El interés por el logístico aumenta y «las perspectivas siguen siendo muy positivas». Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana continúan con un gran dinamismo en la demanda inmologística, centrada en buscar oportunidades de inversión en esta clase de activos.
En 2023, los promotores y los fondos de inversión seguirán comprando suelo logístico donde desarrollar nuevos proyectos, según el último informe de inversión en logístico de BNP Paribas Real Estate.
¿Previsiones en estas tres comunidades autónomas? La consultora señala la incorporación de 830.631 metros cuadrados logísticos al mercado madrileño, en proyectos que están en fase de construcción. La cifra en Cataluña se sitúa en 395.000 metros cuadrados, en ubicaciones como Constantí o Castellbisbal, y en Valencia, en 196.313 metros cuadrados en zonas como Ribarroja o Cheste.
Las perspectivas siguen siendo muy positivas, con un final de año 2022 con niveles muy altos de contratación en Madrid, Barcelona y Valencia, según la consultora. Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate, destaca «la actividad de Madrid, al volver a superar su récord histórico de contratación alcanzando los 1,3 millones de metros cuadrados. El primer trimestre de 2023 está arrancando con un alto volumen de demanda que continúa comprimiendo la tasa de disponibilidad especialmente en Barcelona con un 2,55 %2.
Por su parte, Fernando Sauras, director de Inversión Industrial y Logística España de la firma, explica que «aún finalizamos con un escenario generalizado de wait & see y de descompresión de yields, el dinamismo está volviendo progresivamente al mercado, marcado por la prudencia en la valoración de los riesgos y en una detallada selección de las oportunidades».
Por otra parte, Sauras señala «una demanda fuerte basada en el comercio electrónico junto con una tasa de disponibilidad a la baja está haciendo que los inversores sigan priorizando la inversión logística sobre otros asset class«.
El mercado logístico madrileño: récord histórico de contratación a cierre de 2022
En la capital, la demanda de espacios logísticos vuelve a lograr un hito en la serie anual histórica, marcada por grandes operaciones. Por ejemplo, el alquiler de 98.000 metros cuadrados en Illescas; la autopromoción de una plataforma de 80.000 metros cuadrados en Torija o la firma de un proyecto llave en mano de un operador logístico 3PL de 50.316 metros cuadrados en Marchamalo.
Entre los motores clave de esta demanda destacan el sector de la alimentación, los operadores logísticos tradicionales 3PLs, el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico y el incremento de stock para evitar posibles roturas en las cadenas de suministros por parte de usuarios logísticos.
¿Qué zona de Madrid es la más cotizada? El eje A2, conocido popularmente como el Corredor de Henares, vuelve a posicionarse como el favorito, concentrando más de la mitad de firmas de operaciones del cuarto trimestre y el 45% de superficie contratada, con un total de 197.177 metros cuadrados contratados en 12 operaciones.
Las rentas siguen, un trimestre más, en tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones se sitúa en los 4,9 €/m2/mes, reflejando un crecimiento anual del 4,3% respecto al último trimestre de 2021.
La tasa de disponibilidad continúa ajustándose en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en 700.000 metros cuadrados en el último año. Ha pasado de 6,30% en el último trimestre de 2021 a 5,78% en este trimestre, lo que supone una bajada de 52 puntos básicos.
El mercado logístico catalán: segundo año más dinámico de la serie histórica
Fuerte reactivación de la actividad en Cataluña durante el último trimestre del año, que se convierte así en el segundo mejor periodo de la serie histórica. Destacan varias: una plataforma de 40.419 metros cuadrados en Constantí, la autopromoción del desarrollo de una plataforma logística de 30.000 metros cuadrados en Valls, y la firma de un activo de 21.867 metros cuadrados en Santa Perpetua de Mogoda.
Hay casi un millón de metros cuadrados edificables de suelo transaccionados que se podrán incorporar al mercado a lo largo del año 2024. No obstante, BNP matiza: muchos propietarios no tienen la intención de desarrollar esta superficie sin tener un cliente comprometido.
¿La zona logística más deseada en Cataluña? El arco regional continúa siendo el más demandado por los usuarios en el último trimestre, con el 42% del total de las operaciones registradas y el 30% de la superficie contratada. Por su parte, la zona más alejada de Barcelona, ha concentrado el 50% de la absorción trimestral y el 32% de los contratos.
En el comportamiento de las rentas, BNP puntualiza una ligera tendencia creciente: la renta media ha subido mínimamente hasta niveles 5,45 €/m2/mes, reflejando un incremento del 0,4% en el último trimestre.
Sobre la tasa de disponibilidad, continúa en niveles realmente bajos, situándose en 2,55% a arranque de 2023, replicando la tasa registrada hace justo tres meses, pero con un incremento del parque de 150.000 metros cuadrados en el último trimestre. En su totalidad, el parque logístico de Cataluña se alza hasta los 7,8 millones de metros cuadrados.
El mercado logístico valenciano: la fuerte demanda presiona la tasa de disponibilidad
Durante el último trimestre del año, en el área metropolitana de la ciudad de Valencia, la demanda de espacios logístico ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año y cierra muy cerca de las cifras de contratación de 2021, año de récord. En número de operaciones, 2022 se convierte en el año con más contratos firmados. Destacan operaciones como un alquiler de 20.360 metros cuadrados en Sagunto o la firma de una plataforma de 13.000 metros cuadrados en Ribarroja.
Las perspectivas para 2023 vuelven a ser positivas en esta zona. El buen momento por el que pasa la demanda, los bajos niveles de disponibilidad existentes y la tendencia positiva de las rentas, sitúan al mercado logístico metropolitano de Valencia en uno de los periodos más saludables de la serie histórica.
A nivel zonas, Ribarroja se posiciona un trimestre más como la gran protagonista. Más del 50% de los contratos se han firmado en la localidad valenciana en el último trimestre del año, el mercado más activo del acumulado del año. Si se analiza la superficie, también Ribarroja se sitúa en el podio, con el 36% de la contratación en los tres últimos meses de 2022.
Las rentas medias en el inmologístico valenciano se han incrementado de media un 1,5% en los últimos tres meses, situándose los niveles más elevados en Ribarroja en 5,5 €/m2/mes para nuevos desarrollos confirmando la tendencia alcista iniciada en el Q3.
Durante el cuarto trimestre, el parque logístico de Valencia y su área metropolitana se ha incrementado cerca de 65.500 metros cuadrados, con la entrega de nuevas plataformas en ubicaciones como Ribarroja, Cheste y Sagunto. A pesar de este incremento la tasa de disponibilidad continúa ajustándose y se sitúa en el 5,08% a arranque de 2023.
