El ejercicio 2025 ha marcado un punto de inflexión tras varios años de contracción crediticia. Las nuevas operaciones hipotecarias crecieron con fuerza, en torno al 15% interanual, confirmando el retorno de la actividad financiera al mercado residencial. Al mismo tiempo, el importe medio de las hipotecas superó los 165.000 euros, en máximos históricos, y los plazos de amortización se alargaron por encima de los 25 años, reflejando que la financiación se adapta al encarecimiento persistente de la vivienda.
Sin embargo, esta reactivación no implica una vuelta al ciclo de crédito expansivo del pasado. El saldo vivo hipotecario apenas crece y lo hace con una calidad crediticia elevada: la morosidad se sitúa en torno al 2,25% y las ratios loan-to-value permanecen en niveles muy conservadores (LTV medio cercano al 65%, con solo un 11% de los préstamos por encima del 80%). El endeudamiento de los hogares se encuentra en mínimos desde el año 2000 y muy por debajo de la media de la eurozona, lo que ancla el crecimiento del crédito en balances familiares estructuralmente sólidos.
A este comportamiento prudente de la banca se sumó en 2025 un factor decisivo, la moderación de los tipos de interés. La relajación monetaria redujo de forma apreciable la carga financiera de las hipotecas sobre la renta disponible, mejorando la capacidad de financiación de los hogares. No obstante, este alivio financiero no ha corregido el principal desequilibrio del mercado, el desajuste entre la evolución de los precios de la vivienda y la de los salarios.
Porque mientras el crédito se abarata, la vivienda sigue encareciéndose. La obra nueva cerró 2025 con un crecimiento interanual en torno al 10%, después de haber registrado tasas próximas al 12% en la primera mitad del año. En el tercer trimestre el avance se moderó al +9,7% interanual, con un incremento trimestral del +0,6%, situando los precios en una horquilla de 3.300–3.500 euros/m2, en máximos históricos. Por territorios, los mayores incrementos se concentraron en Madrid (+13%), Comunitat Valenciana (+11%) y Andalucía (+10%), mientras que Cataluña mostró una subida más moderada (en torno al +6%).
La vivienda de segunda mano presentó también un comportamiento muy dinámico, con subidas especialmente intensas en Asturias (+17%), Madrid (+16%), Comunitat Valenciana (+15%), Murcia (+15%) y Cantabria (+14%), lo que confirma que la presión alcista es generalizada y responde a un mercado residencial tensionado por una oferta estructuralmente insuficiente.
El resultado es un mercado hipotecario «partido en dos»: alrededor del 40% de las compras se realizan sin financiación, al contado, por parte de inversores, compradores extranjeros y patrimonios. Los hogares que dependen de una hipoteca compiten en clara desventaja, incluso aunque el crédito esté disponible. El esfuerzo teórico de compra se sitúa ya en torno al 34–35% de la renta, y el precio medio de la vivienda supera los siete años de ingresos brutos, niveles que erosionan la accesibilidad, especialmente para jóvenes y primeros compradores.
2026: continuidad del crédito, pero el equilibrio dependerá de la oferta
De cara a 2026, el escenario central es de continuidad atenuada. Todo apunta a que los tipos de interés seguirán estables o presentarán alguna ligera moderación, manteniendo la carga financiera hipotecaria en niveles históricamente bajos. Con empleo al alza, salarios reales positivos y morosidad contenida, el flujo de nuevas hipotecas debería seguir creciendo, pero de manera ordenada y sin deriva especulativa. La arquitectura macroprudencial vigente limita de facto la posibilidad de una burbuja crediticia.
El factor verdaderamente decisivo no será financiero, sino inmobiliario. Si la recuperación de las viviendas iniciadas, con crecimientos superiores al 20% anual en 2024–2025, se consolida en 2026, el aumento de la oferta podría empezar a aliviar la presión sobre los precios, devolviendo a la hipoteca su función tradicional como mecanismo efectivo de acceso a la vivienda. En ese escenario, el crecimiento del crédito podría traducirse en más transacciones y una ligera mejora de la accesibilidad.
Si, por el contrario, la producción de vivienda no alcanza la escala necesaria para cerrar el déficit estructural acumulado, el escenario será distinto, los precios seguirán creciendo en el entorno del 6–7% anual, tanto en obra nueva como en segunda mano, y el mercado hipotecario, aunque activo, seguirá siendo insuficiente para compensar la escalada de precios. El riesgo no sería una crisis financiera, sino una crisis de acceso a la vivienda cada vez más profunda.
Artículo de opinión escrito por Roberto Rey, presidente y CEO de Grupo Gloval
