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James Cowper-Coles (Knight Frank): «La mejor señal del mercado logístico en España es que no dependemos tanto de Amazon»

Cowper-Coles examina la evolución e inversión del mercado logístico español y lanza sus previsiones para 2023. El directivo analiza el tipo de players, las operaciones y las últimas tendencias del segmento.

James Cowper-Coles Logístico

El logístico español está cada vez más en el radar de los fondos internacionales. Según James Cowper-Coles, director del área Industrial y Logístico en Knight Frank, el e-commerce ha sido «el mayor driver de todo el crecimiento que hemos visto en el sector» y tiene gran recorrido por delante. «Ahora, la mejor señal del mercado logístico en España es que no dependemos tanto de Amazon«. En su opinión, la mejor noticia de todas: «hay otro nivel de operadores -tipo Inditex o supermercados- cada vez más protagonistas del sector buscando naves nuevas, modernas y sostenibles».

El profesional hace una radiografía del segmento en BNews Podcast abordando la evolución durante los últimos años, el cierre de 2022 y las previsiones logísticas para 2023. Además, analiza la tipología de inversores, las operaciones más habituales y las últimas tendencias.

Cowper-Coles es británico, trabaja en el equipo de Capital Markets de la consultora desde hace siete años y se especializó en logístico hace cinco. Al principio, le llamaron la atención la cantidad de grandes almacenes que se ven desde la autopista: «era un producto interesante para los grandes fondos internacionales«. Basándose en mercados como el alemán, el inglés o el estadounidense, pronto entendió el futuro que tendría el segmento. «En España, ese ciclo de madurez estaba muy al principio».

El comercio electrónico ha provocado el despertar del interés por tener un portfolio logístico. El ratio de penetración en España hace seis-siete años era de menos del 4% y actualmente ha subido hasta el 12%, un porcentaje todavía muy lejano de otros mercados como el inglés, ya en el 30%.

Según los últimos informes, la previsión a cierre de 2022 se sitúa en los 1.900 millones. El sector aumenta un 6,3% su volumen registrado respecto a 2021, sin contar los activos incluidos en la operación del portfolio Montepino.

¿Previsiones este nuevo año? «Esto del wait and see no viene bien a nadie«. A medida que vuelva cierta estabilidad en los tipos, los inversores recobrarán la comodidad, así que seguramente la segunda parte del año seguramente sea más «divertida» que la primera. Cowper-Coles cree que los inversores mantendrán la cautela durante el primer y, probablemente, segundo trimestre de 2023. Pero eso no quiere que no vaya a haber actividad: habrá firmas que aprovechen el momento. Y los proyectos continúan adelante.

Si el pasado año «incertidumbre» fue la palabra que rigió la inversión inmobiliaria, este año podría ser «oportunidad», según el directivo de Knight Frank. Desde su perspectiva, 2023 dependerá de cuestiones como la tasación de las carteras logísticas, cuyo balance final del año podría influir en la toma de decisiones de compraventa.

Resumen: inversión en el segmento logístico español en 2022

«2022 ha sido un año de dos dinámicas, dos velocidades totalmente opuestas«, expone Cowper-Coles. Por un lado, el leasing nunca ha estado tan sano como ahora, debido, en gran parte, al comercio electrónico. De hecho, «se prevé, en por lo menos en tres de los cuatro mercados principales de España -Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza-, un año récord en términos de absorción logística, en metros cuadrados».

Por lado está la situación macroeconómica causante del «famoso wait and see» en el mercado de inversión. «Las yields desde el pico del ciclo anterior -para mí, noviembre-diciembre de 2021- han subido según el tipo de operación entre 100 y 125 puntos básicos». Cowper-Coles indica que las «operaciones supercore» han sido las más afectadas en este sentido. Se refiere a naves con 20 años de contrato de obligado cumplimiento alquiladas a perfiles como Amazon, muy poco habituales en España.

