Fuente: Informe de EY para Asprima · junio 2026
La radiografía fiscal de la vivienda nueva vuelve a situar a la promoción residencial en el centro de el debate sobre el encarecimiento del acceso a la compra. El informe sobre el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Iivtnu) y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción, elaborado por EY por encargo de Asprima, cuantifica por primera vez de forma desagregada cuánto pesa la fiscalidad en cada fase del proceso, desde que el promotor adquiere el suelo hasta que el comprador firma ante notario.
Según el documento, esos más de 78.000 euros de coste fiscal sobre una vivienda de 300.000 euros se reparten en tres fases diferenciadas. En la adquisición del suelo, el promotor soporta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que se incorpora al coste de la promoción y termina repercutiendo en el precio final. Durante la construcción, se suman el ICIO, la tasa por licencia urbanística, los Actos Jurídicos Documentados (AJD) de determinadas operaciones, la licencia de primera ocupación, otras tasas municipales, el IBI durante la promoción y el IAE. Por último, en la venta, el comprador asume directamente 32.250 euros en IVA y AJD de la escritura de compraventa, mientras que el resto de la carga —Impuesto sobre Sociedades, plusvalía municipal y los tributos ya soportados en fases anteriores— queda integrado, directa o indirectamente, en el precio final de la vivienda.
Así se acumula la carga fiscal, tributo a tributo
Para ilustrar el mecanismo de acumulación, el informe incluye un cuadro con una vivienda de referencia de 100.000 euros —una cifra puramente ilustrativa, distinta del precio medio de 300.000 euros usado en las conclusiones generales—, que permite ver el peso de cada impuesto, tasa o carga en el precio final. El resultado: un coste fiscal total de 26.123 euros sobre esa vivienda de 100.000 euros, es decir, el 26,1% que da título al informe.
| Fase | Concepto | Importe (€) |
|---|---|---|
| Adquisición del suelo | Precio de compra del terreno por vivienda (33%) | 33.000 |
| ITP compraventa (6%) | 1.980 | |
| Construcción y promoción | IBI durante la promoción (1 año) | 88 |
| AJD por la promoción sobre el suelo (2,25%) | 1.125 | |
| ICIO por la construcción (4%) | 2.000 | |
| Tasa de licencia urbanística (2%) | 1.000 | |
| Tasa de declaración responsable (0,5%) | 250 | |
| Resto de tasas municipales (0,5%) | 250 | |
| IAE de la actividad promotora | 20 | |
| Venta de la vivienda | AJD de la vivienda construida (2,25%) | 2.250 |
| Plusvalía municipal · Iivtnu | 2.160 | |
| Impuesto sobre Sociedades (25% s/17.000) | 4.250 | |
| Total costes trasladados al precio de la vivienda | 15.373 | |
| IVA (10%) + AJD de la escritura (0,7%) a cargo del comprador | 10.750 | |
| COSTE FISCAL TOTAL PARA EL COMPRADOR | 26.123 | |
Fuente: Informe de EY para Asprima · junio 2026 · cuadro ilustrativo sobre una vivienda de 100.000 €
El cuadro deja ver un dato que suele pasar desapercibido para el comprador final: buena parte de la factura fiscal no aparece en la escritura, sino que ya viene incorporada al precio antes de que la vivienda salga a la venta. El coste del suelo, el ICIO, las tasas municipales, el Impuesto sobre Sociedades o la propia plusvalía municipal se trasladan al precio final sin que el comprador los identifique como impuestos, mientras que solo el IVA y el AJD de la escritura —10.750 euros en el ejemplo del informe— se perciben como carga fiscal directa en el momento de la compra.
Una barrera para el acceso a la primera vivienda
Carolina Roca, presidenta de Asprima, ha vinculado directamente estos resultados con las dificultades para comprar su primera vivienda que atraviesa buena parte de la población joven en España.
«La carga fiscal sobre la vivienda nueva se ha convertido en una barrera insostenible para quien quiere comprar su primera vivienda. El comprador asume una carga fiscal enorme, sin ser consciente de que una porción muy significativa de lo que paga no es el valor de la vivienda, sino la acumulación de tributos a lo largo de todo el proceso»
— Carolina Roca, presidenta de Asprima
El informe concluye que esta acumulación de cargas fiscales a lo largo de todo el proceso de promoción contribuye de forma significativa al encarecimiento estructural de la vivienda nueva en España y dificulta el acceso a la compra, con especial incidencia entre los compradores más jóvenes. Asprima, que agrupa a las principales promotoras de la Comunidad de Madrid, enmarca este análisis en su labor habitual de interlocución con las administraciones públicas en busca de fórmulas que alivien la presión fiscal sobre la vivienda protegida y libre de nueva construcción.
El informe de EY para Asprima pone cifras a algo que el sector viene señalando desde hace años de forma más difusa: la fiscalidad no es un añadido marginal al precio de la vivienda nueva, sino uno de sus componentes estructurales, comparable en peso al propio coste del suelo o de la construcción. Mientras el debate público sobre el acceso a la vivienda siga centrado casi en exclusiva en la oferta y el precio del suelo, la factura fiscal —repartida entre promotor y comprador, visible unas veces y oculta otras dentro del precio final— seguirá siendo una de las variables con más recorrido para actuar sobre la asequibilidad de la obra nueva en España.
