El mercado de oficinas en España ha comenzado 2026 con cifras que no se veían desde hace más de una década. Durante el primer trimestre del año, la inversión alcanzó los 950 millones de euros, lo que supone el mejor arranque en los últimos 15 años. Así se desprende del informe más reciente presentado por Savills, que analiza tanto la evolución del sector como las tendencias de contratación de espacios de trabajo.
Este volumen de inversión multiplica por cuatro el registrado en el mismo periodo de 2025. El crecimiento ha estado impulsado por grandes operaciones, entre ellas la del edificio Estel en Barcelona, además de un contexto de demanda sólida por parte de las empresas.vEn total, se han cerrado 17 operaciones en estos primeros meses del año. El importe medio por transacción se ha situado en 56 millones de euros, lo que representa un incremento del 17% respecto al año anterior.
Madrid y Barcelona concentran el protagonismo inversor
El reparto geográfico de la inversión mantiene a Madrid y Barcelona como los principales focos del mercado. La capital concentra el 47% del volumen total, mientras que la ciudad condal alcanza el 53%, reflejando un equilibrio entre ambos polos económicos. En ambas ciudades se observa además un fenómeno creciente: el desplazamiento de la actividad hacia zonas fuera del centro tradicional. Este movimiento responde, en gran parte, a la falta de disponibilidad en áreas céntricas y a la búsqueda de espacios más amplios y modernos.
Savills prevé que esta tendencia continúe durante el resto del año. De hecho, apunta a una mayor actividad en mercados secundarios como Málaga o Valencia, con un volumen potencial de operaciones en marcha que supera los 1.200 millones de euros a nivel nacional. «El mercado de oficinas está atrayendo mucho capital e interés», ha señalado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España. Considera que con el actual pipeline es «posible alcanzar los 3.000 millones de euros en 2026». Además, destaca que la demanda sigue siendo fuerte y que «es muy buen momento para anticiparse al ciclo».
En Madrid, el desplazamiento hacia la periferia es especialmente evidente. El 81% del volumen de inversión y el 60% de los activos transaccionados se sitúan fuera de la M-30, consolidando esta zona como nuevo eje de crecimiento. Por su parte, Barcelona muestra signos de recuperación en áreas clave como el distrito 22@. Esta zona ha concentrado el 19% del volumen invertido tras un periodo de menor actividad, lo que confirma su regreso al interés de los inversores.
Subida de rentas y escasez de oferta marcan el mercado
En cuanto a la contratación de espacios, Madrid ha registrado 110.000 metros cuadrados en el primer trimestre, repartidos en 130 operaciones. Esta cifra supone una ligera caída del 11,5% respecto al año anterior, en gran parte por la ausencia de grandes cambios de sede corporativa. Aun así, el mercado mantiene una actividad constante en operaciones de tamaño medio, especialmente entre los 200 y 1.000 metros cuadrados. Este segmento refleja una demanda sostenida por parte de empresas que buscan adaptarse a nuevas necesidades sin grandes expansiones.
En términos de precios, las rentas en Madrid continúan al alza. Las oficinas prime en el distrito financiero alcanzan ya los 48 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en el eje del Paseo de la Castellana rondan los 40 euros, consolidando una «nueva normalidad» más cercana a los niveles europeos. La tasa de disponibilidad total se sitúa en el 8,68%, aunque con fuertes diferencias entre zonas. Dentro de la M-30 apenas alcanza el 2,60%, frente al 12,47% en el exterior, lo que evidencia un claro desequilibrio entre oferta y demanda.
Este desajuste responde tanto al aumento de la demanda en los últimos dos años como a la reducción de superficie disponible. Entre 2023 y 2025 se han perdido 260.000 metros cuadrados de oficinas por cambios de uso, lo que ha agravado la escasez.
En Barcelona, el comportamiento del mercado ha sido especialmente dinámico. Durante el primer trimestre se han contratado 90.700 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 58% respecto al mismo periodo del año anterior. El número de operaciones ha alcanzado las 75, con seis de ellas superando los 3.000 metros cuadrados. Este crecimiento se ha concentrado principalmente en las nuevas áreas de negocio, que representan el 44% del total. El distrito 22@ lidera esta tendencia con 38.000 metros cuadrados contratados. La zona no solo ha recuperado protagonismo, sino que ha superado su media histórica trimestral.
«Hemos tenido un muy buen comienzo de año», ha señalado Natalia Montal, directora asociada de oficinas de Savills en Barcelona, quien destaca que la falta de espacio en el centro está desplazando la demanda hacia zonas como el 22@. También apunta que la menor entrega de nuevos proyectos está reduciendo progresivamente la disponibilidad.
