Análisis de la inversión en el segmento residencial. 2025 ha sido un año «positivo» para el sector inmobiliario en España. Según Humphrey White, director general de Knight Frank España, «a pesar de la incertidumbre a nivel internacional, se han conseguido altos niveles de inversión a nivel nacional».
Tras un ejercicio que cerrará en torno a los 16.000-17.000 millones de euros de inversión transaccionada, un 20% más que lo registrado en 2024, «las proyecciones para 2026 indican crecimiento, pero de forma más moderada«. Un entorno macroeconómico favorable, donde el crecimiento del PIB esperado continúa siendo muy positivo (entre 2,0% y 2,4% en 2026), y tipos más bajos favorecerán más inversión, aunque con mayor selectividad en activos y más competencia en el segmento prime, puntualiza el CEO de la consultora, que cuenta con sede en Londres y más de 20.000 empleados que operan desde 488 oficinas en 57 territorios.
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español de cara a 2026, White se decantaría por «mayor estabilidad y confianza para compradores e inversores, con políticas claras que fomenten tanto la rehabilitación como la construcción sostenible». Además, White considera necesaria «una mejora en la visión de algunos políticos para pensar a más largo plazo y dotar las zonas que presentan un exceso de demanda y falta de oferta de las infraestructuras necesarias para la fabricación de mayor número de viviendas, y así facilitar el acceso a la vivienda por parte de arrendatarios y compradores».
¿Y si tuviera que recomendar un libro al gremio inmobiliario? ‘Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business‘ sería el elegido. Un manual básico que abarca los aspectos prácticos del desarrollo de todo tipo de inmuebles, incluyendo proyectos multifamiliares, de oficinas, comerciales e industriales, según el directivo.
¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria?
«No estamos observando los factores que determinan la formación de una burbuja en el sector inmobiliario residencial». La actual situación de incremento de precios, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, se debe a la falta de oferta de viviendas, que no logra cubrir la demanda.
Por otro lado, White explica que la concesión de crédito se mantiene prudente, ya que no se ha observado una relajación en los criterios de concesión de hipotecas, y los fundamentales del mercado se mantienen sólidos.
Segmentos, ubicaciones y players en el actual mercado residencial
¿Qué segmentos y ubicaciones han atraído más interés de inversores? Dentro del segmento residencial, «estamos observando un alto dinamismo de mercado es en el residencial prime». El atractivo de Madrid como capital europea y centro económico seguirá impulsando una demanda sostenida tanto de compradores nacionales de alto poder adquisitivo como de inversores o compradores internacionales, sostiene White.
A nivel perfil, los principales inversores en el actual mercado residencial son fondos institucionales, family office y socimis, que buscan activos residenciales de calidad en ubicaciones consolidadas, con capacidad de generar rentas estables y preservar el valor a largo plazo. También destaca la creciente presencia de inversores internacionales, especialmente europeos y latinoamericanos, atraídos por la estabilidad del mercado español y, en particular, por ciudades como Madrid. En cuanto a los vendedores, el mercado está liderado por promotoras y perfiles patrimonialistas, señala el directivo.
¿Qué tendencias marcan la inversión residencial y la valoración de carteras?
En primer lugar, «se observa una mayor selectividad por parte de los inversores, que priorizan activos de alta calidad, bien ubicados y con fundamentales sólidos». La ubicación y el producto vuelven a consolidarse como los principales motores de valor, especialmente en mercados con una elevada demanda y una oferta limitada.
Por otra parte, «cada vez más inversores analizan la venta unidad por unidad de las carteras como alternativa a su mantenimiento en rentabilidad». En paralelo, White avanza que se prevé la consolidación del flex living como tipología de inversión en proyectos con uso terciario, impulsada por la escasez de suelo residencial disponible.
En el segmento living, además, «se aprecia un creciente interés por carteras con potencial de creación de valor«, ya sea a través del reposicionamiento de los activos, la mejora de la eficiencia energética o la profesionalización de la gestión. Los criterios ESG se han consolidado como un elemento clave tanto en la toma de decisiones como en la valoración de carteras, penalizando aquellos activos que no cumplen con los estándares de sostenibilidad, concluye el profesional.
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