El real estate español vive una etapa de transformación marcada por la profesionalización, la entrada de capital institucional y un entorno regulatorio cada vez más exigente. En paralelo, el peso de las mujeres en el real estate ha crecido de forma constante en las últimas décadas, especialmente en equipos técnicos y posiciones de gestión intermedia.
Con motivo del 8 de Marzo, Carmen Panadero, managing director en Impar Capital, profesora en el Master in Real Estate Development del IE, presidenta de Wires y consejera en la socimi Vbare, analiza la evolución del sector, sus previsiones para 2026 y los avances y retos pendientes en materia de presencia femenina, transparencia y gobernanza.
Perspectivas de 2026
Tras dos años de ajuste monetario, Panadero visualiza 2026 con dos palabras: consolidación y normalización del sector. Tras el ajuste de tipos del Banco Central Europeo, con los tipos de referencia alcanzando al 4,5% en 2023, la actividad inversora se ha visto claramente afectada provocando una caída interanual en 2023 del 40%, situándose entre los 11.000 y 12.000 millones de euros, según informes de CBRE y JLL. En 2025 ese proceso comenzó a dar sus frutos y la inversión inmobiliaria en España superó los 18.400 millones de euros, un 31% más que en 2024 y el mayor volumen desde 2018.
«Para 2026 espero un crecimiento moderado, del 5% al 10%, sin ciclos expansivos agresivos. La tendencia apunta a mayor profesionalización, disciplina inversora y sofisticación financiera», explica. Los segmentos que concentrarán mayor capital, según su análisis, serán el living en todas sus variantes (PRS, flex living y senior living), la logística y los hoteles urbanos bien posicionados.
Al preguntarle sobre su «unpopular opinion» ante el mercado actual, la entrevistada señala al entorno político y regulatorio. «El sector inmobiliario español se enfrenta a un entorno cada vez más hostil», afirma, apuntando a ataques a la propiedad privada y cambios constantes de reglas que dificultan la inversión y la producción de vivienda. Su propuesta es clara: «Los políticos de todas las administraciones deben reducir al menos el 50% de la carga fiscal que grava la producción de viviendas. Solo así se podrán crear incentivos reales».
Presencia femenina en el sector
Los datos del INE sitúan a las mujeres como mayoría en la fuerza laboral del sector inmobiliario, aproximadamente el 56% del empleo total, incluyendo intermediación, promoción y servicios relacionados. Pero cuando el foco se desplaza hacia los consejos de administración de las principales cotizadas inmobiliarias, la cifra cae por debajo del 35%. De modo que lo que el peso en el empleo no se traduce, todavía, en peso en la toma de decisiones.
«El cambio es palpable», afirma Panadero. «La presencia femenina ya no es una excepción en equipos técnicos ni de gestión, y cada año se incrementa su influencia en la toma de decisiones». Pero también es precisa al señalar que en ámbitos de dirección general, comités de inversión y consejos de administración siguen siendo espacios donde el avance es más gradual, aunque constante.
Sobre las competencias que aportan las mujeres en la toma de decisiones estratégicas, Panadero apunta a tres elementos que observa de manera recurrente: enfoque analítico riguroso del riesgo, mayor disciplina en gobernanza y compliance, y visión de largo plazo en la estructuración de proyectos. «En un entorno de capital más exigente y regulado, estas competencias son particularmente valiosas», sostiene.
Brecha salarial en el inmobiliario: tres factores que la explican
Cuando se aborda la cuestión de la brecha salarial en el sector inmobiliario, Panadero recuerda un matiz importante. En España, la legislación prohíbe la discriminación salarial por razón de género para un mismo puesto y responsabilidades equivalentes. «La ley establece que dos personas con el mismo puesto, funciones y antigüedad deben percibir el mismo salario», explica citando la Ley 3/2007 y la reciente Ley de Igualdad Retributiva.
Sin embargo, las diferencias salariales siguen existiendo en el sector. Para entenderlas, Panadero apunta a tres factores estructurales, observados en términos agregados, más que a discriminación directa.
El primero tiene que ver con la distribución por áreas. Según su análisis, las mujeres siguen estando más presentes en departamentos de soporte, marketing o legal, mientras que los puestos de inversión, desarrollo o dirección general, habitualmente mejor remunerados, cuentan con menor presencia femenina.
El segundo factor, en su opinión igual de determinante, es el acceso a remuneración variable o incentivos. En el real estate, una parte importante de la compensación proviene de bonus, carry o participación en equity, y las mujeres se encuentran menos representadas en los comités de inversión o en los vehículos de capital donde se reparten esos esquemas.
Por último, Panadero señala que el acceso histórico a puestos estratégicos también ha sido menor, lo que afecta a las trayectorias profesionales y a la progresión salarial a largo plazo.
«En mi experiencia, la mayor diferencia no está en el salario fijo, sino en el acceso a bonus, carry o participación accionarial», concluye.
Acceso al equity: la frontera que el sector inmobiliario aún no ha cruzado
Cuando se trata de medir el progreso real, Panadero propone métricas concretas que las empresas deberían publicar. Entre ellas, el porcentaje de mujeres en comité de inversión, el porcentaje con participación en equity o esquemas de carry, el ratio de promoción interna por género y la distribución del variable por género. «La transparencia genera disciplina organizativa y mejora la toma de decisiones», sostiene.
De cara a los próximos años, Panadero espera mayor presencia femenina en inversión directa, más acceso a la participación accionarial y más mujeres liderando vehículos de inversión. «El cambio ya está en marcha y responde a dinámicas profesionales, no ideológicas», afirma.
Pero la gran asignatura pendiente sigue siendo la misma, el acceso al equity y a los órganos donde se decide la asignación de capital. Y su propuesta para avanzar es coherente con su trayectoria: no cuotas, sino igualdad de oportunidades real. «Cada persona debe poder avanzar según su mérito y esfuerzo. Se trata de garantizar que exista un plan de carrera estructurado, con formación, exposición y esfuerzo mínimo requerido, que permita a todos competir de manera justa». La evolución, concluye, será progresiva pero sólida. «Gracias a la profesionalización y a iniciativas como Wires, el sector inmobiliario español es hoy más competitivo y meritocrático».
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