimi está en arbitraje con el socio mayoritario BBVA por los derechos de adquisición preferente. «A pesar del conflicto, trabajamos muy a gusto con BBVA todos los días. En esa compañía no estamos discutiendo el derecho de suscripción, hay un arbitraje que se resolverá cuando toque. La intención de ambas partes es aceptar la resolución que salga y no discutir más por el tema«, aclara con naturalidad el CEO de Merlin.
Clemente descarta la compra de la totalidad de la participación de la entidad financiera, primero, porque sus socios no tienen intención de desprenderse de todas sus acciones. En ese caso, pesaría un 23,4% del balance inmobiliario de la cotizada.
También, descarta que el capital obtenido de la venta del porfolio Tree se vaya a invertir en el proyecto urbanístico madrileño.
«La venta de las sucursales de BBVA servirá para pagar dividendo y reducir deuda»
Ismael Clemente reconoce que «hay muchísimo interés» en el porfolio Tree. Esta cartera está compuesta por 662 sucursales y 5 edificios alquilados a BBVA con contrato a largo plazo. Cree que la operación se cerrará entre el ejercicio 2022 y 2023 para poder empezar a movilizar el capital.
«De forma inmediata cuando recibes el dinero básicamente lo que haces es pagar el dividendo extraordinario que te obliga la ley y reducir tus niveles de deuda, de forma que nos estandarizaremos con los niveles de LTV de nuestros competidores británicos, cercanos al 35%. A largo plazo, reduciremos deuda para optimizar nuestro flujo de caja; aunque la realidad es que un tercio se destinará al programa de data centers y los otros dos tercios se quedarán como stock de capital de la compañía. De esta forma, lograremos una situación de equilibrio de capital que hará que, a futuro, las ventas de non-core se puedan utilizar para dar dividendo», explica el consejero delegado.
«Aprovecharemos la corriente de liquidez que hay en ese mercado para intentar mejorar nuestras condiciones de financiación»
Respecto a los vencimientos de deuda, el plazo medio se sitúa en seis años, aunque después de la venta de Tree se elevará hasta los ocho años mínimo. «Esto, junto a la probable mejora de ráting que nos provocaría el ingreso de esa cantidad de dinero, nos lleva a estar bastante tranquilos», comenta.
Merlin continuará; como ya hizo, en 2019, con la refinanciación de 1.500 millones de deuda, emitiendo bonos verdes en los próximos meses. «Aprovecharemos la corriente de liquidez que hay en ese mercado para intentar mejorar nuestras condiciones de financiación», añade. También, reconoce que no hay mucha diferencia de intereses, pero que una mínima variación en una compañía con 5.000 millones de euros en pasivos supone un gran ahorro de capital.
«La gobernanza del grupo se está resolviendo en el consejo»
A finales del pasado diciembre, saltaba las informaciones de que el máximo accionista de Merlin, Banco Santander, planeaba destituir a Ismael Clemente como máximo ejecutivo de la inmobiliaria. Tras celebrarse un consejo per se para este motivo, el equipo gestor y el banco llegaron al acuerdo, de «iniciar un proceso de reforma de la gobernanza, con el objetivo de mejorar la misma en interés de Merlin y de todos sus accionistas», sin que esto supusiese finalmente un cambio en la cúpula.
Ismael Clemente cree que esto ya es pasado: «Este asunto se está resolviendo a nivel de consejo y nosotros tenemos que centrarnos en la operativa de la compañía. Los próximos eventos seguirán siendo los de una empresa normal vinculada a su actividad ordinaria: alquiler, desarrollos, compras y ventas; pero no a una crisis societaria. El mercado vislumbra que esto ha sido un incidente que ya ha finalizado y está recompensando a la acción por esa paz«.
Sobre el próximo Consejo de Administración, programado para el miércoles 26 de enero, se descarta que pueda haber ningún sobresalto. «La idea es que sea un consejo ordinario de resultados del mes de enero y que se trabaje en la elaboración de la documentación que, el propio consejo, se comprometió ante el mercado a preparar», concluye Ismael Clemente.
