El mercado hotelero español atraviesa una etapa de intensa actividad y transformación, con una cifra de turistas cercana a los 100 millones al cierre del año 2025 y marcada por importantes operaciones de compraventa, asociada a una creciente complejidad en las relaciones entre propietarios, operadores e inquilinos. Tras el impacto de la pandemia, el sector vive un resurgir que se traduce en movimientos estratégicos y ajustes en los modelos de negocio, con la participación de una multiplicidad de actores, tanto nacionales como internacionales.
Principales operaciones en España
Durante el año 2025, España ha sido testigo de varias transacciones significativas en el ámbito hotelero. Fondos de inversión, cadenas internacionales y grupos familiares han protagonizado la adquisición y venta de activos hoteleros en destinos tan relevantes como Madrid, Barcelona, Baleares y la Costa del Sol. Destacan operaciones como la compra de icónicos hoteles urbanos por parte de inversores extranjeros (como el Hoxton en Barcelona), así como la venta de importantes resorts vacacionales a grupos hoteleros consolidados nacionales (el porfolio Silken que ha pasado a manos de Hotusa) o la adquisición de complejos vacacionales en las Islas Canarias por cadenas internacionales (Hyatt y la adquisición del porfolio Alua).
Estas transacciones reflejan la confianza en la recuperación del turismo y el atractivo que el mercado inmobiliario hotelero español sigue manteniendo para el capital extranjero, con una inversión total que supera los 4.000 millones de euros según diversas fuentes.
Complejidades en la relación propietario-operador-inquilino
El auge de las compraventas ha puesto de manifiesto la creciente complejidad en las relaciones entre los distintos actores implicados en el negocio hotelero. Tradicionalmente, los propietarios inmobiliarios y los operadores hoteleros establecían contratos de arrendamiento o de gestión relativamente sencillos. Sin embargo, la sofisticación del mercado y la entrada de nuevos agentes han dado lugar a fórmulas más complejas, como los contratos de gestión, franquicias y alquileres variables ligados a los resultados del negocio.
Estas nuevas fórmulas buscan un mayor equilibrio entre los intereses del propietario, que desea maximizar la rentabilidad de su activo, y el operador, interesado en garantizar la viabilidad y la flexibilidad del negocio. El resultado es una mayor profesionalización del sector, pero también una negociación más detallada y, en ocasiones, tensa sobre cláusulas contractuales, reparto de riesgos y de responsabilidades.
Las operaciones que se apoyan en estructuras clásicas de OpCo (compañía operadora) y ProCo (compañía propietaria) han cobrado especial relevancia en las transacciones de tamaño medio, especialmente en aquellas estrategias centradas en el negocio hotelero. En este tipo de operaciones, se evidencia una dinámica de negociación particularmente ardua entre los inversores patrimonialistas y los operadores o inquilinos hoteleros: los inversores con un perfil patrimonialista muestran un claro interés en estabilizar los activos de forma rápida, buscando minimizar riesgos y asegurar los ingresos provenientes del inmueble en el menor plazo posible mientras que los operadores y arrendatarios hoteleros se centran en maximizar los recursos y servicios ofrecidos, al mismo tiempo que persiguen atraer nuevas inversiones que les permitan ampliar el número de camas bajo su gestión.
El resultado de este proceso es clave para la evolución del sector y la consolidación de modelos de negocio cada vez más sofisticados y adaptados a las nuevas demandas del mercado hotelero español.
Asimismo, la necesidad de renovación de parte del mercado hotelero español (en muchos casos todavía falto de relevo generacional, con muchas propiedades todavía en manos de pequeños negocios familiares) exige la búsqueda de fórmulas más complejas a la hora de la implementación de Capex (con base en indicadores como el RevPAR (revenues per available room) y ADR (average daily rate) para dar certeza a los inversores tradicionales de que cada euro invertido tiene un reflejo real y constatable en el negocio) y la necesidad de todos los agentes implicados (propiedad, operador) en la rentabilización lo más inmediata posible de dichas inversiones, no siempre tan palpables a la vista de los usuarios.
Operadores de renombre y su papel
En este contexto, grandes operadores internacionales y nacionales como Meliá, NH Hotel Group, Hotusa y Hyatt han reforzado su presencia y protagonizan muchas de las operaciones recientes. Estas compañías no sólo gestionan hoteles adquiridos por fondos o inversores, sino que en ocasiones participan como inquilinos o incluso como socios en proyectos conjuntos.
La reputación y experiencia de estos operadores es clave para que los inversores apuesten por la adquisición de activos, ya que aportan estabilidad y capacidad de gestión en entornos complejos y competitivos. Asimismo, la tendencia hacia contratos flexibles y modelos híbridos facilita la adaptación a las fluctuaciones del mercado y a nuevas demandas de los viajeros.
El mercado hotelero en España se encuentra en un momento de transición, con importantes oportunidades para inversores y operadores, pero también con retos derivados de la sofisticación de las relaciones contractuales y la necesidad de adaptarse a un entorno cambiante. Las recientes operaciones de compra y venta, junto con la evolución de los modelos de gestión, marcan el camino hacia una mayor profesionalización y resiliencia del sector hotelero español.
Artículo de opinión escrito por Álvaro Gross, Of Counsel. Herbert Smith Freehills Kramer Spain.
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