En el negocio de la vivienda protegida, se da la paradoja de que las administraciones son los mayores propietarios de suelo, pero lo no promueven. Su cartera procede de cesiones de suelos de todo tipo que promotores y propietarios privados tienen que reservar en virtud de los porcentajes establecidos según los planes urbanísticos que se traten.
Lo lógico sería que las propias administraciones promovieran para constituir un parque público, tanto de vivienda ‘social’ para su venta o alquiler, protegiendo a los más desfavorecidos. O en su defecto, que lo vendieran a la promoción privada. En la práctica, ni lo uno ni lo otro. La razón estriba, a juicio de Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima, la patronal madrileña, en que «la Administración no es capaz de quitarse el mantra de que vender o ceder esos suelos no es despatrimonializarla, sino darles utilidad y que reinviertan a la comunidad, a los ciudadanos».
El sector estima que se necesitan 2,5 millones de viviendas con algún tipo de protección, un millón de forma inmediata (objetivo 2035) y, el resto, a más largo plazo (objetivo 2050), para lo que resurge con fuerza la idea de la colaboración público-privada. Según los datos del Ministerio de Fomento, en el 2018 se acabaron 5.167 unidades, un 92% menos de las 68.587 que se construyeron en el 2008, hace una década, y en 2019 apenas alcanzan las 5.000 casas.
El economista Julio Rodríguez señalaba recientemente como principal responsable del auge de precios del alquiler en España a la disolución progresiva de las antiguas Viviendas de Protección Oficial (VPO) y su escasa reposición.
El economista argumenta que, desde 1960 hasta el momento actual, los siete millones de VPO «prácticamente se han esfumado por su reconversión al mercado libre al expirar los plazos». Y, para la construcción de nuevas promociones de vivienda protegida, Rodríguez recuerda que el sistema financiero «tiene que pensar como puede participar». La clave vuelve a estar en los números.
Carolina Roca, responsable de Grupo inmobiliario Roca, promotora también de VPO, esta vivienda en la década de los 80 y los 90 fue decisiva en la incorporación de la gente joven a la propiedad gracias al impulso de este tipo de casas. «Hasta 2010, se generó una media al año de 75.000 viviendas. Pero a partir de 2010, se paralizó y la situación actual es que hemos acabado 2019 con menos de 5.000 viviendas sociales en España. La Administración ha decidido que la iniciativa privada no podía colaborar en la implementación de las políticas de vivienda, cuando la realidad es que el 85% de la vivienda social que se ha hecho en España en estos 30 años hasta el 2010 la ha hecho la iniciativa privada» , explica la empresaria.
La mitad de las viviendas protegidas se construyeron en la comunidad de Madrid, destacando tras ella el País Vasco, Cataluña y Navarra. En siete comunidades autónomas, no se construyó ni una VPO durante el año pasado.
Licitaciones
Las administraciones, como las de Madrid, parecen haber reaccionado ahora tímidamente, y estudian sacar suelos para construir vivienda social mediante concesiones o derechos de uso. De hecho, han convocado concursos públicos. Así, la Comunidad de Madrid acaba de sacar a concurso público 193 parcelas en 21 municipios y 932.000 metros cuadrados en 21 municipios de la Comunidad de Madrid, con un valor de mercado de aproximadamente 256 millones de euros. De ellos, 86 son para edificación de vivienda tanto libre como protegida.
Roca teme que queden desiertos, como ya ha pasado con alguno en Barcelona: «con los derechos de uso, es muy difícil que salgan los números si no es a largo plazo, y además, los bancos no quieren financiar hipotecas con derechos de superficie detrás«.
Precisamente, Beatriz Toribio, directora general de Asval, señalaba en una entrevista con Brainsre.news, que “la administración tiene que hacer su papel con vivienda social pero ellos no tienen la financiación. Falta sobre todo oferta de vivienda en alquiler social y asequible. Éste es un mercado de rentas de entre 700 a 1.000 euros mensuales prácticamente desaparecido destinado a colectivos como jóvenes que tienen más difícil el acceso a la vivienda”.
En su opinión, «la respuesta de la administración para hacer vivienda asequible es cerrar alianzas publico-privadas a precios asequibles para el promotor. El inversor necesita la materia prima que tiene la administración y que ellos no tienen la financiación”
Los promotores, tanto privados como públicos, se enfrentan también al reto de ceñirse a los módulos o precios máximos de venta fijados por el Ministerio de Fomento, en un momento en que los costes de construcción están creciendo a tasas de dos dígitos.
El Ayuntamiento de Madrid ha ido más allá para intentar atajar el problema del veto a la compra de jóvenes con alquiler: comprará viviendas a particulares, para lo que destinará una inversión de 15 millones de euros a través de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), además de donar suelo a promotores para construir viviendas con la fórmula de build to rent.
Con anterioridad, el área de Desarrollo Urbano de Madrid anunció que sacaba a licitación el concurso para la adjudicación en régimen de derecho de superficie de un total de 26 parcelas municipales, agrupadas en cinco lotes en función de sus características edificatorias y su localización. Estos suelos públicos permitirán la construcción de más de 2.000 viviendas en alquiler a precio asequible.
Iniciativas en otras comunidades
El planteamiento ha calado en las comunidades autónomas, que actualmente están planteándose la creación de parques públicos destinados al alquiler. Así, la Junta de Castilla y León destinará casi un millón de euros, en dos subvenciones al Ayuntamiento de Salamanca, para la promoción de viviendas protegidas destinadas a la constitución de un parque público de viviendas en alquiler.
En Málaga, su alcalde, Francisco de la Torre, ha presentado el primero de los cinco dossieres ‘Málaga Safe for you’, que invita a los inversores a construir en los 29 sectores de la ciudad que hay disponibles, 10 de ellos con planeamiento ya aprobado en la Gerencia de Urbanismo, lo que supone 18.600 viviendas. De estos suelos, casi el 40% están destinados a la construcción de Vivienda de Protección Oficial.
El interés parece que crece hasta en municipios eminentemente turísticos. El Ayuntamiento de Benidorm y la Agrupación de Interés Urbanístico (AIU) del nuevo desarrollo Ensanche Levante prevén 235 viviendas de protección pública, un 30% de la residencia permanente. «Hemos visto que la dinámica de promoción de este tipo de viviendas ha sido de escasa entidad en los últimos años, y ello es evidente que es debido al perfil de municipio turístico que tiene Benidorm, con una importante masa de población extranjera y un crecimiento vegetativo escasamente dinámico», apunta la memoria del proyecto.
