El Real Decreto-ley 8/2026, publicado en el BOE el 21 de marzo y en vigor desde el 22 de marzo de 2026, otorga a los inquilinos de vivienda habitual el derecho a ampliar su contrato hasta dos años adicionales, con la renta limitada al 2% anual. La norma afecta a más de un millón de contratos, pero tiene fecha de caducidad: el Congreso de los Diputados debe votarla antes del 21 de abril. Aquí están todas las claves.
Qué es el Real Decreto-ley 8/2026 y por qué se aprobó
El Consejo de Ministros aprobó el 20 de marzo de 2026 dos reales decretos para hacer frente al impacto económico de la guerra de Irán. El primero recogía medidas fiscales —entre ellas la rebaja del IVA al 10% en carburantes, luz y gas—. El segundo, el Real Decreto-ley 8/2026, se centró exclusivamente en vivienda e incorpora dos herramientas: la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler y el tope del 2% a la actualización anual de la renta.
La norma entró en vigor el 22 de marzo de 2026, pero su vigencia está condicionada. Conforme al artículo 86.2 de la Constitución Española, todo real decreto-ley debe ser sometido a debate y votación en el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días desde su promulgación, lo que sitúa el plazo límite aproximadamente el 21 de abril de 2026. El Gobierno reconoce que actualmente no cuenta con los apoyos parlamentarios suficientes para garantizar su convalidación.
Quiénes pueden solicitar la prórroga
La medida beneficia a los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) finalicen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, bien al agotarse el plazo mínimo obligatorio o bien al concluir su periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10 de la LAU.
| ¿Puede pedir la prórroga? | Situación del contrato |
|---|---|
| ✅ Sí | Contrato de vivienda habitual (LAU) que vence entre el 22/03/2026 y el 31/12/2027 |
| ✅ Sí | Contrato cuya prórroga tácita finaliza dentro de ese mismo periodo |
| ✅ Sí | Contratos entre inquilinos vulnerables y grandes tenedores, cuando finalice la prórroga extraordinaria de un año del art. 10.2 LAU |
| ❌ No | Contratos en tácita reconducción (regulados por el Código Civil, no por la LAU) |
| ❌ No | Contratos de temporada o por habitaciones |
| ❌ No | Viviendas suntuarias: más de 300 m² o renta anual superior a 5,5 veces el SMI |
| ❌ No | Contratos que hayan finalizado antes del 22/03/2026 o que lo hagan después del 31/12/2027 |
| ❌ No | Nuevos contratos firmados a partir de la entrada en vigor del decreto |
Es importante destacar que el derecho a la prórroga no depende de que el propietario haya comunicado o no su voluntad de no renovar el contrato. El derecho nace directamente de la norma y solo exige que el inquilino lo solicite expresamente.
Cómo solicitar la prórroga: paso a paso
El decreto no establece ningún plazo mínimo de preaviso para cursar la solicitud. Sin embargo, dado el riesgo de que la norma decaiga en el Congreso, la recomendación unánime de expertos jurídicos y asociaciones de consumidores es actuar con la máxima celeridad.
SOLICITUD DE PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL AL AMPARO DEL RD-LEY 8/2026
D./D.ª [NOMBRE Y APELLIDOS DEL INQUILINO/A]
DNI/NIE: ……………
Domicilio a efectos de notificaciones: ………………………
A la atención de: D./D.ª [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDADOR]
En [LUGAR], a [FECHA]
Estimado/a Sr./Sra.:
Yo, D./D.ª [NOMBRE DEL ARRENDATARIO], en mi condición de inquilino/a de la vivienda sita en [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE], en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda habitual en el domicilio indicado, firmado en fecha [FECHA DEL CONTRATO], por medio del presente escrito le comunico formalmente lo siguiente:
Habiéndose aprobado medidas extraordinarias de protección de inquilinos e inquilinas ante la crisis de vivienda actual con precios de mercado fuera de control y el riesgo de empeoramiento por las tensiones derivadas del ataque a Irán, de conformidad con el Artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026, y al amparo de su entrada en vigor el 22 de marzo de 2026, solicito la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de la vivienda por un plazo de dos años adicionales, dado que el período de prórroga finaliza antes del 31 de diciembre de 2027.
Esta solicitud es válida y despliega sus efectos jurídicos de forma plena, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en el citado artículo, y todo ello sin perjuicio de poder alcanzar otro acuerdo o nuevo contrato de alquiler por escrito si así lo convenimos ambas partes.
