El mercado residencial español afronta 2026 con más músculo inversor que nunca, pero también con contradicciones claras: precios al alza, demanda insatisfecha y una regulación que expulsa la entrada de capital en el mercado. Álvaro Alonso, socio director de Living y Corporate Finance en España de Cushman & Wakefield, analiza en Brains Real Estate News el estado del asset class por excelencia y señala qué segmentos y qué players están marcando la agenda inversora este año.
Cuando los precios no dejan de subir, la pregunta que planea sobre el sector es siempre la misma: ¿hay burbuja? Según Alonso, la respuesta es clara: «no, en estos momentos no existe riesgo de burbuja inmobiliaria«. Por lo menos, «no en el sentido clásico de la palabra, donde la inflación de precios la provocan factores exógenos a la oferta y la demanda», matiza el directivo.
«La anterior burbuja estuvo sostenida por una financiación muy agresiva que facilitaba la promoción y compraventa de viviendas sin apenas aportar equity». Hoy, explica, el diagnóstico es otro.
«Tenemos un problema de demanda real donde se están generando más de 200.000 hogares al año mientras únicamente estamos produciendo 100.000 unidades. Además, el stock existente no es capaz de absorber este desequilibrio, en gran parte por la antigüedad del parque y porque no se ajusta a las necesidades actuales, con una demanda concentrada en determinadas ubicaciones y orientada a hogares de menor tamaño».
A día de hoy, el principal problema no es una espiral especulativa, sino el gran desequilibrio estructural que existe entre oferta y demanda. La consecuencia directa es que los precios presionan al alza de forma sostenida sin que exista el componente de crédito fácil que caracterizó el boom anterior.
Un 2025 expansivo: más de 4.000 millones de euros en living
Con ese telón de fondo, 2025 cerró como un ejercicio excepcional para la inversión residencial. El segmento cerró superando los 4.000 millones de euros, con un crecimiento interanual de más del 50% respecto a 2024, según indica Alonso. La cifra «confirma el creciente peso estratégico del residencial dentro del real estate español», subraya.
El balance del conjunto del sector tampoco puede ser más positivo según el directivo. «El favorable contexto macroeconómico, junto con la creciente liquidez en los mercados, el renovado interés del capital internacional y el dinamismo del inversor nacional, han hecho de 2025 un año claramente expansivo para el sector inmobiliario«. En su valoración, 2025 se consolida como «un ejercicio de crecimiento y normalización, que sienta las bases de un mercado más diversificado, más estable y con una actividad inversora en clara senda ascendente».
Dentro de las tendencias identificadas a lo largo del año, Alonso destaca la profesionalización y diversificación del capital. «El interés no se ha concentrado en una única tipología, sino que se ha extendido a distintos segmentos del living, con un protagonismo destacado de PBSA y una actividad creciente en PRS, BTR, flex living, senior living y residencias de tercera edad».
También gana tracción la reconversión de edificios obsoletos hacia usos residenciales, especialmente en Madrid. Sin embargo, Alonso advierte que en ciudades como Barcelona «este proceso sigue encontrando importantes barreras regulatorias, urbanísticas y de planificación, que limitan la viabilidad de muchos proyectos y ralentizan la llegada de nuevo producto al mercado». La tendencia hacia «activos de alta calidad y con potencial de desarrollo» es, en su análisis, transversal a todas las tipologías.
De cara a 2026, el optimismo se mantiene. Las perspectivas apuntan a la continuidad de esta senda, «apoyada en la solidez de la demanda, la entrada de capital internacional y el avance en la profesionalización de segmentos como PBSA, BTR y senior living», concluye.
Dónde y en qué: PBSA, flex living y senior living lideran el interés inversor
A lo largo de 2025, Alonso opina que el interés de los inversores no se ha distribuido de forma homogénea. El PBSA (residencias de estudiantes) ha liderado la actividad impulsado por operaciones de gran escala, seguido de los segmentos PRS, senior living y residencias de mayores. Todos, «con crecimientos significativos en actividad y consolidación».
A nivel ubicaciones, el capital ha buscado mercados con presión demográfica y recorrido: «Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, así como en destinos universitarios consolidados. Estas áreas combinan presión demográfica creciente, atractivo internacional y una oferta profesionalizada aún limitada, lo que incrementa su potencial de crecimiento y rentabilidad para los inversores».
El flex living ocupa un lugar especial en el análisis del directivo, aunque desde una mirada más largoplacista. «Se consolida como uno de los activos con mayor potencial. La evolución de las formas de habitar, la movilidad laboral y la creciente demanda de flexibilidad por parte del usuario están impulsando modelos híbridos entre coliving, serviced apartments y alquiler tradicional».
Regulación incierta: el freno que expulsa capital en BTR y PRS
Pese al dinamismo general, Alonso también señala obstáculos. La regulación es, en su opinión, el principal factor de riesgo, especialmente para los segmentos de alquiler. «El sector opera en un entorno de regulación incierta y heterogénea según el territorio, un factor especialmente crítico para activos BTR y PRS, y en menor medida para PBSA».
«Las medidas como el control de rentas, la ampliación obligatoria de prórrogas o la falta de mecanismos eficaces frente a la okupación están limitando la actividad y expulsando a parte del capital interesado, condicionando la capacidad del mercado para absorber nueva inversión y por lo tanto de ofrecer más stock de vivienda».
Desde su perspectiva, la regulación no solo ahuyenta el capital, sino que alimenta el mismo problema de oferta que dispara los precios.
Quién compra y quién vende: los ‘players’ de cada segmento
El mapa de compradores y vendedores varía sensiblemente según el tipo de activo. En el segmento BTS (build to sell), el protagonismo es claramente de las grandes promotoras españolas: «Aedas/Neinor, Culmia, Pryconsa, Vía Célere, Acciona, etc».
En BTR/PRS, la tendencia dominante en 2025 ha sido la rotación de carteras. «Estamos observando procesos de rotación de carteras de fondos que están tratando de aprovechar el momento de mercado, como el caso de Blackstone (Fidere), CBRE IM (Nestar), Cerberus (Macc), Culmia y Hines, con un enfoque principalmente de ‘privatización’, es decir, que la estrategia del comprador pasará por vender los pisos de forma individualizada», detalla Alonso. En el contexto actual de tipos, advierte, «ver operaciones puras de compra de BTR será más complicado».
En flex living, al tratarse del asset class más reciente, la actividad se concentra todavía en la inversión y no tanto en la rotación. Según Alonso, «participan numerosos fondos con una estrategia clara en este producto, entre los que destacan JP Morgan, Lar, Argis, Greystar, CPPIB, Patron, GMP, Stoneshield o Dazia».
El segmento de residencias de estudiantes (PBSA) es el más maduro. «Tras casi una década de intensa actividad promotora, este recorrido ha permitido contar hoy con un mayor volumen de producto operativo y con un elevado nivel de inversión en activos estabilizados, impulsada principalmente por compradores de perfil más core«. Entre los principales actores, Alonso cita a «Ardian, Nuveen, Stoneshield, Mapletree, Ares o Azora, entre otros».
Más flexibilidad a la hora de regular el suelo
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español en 2026, Alonso se decantaría por la «flexibilización de la regulación del suelo», con el objetivo de permitir acortar plazos en el desarrollo de suelo y en operaciones de cambio de uso. «Tenemos un urbanismo algo desfasado respecto de la realidad que necesitamos y tardamos mucho en actualizarlo». Su postura es nítida: hay demanda, hay capital y hay interés inversor. Lo que hace falta es más oferta.
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