Madrid y Barcelona mantienen su posición como dos de los mercados más competitivos de Europa para la adecuación de oficinas, aunque con incrementos de coste cercanos al 4% y una creciente presión en la cadena de suministro, según el informe ‘EMEA Office Fit Out Cost Guide 2026’ de Cushman & Wakefield, que analiza 53 ciudades de la región.
España, por debajo de los grandes mercados europeos
En 2026, el coste medio de implantación de oficinas se sitúa en 1.124 euros por m2 en Madrid y 1.186 €/m2 en Barcelona, lo que supone un alza interanual del 3,8% y el 4,2% respectivamente, según el informe.
Pese a este incremento, las dos principales ciudades españolas continúan muy por debajo de los mercados más caros del continente. Londres encabeza el ranking con 2.668 €/m2, seguida de Hamburgo (2.512 €/m2) y Copenhague (2.500 €/m2). Múnich (2.432 €/m2) y Fráncfort (2.408 €/m2) completan el top 5, consolidando a Alemania como el mercado más costoso de la región.
| Ciudad | Coste (€/m2) |
|---|---|
| Londres | 2.668 |
| Hamburgo | 2.512 |
| Copenhague | 2.500 |
| Múnich | 2.432 |
| Fráncfort | 2.408 |
| Barcelona | 1.186 |
| Madrid | 1.124 |
Fuente: EMEA Office Fit Out Cost Guide 2026, Cushman & Wakefield.
Mayor presión en proveedores que en cualquier otro mercado de EMEA
El informe identifica a España como uno de los mercados con mayor tensión de costes dentro de la región. El 94% de las empresas encuestadas prevé incrementos en los precios de proveedores, el porcentaje más elevado de toda EMEA, lo que refleja una presión creciente en materiales, mano de obra y cadena de suministro.
A escala regional, los costes de adecuación de oficinas en EMEA aumentaron un 3,8% de media en 2025, tendencia que se mantiene en 2026, impulsada principalmente por el crecimiento de los costes laborales.
‘En un contexto en el que los costes continúan al alza, es clave que las compañías planifiquen sus inversiones con mayor anticipación y actúen con agilidad, especialmente en ubicaciones estratégicas, para asegurar tanto precios como disponibilidad de recursos.’
Carlos Pueyo, Socio Internacional y Director de Project & Development Services Iberia, Cushman & Wakefield
Demanda polarizada hacia activos de calidad en Madrid y Barcelona
El mercado de oficinas en Europa cerró 2025 con una contratación de 10,5 millones de m2, frente a los 10,3 millones de 2024, con una tendencia clara hacia edificios de mayor calidad. La contratación de espacios grado A creció un 8% interanual, mientras los activos secundarios siguen perdiendo cuota.
En Madrid, los edificios A y B+ concentraron el 65% de la contratación en 2025, con 325.000 m2, porcentaje que escala hasta el 70% en el Q1-2026, con 61.000 m2. En Barcelona, la polarización es aún más pronunciada: estos activos representaron el 82% de la contratación en 2025 (260.000 m2), y el 70% en el Q1-2026 (68.000 m2).
Rentas al alza y oferta en contracción
La reducción de nueva oferta en Europa agudiza la presión sobre la disponibilidad. El volumen en construcción se sitúa un 30% por debajo de los máximos recientes, lo que anticipa crecimiento de rentas en el medio plazo. En España, esta tendencia ya es visible: las rentas prime cerraron 2025 con incrementos del +2% en Madrid y del +5% en Barcelona respecto a 2024. En el arranque de 2026, los crecimientos interanuales se intensifican hasta el +4% en Madrid y el +5% en Barcelona.
El ESG, ya en el núcleo de la estrategia inmobiliaria
El informe subraya que los criterios ESG han pasado de ser un elemento reputacional a convertirse en una variable central en las decisiones de inversión y en el diseño de los espacios. Las empresas los incorporan ahora en todo el ciclo del proyecto, desde la selección del edificio hasta su operación. En este escenario, Madrid y Barcelona se consolidan como destinos prioritarios para la inversión en oficinas en Europa, apoyadas en su equilibrio entre costes, calidad de producto y dinamismo del mercado.
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