La firma Uve Valoraciones ha realizado un informe a partir de la actividad diaria de Project Monitoring, que contempla, entre otros datos, el incremento de los costes de obra, una de las bestias negras del sector denunciada por su patronal, APCE, y que origina tensiones continuas de precios en materiales y ejecución, a los que hay que añadir los costes laborales.
Este informe, al que ha tenido acceso Brainsre.news desvela una realidad que marca actualmente el negocio residencial: desde 2016 se han incrementado un 30%, tres años de crecimiento continuo, que suponen un crecimiento equivalente (CAGR) del 9,23% anual.
El estudio se ha realizado a partir de promociones en curso a finales de marzo de 2020, y sólo se han considerado promociones de obra nueva de uso residencial; el estudio no contempla promociones de inmuebles en rehabilitación que pudieran distorsionar los resultados.
En concreto, y según la firma, el coste de ejecución unitario por contrata para promociones de vivienda plurifamiliar creció un 7,5% entre 2017 y 2016, pero es en el periodo entre 2018 y 2017 donde se dispararon al 12,3%, para luego reducirse hasta un 8% entre 2018 y 2019, año en el que el ciclo ascendente del mercado residencial comenzó a enfriarse. Así, los precios de construcción por m2 eran de 643 euros en 2016; de 691 euros en 2017, y hasta los 776 euros en 2018, para terminar el pasado año en los 838 euros por m2 de costes de materiales y ejecución.
El cálculo se ha realizado dividiendo el presupuesto de contrata entre la superficie de viviendas más la mitad de la superficie del resto de uso. Por capítulos de obra, las Instalaciones suponen un coste del 23,2% del total del presupuesto, seguido de Albañilería con un 21,2% y Cimentación y Estructura, que copa el 19,8%.
Crecen las cooperativas
En el 87% de los casos estudiados por UVE Valoraciones, el promotor encarga la ejecución de las obras a una empresa constructora independiente; en el 8% de los casos el promotor actúa también como constructor y en el 5% restante la obra es ejecutada por una empresa del mismo grupo al que pertenece el promotor.
La firma destaca el crecimiento de las cooperativas, lo que se explica por el encarecimiento del precio de la vivienda libre y las dificultades crecientes del acceso a la financiación. Así, el 73% de las promociones son desarrolladas por una empresa promotora, mientras que el 27% restante se llevan a cabo como cooperativa de viviendas o comunidad de bienes. «El peso de las cooperativas ha crecido 3 puntos respecto del que tenían en el estudio de hace un año (24%)», precisan.
Las cooperativas de viviendas se concentran fundamentalmente en la Comunidad de Madrid y, en mucha menor medida, en la Comunidad Valenciana, Andalucía, Aragón y Castilla y León.
Desvíos en plazo y obra
El estudio también analiza los retrasos en plazos y obras. El 64% de las promociones presenta desvíos de 1 mes o menos respecto al planning inicial, mientras que el 14% manifiesta desvíos de más de 3 meses. En cuanto a los sobrecostes por contrato, el desvío medio es de un 3,33%; el 52% de las promociones no presenta desvíos respecto del presupuesto de contrata firmado, mientras que el 17% presenta desvíos superiores al 5%.
El estudio se ha realizado a partir de promociones en curso hasta el 30 de abril de 2020, y sólo se han considerado promociones de obra nueva de uso residencial; no contempla promociones de inmuebles en rehabilitación que pudieran distorsionar los resultados.
Además, se han seleccionado promociones de tipología plurifamiliar de más de 10 viviendas, en las que promotor y constructor sean entidades independientes (no se han considerado las promociones en las que el promotor actúa también de constructor o en las que ambos pertenecen al mismo grupo). El ámbito territorial analizado son municipios de más de 50.000 habitantes de España, con excepción de las comunidades insulares, Canarias e Illes Balears.