Sin otro particular, le saluda atentamente,
[FIRMA]
Documentación necesaria
El decreto no exige documentación acreditativa adicional por parte del inquilino. Basta con el escrito de solicitud. Sin embargo, para garantizar la validez de la comunicación y anticiparse a posibles conflictos, conviene adjuntar o tener disponibles los siguientes documentos:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Copia del contrato de arrendamiento | Acredita la fecha de inicio, la duración y las condiciones pactadas |
| DNI, NIE o NIF del solicitante | Identificación del arrendatario en la comunicación |
| Justificante del último pago de renta | Demuestra que el contrato sigue vigente y en cumplimiento |
| Comprobante de envío (burofax, email certificado) | Acredita que la solicitud se realizó durante la vigencia del decreto |
¿Puede el propietario negarse?
No. La aceptación de la prórroga es obligatoria para el arrendador, salvo en tres supuestos tasados que recoge la norma:
Excepción 1
El arrendador ha comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado. Esta comunicación debe ser previa y acreditada documentalmente.
Excepción 2
Las partes han alcanzado un acuerdo previo sobre otras condiciones de renovación o han suscrito un nuevo contrato de arrendamiento. En ese caso, el acuerdo prevalece sobre la prórroga extraordinaria.
Excepción 3
Existe un pacto expreso entre arrendador y arrendatario sobre la resolución del contrato, aunque la validez de este supuesto en contratos que venzan tras la entrada en vigor del decreto es jurídicamente controvertida.
Las cláusulas contractuales que establezcan la renuncia a futuras prórrogas son nulas de pleno derecho y no tienen efecto legal alguno.
El tope del 2% en la actualización de la renta
La segunda medida del Real Decreto-ley 8/2026 limita al 2% anual la actualización de la renta durante el periodo de prórroga. La norma distingue entre dos tipos de arrendador:
Arrendador gran tenedor (10 o más viviendas, o 5 en zonas tensionadas)
El incremento de renta está topado al 2% sin excepción. En ausencia de pacto entre las partes, se aplica automáticamente ese límite.
Arrendador no gran tenedor (particular o persona jurídica con menos viviendas)
Las partes pueden negociar libremente el porcentaje de actualización, pero el resultado no puede superar el IPC —conforme al artículo 18 de la LAU—. En ausencia de acuerdo, el tope del 2% se aplica igualmente. Esto significa que un pequeño propietario podría, por acuerdo con el inquilino, actualizar por encima del 2% pero nunca por encima del IPC.
Fechas clave y la incógnita parlamentaria
El artículo 86.2 de la Constitución obliga a someter el decreto a votación en el Congreso en un plazo máximo de 30 días desde su aprobación, lo que sitúa el límite constitucional en torno al 21 de abril de 2026. El Gobierno ha reconocido que no dispone de mayoría suficiente para garantizar la convalidación, al no contar con el apoyo de Junts, PP, Vox y no tenerlo asegurado del PNV.
Esta situación genera un escenario de doble vía con consecuencias muy distintas para los inquilinos:
| Escenario | Consecuencia para los inquilinos |
|---|---|
| Decreto convalidado | La prórroga se aplica a todos los contratos que venzan hasta el 31/12/2027. El inquilino puede solicitarla en cualquier momento mientras el contrato siga vigente |
| Decreto rechazado, pero prórroga ya solicitada | Las solicitudes cursadas durante la vigencia del decreto mantienen plena validez jurídica, según la interpretación mayoritaria de los expertos y la jurisprudencia del Tribunal Supremo |
| Decreto rechazado y prórroga no solicitada | Los contratos que venzan tras la fecha del rechazo parliamentary vuelven a regirse por la LAU, sin derecho a prórroga extraordinaria |
Dudas frecuentes que están surgiendo
¿Hay un plazo mínimo de preaviso para solicitar la prórroga?
No. El Real Decreto-ley no establece ningún plazo de preaviso. Un inquilino cuyo contrato vence en diciembre de 2027 puede solicitar la prórroga ahora mismo, aunque el contrato esté vigente durante meses todavía. La prórroga de dos años empezará a contar desde la fecha de vencimiento real del contrato.
¿Basta con un WhatsApp al propietario?
No es recomendable. Para que la solicitud tenga plena validez jurídica, debe realizarse por un medio fehaciente que acredite tanto el contenido del mensaje como su recepción por parte del arrendador. Un mensaje de WhatsApp sin confirmación expresa de recepción no garantiza esa fehaciencia. El burofax o el correo electrónico certificado son los métodos más seguros.
¿Qué pasa si ya existe un acuerdo de renovación firmado antes del decreto?
Si las partes habían suscrito un acuerdo sobre nuevas condiciones antes del 22 de marzo de 2026, ese pacto prevalece. La LAU expresamente permite que los acuerdos entre partes excluyan la aplicación de la prórroga extraordinaria.
¿Pueden acogerse los inquilinos de zonas tensionadas que ya tienen prórroga de 3 años?
Sí, y los expertos recomiendan solicitar simultáneamente ambas prórrogas: la de tres años por zona tensionada (prevista en la Ley de Vivienda de 2023) y la de dos años del decreto, para cubrir todos los supuestos posibles.
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