Gran impulso al real estate español en 2024, especialmente, durante la segunda mitad de año, debido a factores como la bajada de los tipos de interés, la estabilidad del empleo o el impulso del interés de compradores extranjeros en el mercado español. Paralelamente, aunque la oferta de obra nueva comienza a recuperarse gradualmente, todavía resulta insuficiente para cubrir la fuerte demanda existente, impulsando los precios al alza y dificultando el acceso a la vivienda a una parte de la población.
El IV Solvia Market View 2024, un estudio trimestral sobre las tendencias del segmento residencial, prevé que las operaciones de compraventa aumenten entre un 3% y un 4% para finales de 2025, reforzando la expectativa de un mercado aún robusto y en expansión.
Según este informe, en el último trimestre de 2024, se realizaron 172.551 compraventas, alcanzando el nivel más alto desde mediados de 2022. Esta cifra representa un aumento del 3,6% en comparación con el trimestre anterior y un notable crecimiento, del 32,9%, frente al mismo periodo de 2023.
Por su parte, las transacciones de viviendas nuevas sumaron 38.671 operaciones, un 22,4% del total, un incremento del 18,3% frente al trimestre anterior, y un avance interanual del 61,1%. Por otro lado, se vendieron 133.880 viviendas de segunda mano, abarcando el 77,6% del mercado, y con un aumento interanual del 26,4%. A nivel trimestral, el volumen de transacciones en este segmento se ha mantenido estable.
En el conjunto de 2024, se registraron 636.909 transacciones, con un incremento interanual del 9,2% respecto a las 583.042 de 2023. Por segmentos, las compraventas de obra nueva crecieron un 21,6%, alcanzando las 131.764 operaciones, frente a las 108.384 del año anterior. El mercado de segunda mano avanzó un 6,4%, pasando de 474.658 a 505.145 transacciones.
«Hay factores que prevén un mercado superior al del 2024 por la bajada de tipos de interés, una demanda embalsada de años previos por el descenso de tipos, el incremento de compra por parte de extranjeros, el cambio de tendencia en la creación de hogares más pequeños, lo que provoca más transacciones. En 2024, se ha cerrado un volumen similar al de 2007-2008, pero ahora tenemos 3 millones de personas más, y toda esa población necesita una vivienda», indica Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
En total, quince provincias vieron caídas trimestrales en las compraventas durante el último trimestre, siendo las más afectadas Tenerife (-12%), Álava (-10,9%) y Huesca (-7,8%). En cambio, Cuenca, Ourense y Soria destacaron con aumentos superiores al 30%, y otros diez territorios mostraron incrementos de doble dígito. A nivel interanual, todas las zonas experimentaron aumentos, destacando La Rioja, León y Pontevedra, con subidas del 70,6%, 68,3% y 56,3%, respectivamente, mientras que Girona, Navarra y Almería vieron los incrementos más moderados, de entre el 13,4% y el 14,5%.
Siguiendo esta tendencia, la contratación de hipotecas también ha crecido. En el último trimestre de 2024, se firmaron 123.897 créditos hipotecarios, un 13,4% más que en los tres meses previos y un 37,8% por encima del mismo periodo de 2023, cuando se registraron 89.917. En el conjunto de 2024, se han contabilizado 435.328 préstamos, un 8% por encima de los 403.041 de 2023.
Para finales de 2025, si persiste esta situación, se espera un acceso al crédito más fácil que atraería más compradores e impulsaría un crecimiento en la formalización de hipotecas.
Los precios de la vivienda terminarán 2025 con un incremento de entre el 4% y el 5%
Según el estudio, en el último trimestre de 2024, el precio medio de la vivienda alcanzó los 2.164 euros por metro cuadrado, con un aumento del 2,4% respecto al trimestre anterior y un avance del 9,1% frente al mismo periodo de 2023.
El valor de los inmuebles de segunda mano se incrementó un 8,7% a nivel interanual, situándose en 2.113 euros/m2, aunque el crecimiento frente al trimestre anterior fue más moderado, del 1,6%. En el segmento de obra nueva, el coste medio fue de 2.338 euros/m2, con un alza trimestral del 3,7% e interanual del 8,3%. Para finales de 2025, los precios podrían seguir en ascenso, con un aumento proyectado de entre el 4% y el 5%.
«El mercado inmobiliario español vive un momento marcado por una creciente demanda de vivienda y una evidente escasez de oferta que presiona al alza los precios, especialmente en las zonas con mayor atractivo, como las grandes áreas urbanas o los puntos turísticos. Este contexto nos obliga, como sector, a buscar soluciones innovadoras y eficientes, promoviendo la profesionalización del mercado y la colaboración público-privada para facilitar un entorno más accesible, transparente y sostenible, donde la seguridad jurídica, el impulso a la inversión y, sobre todo, la posibilidad real de que todas las personas puedan disponer de una vivienda adecuada, sean objetivos prioritarios», indica Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.
