La rehabilitación del parque de viviendas se convierte en uno de los grandes retos en España, siendo de los más antiguos de Europa. De acuerdo a un informe de Clikalia se necesitarían 376.647 millones de euros, poco más del 25% del PIB, para rehabilitar las más de 7,6 millones de viviendas con problemas de conservación y habitabilidad.
Si el propósito se ampliara a una rehabilitación completa con el fin de lograr una calificación energética A en todo este parque residencial, la inversión necesaria alcanzaría los 564.238 millones de euros, lo que representa casi el 38% del PIB. Con una inversión de esta magnitud, se podrían reformar aproximadamente 16,5 millones de viviendas, lo que equivale al 41% del total de inmuebles registrados como primera residencia, es decir, aquellos en los que hay población empadronada.
El informe advierte que de que si el país no lleva a cabo esta rehabilitación millones de viviendas continuarán fuera de los estándares mínimos de habitabilidad, seguridad y eficiencia energética empeorando el acceso a vivienda en buenas condiciones. Esto podría afectar tanto a la calidad de vida de los ciudadanos como al avance de los objetivos climáticos europeos y la modernización del sector.
Según la proptech, es esencial que se de una colaboración público-privada con incentivos fiscales, acceso a financiación y una regulación que facilite la inversión en rehabilitación, dando acceso a que la inversión privada sea un mecanismo de transformación urbana sin obstáculos.
Un parque envejecido que limita el acceso a la vivienda
La edad media del parque residencial en España se sitúa en 44 años, lo que implica que más de la mitad de las viviendas del país fueron edificadas antes de 1980, mucho antes de la entrada en vigor de normativas clave como el Reglamento de Baja Tensión (2002) y el Código Técnico de la Edificación (2006). Como consecuencia, una parte significativa del parque inmobiliario no cumple con los estándares mínimos de seguridad, eficiencia energética y habitabilidad, lo que acentúa los desafíos en las áreas con mayor demanda y precios más elevados.
Las ciudades en las que el acceso a la vivienda es más complicado, coinciden con aquellas que poseen un parque residencial más envejecido y obsoleto. En núcleos urbanos con cascos históricos destacados, como Madrid y Barcelona, esta situación se agrava aún más. En la capital, la antigüedad media de las viviendas supera los 60 años, mientras que en Barcelona alcanza los 70, con una gran parte del parque construido sin cumplir con los estándares actuales de seguridad y eficiencia exigidos por la normativa vigente.
Ante este panorama, el informe pone en relieve que la transformación urbana es esencial en el problema del acceso a la vivienda y en el avance en sostenibilidad. Xandra López Gurruchaga, Head de Cataluña de Clikalia y directora del informe, ha explicado que el decreto-ley anunciado por el Govern de Cataluña sobre el incremento al 20% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para grandes tenedores podría tener efectos no deseados en la regeneración urbana si no distingue a los agentes rehabilitadores de otros actores. «Si este decreto-ley no diferencia entre los distintos actores que adquieren más de cinco viviendas, se corre el riesgo de frenar la rehabilitación de miles de viviendas en Cataluña», ha señalado.
«Los agentes rehabilitadores buscan la modernización del parque existente, mejorando su eficiencia energética y su habitabilidad. Aplicarles un incremento del ITP hasta el 20% supondría un freno a la inversión en rehabilitación, reduciendo la oferta de vivienda en condiciones óptimas y ralentizando el proceso de regeneración urbana que Cataluña necesita», ha añadido.
En España, de los 7,6 millones de viviendas que presentan signos de deterioro, 1,3 millones se encuentran en Cataluña. En esta comunidad, el 82% del parque residencial fue edificado antes de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en 2006, lo que implica importantes carencias en aislamiento, accesibilidad y seguridad. En Barcelona, según el informe, hasta un 64% de las viviendas podrían carecer de toma de tierra obligatoria, lo que incrementa el riesgo de electrocuciones e incendios.
Además, Cataluña enfrenta el reto de rehabilitar 629.000 viviendas antes de 2030 para cumplir con la Directiva Europea 2024/1275, que exige una reducción del 16% en el consumo energético del parque residencial. Para lograrlo, la inversión privada en rehabilitación es clave.
Elevar el ITP para los agentes rehabilitadores encarecería la incorporación de vivienda renovada al mercado, impactando a miles de familias. Según el informe, actualmente una familia en España necesita ahorrar durante 17 años para adquirir y reformar una vivienda en mal estado. Sin embargo, si opta por una propiedad ya rehabilitada por un operador especializado, este periodo se reduce a 11,3 años, ya que el coste de la reforma queda integrado en la hipoteca.
«Los agentes rehabilitadores somos un aliado estratégico para la regeneración urbana y la modernización del parque inmobiliario en Cataluña. Una fiscalidad adecuada no solo permitiría acelerar la rehabilitación de viviendas, sino que contribuiría a hacerlas más accesibles para los ciudadanos», ha concluido López Gurruchaga.