En este tipo de producto de inversión, se empezaban a ver rentabilidades hacia el 3%, donde el experto señala que la yield nunca había sido tan baja en la logística española. Además, el coste de financiación ha subido alrededor de 300 pbs en ni siquiera doce meses y la situación ha repercutido en esta tipología de activo. «Te diría que supercore ahora mismo es un producto ilíquido por el momento, por la financiación, principalmente».

Según su experiencia, el mercado español se corrige más lento que otros. En la anterior crisis, eran pocos los fondos internacionales que habían aterrizado en el mercado, mayormente compuesto por gestoras de fondos de visión bastante más largoplacista. «Si el valor había bajado un 25%-30% durante la crisis financiera de 2008-2009-2010, no iban a vender; ahora ha cambiado mucho».

Sin embargo, en 2013-2014, con la llegada de los private equity a España, el panorama cambió: «es un player más cortoplacista, su plan es comprar, gestionar, añadir valor y salir cuanto antes«, lo que ha vuelto al mercado de capital markets «muchísimo más institucional, más líquido, más ágil». Por ese motivo, Cowper-Coles cree que aquí quienes se dedican a la inmologística no están «tan preocupados por la liquidez de activos».

Tipo de inversores en el mercado logístico

Cowper-Coles explica que, debido a la fortaleza del dólar, los fondos americanos son los más activos: han aprovechado el momento para invertir en zonas como Gran Bretaña o España. De representar un 45% del total de la inversión en 2020, a representar un 60% en 2022.También destaca la inversión por parte del retail francés: «este año se han levantado más de 10.000 millones de euros». Se trata de grandes gestores de fondo que imitan la jugada de Bankinter con la compra del portfolio de Montepino.

Además, los players especializados son cada vez más y han llegado a hacerse con el 35% del volumen global invertido. En el segmento inmologístico, el perfil de inversor es variado. Están los que ya configuraban su cartera de activos hace años y continúan creciendo en el mercado y los promotores que compran suelo para construir, alquilar y luego vender. Muchos de los patrimonialistas, explica el experto, optan por esta opción para después quedarse con el activo en rentabilidad durante muchos años. «Son, digamos, el private equity de logístico«.

Estos construyen y alquilan o lo contrario, que es incluso mejor para ellos porque pasaría a ser un proyecto llave en mano, y luego venden. Pese a su corta trayectoria en el inmobiliario español, Cowper-Coles señala que la mayoría de estos inversores se ha hecho con grandes suelos logísticos durante los últimos años.

Radiografía del mercado logístico

El experto examina el mercado de las cuatro zonas que concentran la actividad logística en España. Aunque Zaragoza no suele copar los titulares del sector inmobiliario, en logística sí es una región destacable, junto a Madrid, Barcelona y Valencia. Según Cowper-Coles, es una ciudad industrial realmente potente que cuenta con su propio mercado. «Es un mercado que los fondos institucionales conocen, lo entienden y desde el punto de vista del operador, del usuario, está cada vez más en el radar». Allí, la consultora ha realizado varias operaciones.

Además, Zaragoza es conocida, especialmente, por un tipo de nave denominado big box: naves XXL que distribuyen a todo el territorio nacional. «El polígono más consolidado es Plaza, todos los retailers más conocidos -Inditex, Mercadona, Decathlon, Pikolin- tienen ahí sus almacenes XXL». Además, su aeropuerto recibe aviones que llegan desde Asia, convirtiéndose en una parte de la cadena de suministro muy importante para muchos operadores.

El ámbito logístico está muy vinculado al sistema de infraestructuras y el español es uno de los mejores del mundo, pero la marca España no se exprime lo suficiente: «no os vendéis bien, tenéis que venderos muchísimo mejor hacia afuera». Según Cowper-Coles, el mercado español debería hacer más publicidad sobre su potencial, ya valorado por numerosos inversores internacionales.

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