Precio de la vivienda, por provincia
Madrid se convirtió en la provincia más cara, alcanzando los 3.780 euros/m2, y desplazando a las Islas Baleares al segundo puesto, con 3.771 euros/m2. En el lado opuesto, Badajoz, Jaén y Ciudad Real se mantienen como las zonas más asequibles, con precios inferiores a los 800 euros/m2.
En cuanto a las variaciones anuales, los precios aumentaron en 39 provincias, destacando Cuenca con un impresionante crecimiento del 62%, a la vez que Ourense, Salamanca y Castellón, que también mostraron subidas significativas.
A nivel trimestral, Cuenca volvió a destacar con un aumento del 28,3%, mientras que León, Málaga y Las Palmas fueron las que más cayeron, con descensos de entre el 4,6% y el 6,3%.
Respecto a los precios en las dos principales ciudades de España, en Madrid, el coste de la vivienda creció un 3,5% trimestral, superando el 1,6% de los tres meses anteriores, y alcanzando los 4.030 euros/m2. En tasa interanual, el aumento fue del 7,1%, superando el 4% reportado en el periodo previo. Todos los distritos mostraron subidas en comparación con el tercer trimestre, destacando Arganzuela, Vicálvaro, Centro y Moncloa-Aravaca, con alzas de entre el 3,6% y el 4%.
Por su parte, en Barcelona, el precio medio de los inmuebles residenciales alcanzó los 3.937 euros/m2, con un aumento del 2,3% respecto al tercer trimestre. Anualmente, el crecimiento fue del 5,7%, una cifra superior al 5% alcanzado en los tres meses de anteriores, lo que reafirma el dinamismo del inmobiliario barcelonés. Todas las zonas experimentaron incrementos frente al trimestre previo, especialmente en Ciutat Vella, L’Eixample y Sant Martí, que oscilaron entre el 2,3% y el 2,9%.
Previsiones para el mercado del alquiler a cierre de 2025
Según este análisis, en el último trimestre de 2024, el precio medio del alquiler alcanzó los 13,6 euros/m2/mes, con un aumento del 2,3% respecto al trimestre anterior, superando el 1,5% previo. En tasa interanual, subió un 10,6%.
El escenario, según Solvia, pone de manifiesto que el mercado continúa lidiando con una demanda significativamente superior a la oferta disponible, intensificando las dificultades para los inquilinos que intentan acceder a precios razonables. En 2025, se espera que los precios sigan aumentando a un ritmo superior al 10% interanual.
El análisis provincial muestra que Barcelona sigue siendo el territorio con los alquileres más caros, con 19,5 euros/m2 al mes, seguido de la Comunidad de Madrid (18,2 euros/m2) e Islas Baleares (17,3 euros/m2).
Otros territorios, como Guipúzcoa, Málaga y Las Palmas, también superaron los 14 euros/m2, mientras que en provincias como Zamora, Lugo, Teruel, Badajoz, Ciudad Real y Jaén, los arrendamientos oscilaron entre los 5,5 euros/m2 y los 6,8 euros/m2. Las subidas trimestrales las lideran, en este caso, Segovia, Lleida y Valladolid, con avances superiores al 6%. En el lado opuesto, Soria, Cáceres y Jaén sufrieron los mayores descensos, de entre el 5,1% y el 6,8%.
En términos interanuales, únicamente Jaén evidenció una caída, mientras que Cuenca (22,4%), Guadalajara (16,4%), Ávila (15,6%) y Zamora (15,3%) fueron las demarcaciones con los mayores incrementos.
Previsiones del número de licencias concedidas a cierre de 2025
Según el estudio, en el último trimestre de 2024, se otorgaron 32.713 licencias para nuevas viviendas, cifra que representa un aumento trimestral del 3% y un avance interanual del 22,5%.
En el conjunto del pasado año, se concedieron un total de 127.721 autorizaciones, lo que supone un crecimiento del 18,3% respecto a los 107.934 del anterior, la cifra más elevada desde 2008.
Para 2025, se proyecta un crecimiento en los visados de obra nueva de entre el 5% y el 10% en comparación con el año anterior, lo que reforzaría la tendencia positiva que sigue mostrando el sector de la construcción. No obstante, aún persisten varios obstáculos a superar, como la falta de seguridad jurídica, la escasez de suelo finalista, la dificultad para encontrar profesionales cualificados en diversas especialidades y los elevados costes de los materiales de construcción, que siguen afectando a los costes de producción y, en definitiva, a la rentabilidad y viabilidad de nuevos proyectos.
