El real estate español enfila la recta final del año con cifras récord en volúmenes de inversión, pero tendrá que seguir lidiando con la progresiva subida de tipos. Al menos, de momento. Enrique Losantos, CEO de la consultora JLL en España, ve «probable» un primer semestre «muy apático», pero cree que es «casi seguro» que el mercado vuelva a la gran actividad a finales de 2023.
El experto explica que los inversores «están en modo standby», esperando el ajuste de las yields y los costes de financiación, dos parámetros afectados por la subida de los tipos de interés. Esta misma semana, la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, ha confirmado que la institución subirá los tipos tanto como sea necesario para alcanzar la estabilidad y llegar a la «fase adecuada». En su opinión, la inflación todavía no ha tocado techo.
Aunque no tiene la «bola de cristal» para predecir cómo será el próximo ejercicio, su visión es positiva. Durante el Q1 2023, la inflación debería controlarse en Estados Unidos, así que probablemente la corrección llegue a Europa durante la primera mitad del año.
¿Es o no es buen momento para invertir inmobiliario?
Losantos explica que hay dos drivers que condicionan la inversión y que están relacionados. Uno son las yields, condicionadas por la subida de los tipos de interés, que están generando un repricing, o la necesidad de que el mercado se reajuste en términos de precio. El otro, la implicación en los costes de financiación que conlleva esta subida. Por tanto, no solo tiene lugar el repricing: «al subir los costes de financiación, los activos se vuelven más caros para el mismo precio«.
«Esto no puede ser», explica Losantos, ya que «en un contexto de mayor volatilidad, los precios deberían ser más baratos». La situación repercute «en la simetría que hay entre un coste de financiación más alto que los cap rates actuales», provocando «que haya gente en el espectro de inversión que necesariamente tiene que financiarse -o se ha estado financiando- para invertir, y que ahora no puede hacerlo», según Losantos.
Si antes la financiación ayudaba a mejorar los rendimientos de las inversiones, ahora es al revés. «Tú te financias y empeoras rendimiento, porque es más caro que el cap rate o la yield a la que estás invirtiendo». En este panorama, Losantos cree que los inversores que necesitaban invertir está esperando el ajuste de estos dos parámetros. Dicho de otra forma, «están en un modo de standby«.
Por otro lado, muchos de estos inversores se van a enfrentar a eventos de refinanciación. «Muchos que estaban financiados a 200-250 pbs., en estos entornos, se van a encontrar ahora que no van a ir a menos de 400-450-500 pbs. de coste de financiación, cuando el retorno de sus inversiones probablemente fuera menor», explica el experto.
Losantos considera «muy probable» que estas refinanciaciones provoquen eventos de venta para consolidar las ganancias conseguidas hasta el momento y evitar entrar en unos procesos de refinanciación que les perjudicarían.
Además, este espectro de inversión cuenta con dos extremos. La parte más core, la mayoría de inversores, que son equity. Según Losantos, «no porque no se financie, probablemente porque ya tengan sus financiaciones en las compañías holding, a través de emisiones de bonos y emisiones más a largo plazo». Así, la refinanciación no es clave para ellos, se encuentran en «un mercado core menos competitivo, la gente con la que competían antes ya no está». Esto, según Losantos, genera oportunidades para ese mercado core de inversor en equity.
En el otro extremo, precisamente, provocado por los eventos de refinanciación y por la volatilidad, continúa Losantos, «te encuentras al inversor más oportunista, incluso, al financiador más oportunista, que ve que ahora va a tener más posibilidades de invertir en un mercado mucho más estrecho y mucho menos concurrido, con muchísima menos profundidad».
A cierre de 2022, ¿cómo crees que van a ser las cifras en el sector inmobiliario?
Pese a la incertidumbre, JLL confirma que este año será un año récord en volúmenes de inversión y que la gran mayoría de compromisos de inversión se van a cumplir, pese a haberse ralentizado.
¿Cómo sera 2023? El CEO de JLL España cree que, «probablamente, el primer semestre será muy apático». Uno de los motivos sería la falta del volumen de inversión. Sin embargo, por otro lado, la oferta a a ser muy importante, así que no habrá un problema de producto.
«Podría darse la paradoja -que sería muy llamativo- de que, con los ajustes de precio necesarios, los volúmenes de inversión fueran tan importantes como los que hemos tenido este año». Menos concurrencia, menos competencia, un mercado más volátil, más oportunista, más de equity y con mucho vendedor que «de manera forzada o no forzada, o con un ansia de consolidar ganancias, salga al mercado», puntualiza.
Losantos cree que el próximo año podrían darse esta y otras muchas paradojas dado el contexto de volatilidad e incertidumbre que rige la inmediata actualidad inmobiliaria. Desde su perspectiva, el mercado podría mantenerse activo o, por el contrario, paralizarse el próximo año, con muchos menos tantos.
El primer trimestre de 2023, la inflación «debería estar controlada» en Estados Unidos. Si se controla allí, efecto dominó: se controlará también en Europa, probablemente, durante la primera mitad del año, avanza el experto. ¿En qué se traduce? Según el CEO de JLL España, «en una relajación de las medidas de corrección, las medidas financieras del BCE», que, probablemente, supongan una reactivación del mercado, que las yields se vuelvan a comprimir ligeramente o se terminen de ajustar a los precios.
En definitiva, «que nos encontremos muy rápidamente en una situación de gran actividad, que es uno de los escenarios que se manejan para la segunda mitad del año«. Casi seguro, apura, para final de año.
En términos de inversión, ¿qué activos cerrarán de mejor y peor forma el año?
Pese a la vuelta a la presencialidad, cree que «está muy en cuestión el mercado de oficinas, sobre todo, los mercados más periféricos y secundarios«. Aunque el segmento asiste a un fenómeno de reubicación, concentración y reducción de espacios, también se está dando una transformación de los espacios de trabajo, que hace que muchas empresas apuesten por otra fisonomía de oficinas, por espacios más atractivos para sus trabajadores.
En esta transición, opina que el tejido empresarial ha de satisfacer las necesidades de sus empleados en esta vuelta a la oficina física, e insiste: «en la oficina es donde pasan las cosas, en casa pasan muchas menos cosas».
Por contra, más allá de los unicornios experimentados en el mercado residencial, en la rama de data center, health care o Life Science, «nichos de mercado más estrechos», el CEO de JLL España destaca «un inusitado re-interés en el mundo del retail« -un mercado muy poco arbitrado y que se había cuasi abandonado- «provocando unas yields altísimas, que por correlación y por comparación al resto de asset class, no tenían mucho sentido.
«Tras haber constatado que el e-commerce no se va a comer el 100% de la tarta, los inversores están volviendo a mostrar de nuevo interés por este segmento», concluye el .
Si te tocaran 100 millones de euros en la lotería y tuvieras que invertirlos ahora mismo en inmobiliario, ¿a qué segmento los destinarías?
«Como buen inversor o buen ahorrador, tendría que diversificar en distintos asset class«. Losantos dedicaría entre el 25 y el 50% de la inversión la dedicaría a real estate porque lo conoce bien, sabe que es muy resiliente y que, a largo plazo, funciona muy bien. Con 50 millones de euros, probablemente haría una inversión indirecta.
«Invertiría en Socimis» de todas las tipologías: un poco en los «sospechosos habituales, porque están cotizando con unos descuentos que me parecen increíbles». Aunque está muy vinculado a la rentabilidad por dividendo, ahora son muy atractivas y «a medio-largo plazo, eso se recuperará y ganaré muchos millones invirtiendo».
