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Análisis del mercado de oficinas durante el primer semestre de 2022

Durante los primeros seis meses de 2022, la capital registró un aumento en el volumen de inversión de hasta un 33% en este segmento, en comparación a las cifras de 2021.

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En España, el movimiento del mercado inmobiliario en materia de oficinas no ha dejado de registrar compraventas durante el primer semestre del año. Las grandes urbes, Madrid y Barcelona, han experimentado el aumento de la cifra de inversiones en esta tipología de activo.

Volumen de inversión en Madrid y Barcelona

Se trata de un mercado dinámico alentado por el porcentaje de empleados que han retomado la oficina como espacio de trabajo. Durante el primer semestre de 2022, la capital registró un aumento en el volumen de inversión de hasta un 33% en este segmento, en comparación a las cifras generadas el pasado ejercicio. Madrid acapara en total 541 millones de euros, la mitad de la cantidad invertida en toda España, según datos del último informe Figures de CBRE.

La primera mitad de año refleja la recuperación del segmento, que deja buenos resultados tras un 2021 inusualmente contenido. Sin embargo, si la cifra se compara a los niveles registrados en el primer semestre de hace cinco años, el panorama no es tan positivo: el descenso se situaría en este caso en un 12%. Además, la diferencia entre lo invertido en oficinas entre el primer y el segundo trimestre del año supone una distancia considerable, con 337 millones y 198 millones, respectivamente. Se trata de una diferencia del -41% que directamente podría relacionarse al panorama de incertidumbre macroeconómica actual.

Aunque el ritmo de inversión va recobrando su actividad habitual, CBRE señala que todavía faltarían operaciones de gran volumen para lograr los resultados de hace unos años. Miriam Goicoechea, directora de Research de CBRE España apunta que «si la situación macroeconómica no lo impide, veremos como estas operaciones se materializan en la segunda mitad del año, ya que existe un buen pipeline de procesos en curso, entre ellos algunos de volúmenes más elevados, que eran muy habituales en el mercado de oficinas de la ciudad».

En el caso de la ciudad condal, el primer semestre del año se ha saldado con un buen dato para el segmento de oficinas, que se estabiliza tras un 2021 sin precedentes, con un volumen de inversión acumulado de 415 millones de euros. Aunque la cifra supone un descenso del 40% con respecto al mismo periodo del anterior ejercicio, se mantiene en línea con la media registrada en Barcelona durante el último lustro. También la diferencia entre el primer trimestre y el segundo mantiene una gran distancia. Durante el segundo trimestre, la capital catalana registró 265 millones de euros, lo que supone un aumento del 76% en comparación al primer trimestre del año.

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Contratación de oficinas en Madrid

En Madrid, la contratación del segundo trimestre superó un 6% la cifra registrada en 2021, que ya era muy positiva. Así, la capital alcanza los 135.000 metros cuadrados, un 27% más de superficie que el año pasado. El total de primer semestre se sitúa de esta forma un 33% por encima del mismo periodo en 2021.

«En esta situación de cambio en las formas de trabajo de las empresas, el mercado de alquiler sigue activo, con buenos volúmenes de contratación, resultado de la necesidad de las empresas de ajustar sus oficinas a las necesidades generadas tras la incursión del trabajo híbrido, la atracción del talento y los compromisos ESG de las empresas. El sector financiero, este trimestre, ha liderado el mercado, especialmente tras la decisión de algunas compañías de seguros de ocupar sus propios activos, consolidando actividades en edificios recientemente reformados», explica José Mittelbrum, director de A&T investor leasing oficinas de CBRE España.

En materia de proyectos entregados, el stock en Madrid suma más de 45.000 metros cuadrados, muchos de ellos aún disponibles. A pesar de ello, la tasa de ocupación continúa su tendencia bajista: actualmente se sitúa en un 12,1%, en línea con cifras de hace un año (+10 pbs). El CBD (Central Business District) sigue mostrándose resiliente, con una tasa prácticamente a la mitad del 6,4% y apenas del 2,3% en el caso de edificios de mayor calidad.

Contratación de oficinas en Barcelona

En el caso de Barcelona, la contratación durante el segundo trimestre de 2022 en el segmento oficinas se sitúa en los 85.000 metros cuadrados, lo que supone un aumento del 67% interanual. La cifra total para el primer semestre superó los 175.000 metros cuadrados, un 46% por encima del mismo periodo de 2021, según el último informe Figures elaborado por la consultora CBRE.

La contratación sigue con grandes protagonistas como el sector tecnológico, que acapara gran parte de la superficie en la capital catalana. Este trimestre, sin embargo, las tecnológicas no han alquilado tantas oficinas como el sector de servicios a las empresas, liderado por los operadores de espacios de trabajo flexibles, que representan más del 20% de la contratación total. En este punto, destaca el criterio de sostenibilidad, muy tenido en cuenta a la hora de cerrar este tipo de transacciones. Lindy Garber, directora de A&T Investor Leasing de CBRE Barcelona, comenta al respecto que «ya empezamos a ver signos de polarización en la gran mayoría de submercados, en los que los activos que no cumplan con los criterios de calidad, ESG y localización lo tendrán más difícil».

La tasa de ocupación ha comenzado a aumentar de nuevo tras un ligero descenso en el anterior trimestre. Se debe, principalmente, al impulso del segmento que ha supuesto la entrega de diferentes edificios nuevos. En total, 88.000 metros cuadrados de los cuales aún estaban en alquiler 35.000 metros cuadrados. Así, la tasa de desocupación se sitúa en la cifra del 11%, 1,3 puntos porcentuales por encima de los resultados generados el pasado año.

Además, llama la atención del formato pre-alquiler, un tipo de operación poco habitual en el segmento oficinas que representó el 15% del total de transacciones en Barcelona.

Operaciones más importantes del semestre en Madrid y Barcelona

A nivel nacional, destacan grandes ventas como la de la cartera de 380 sucursales bancarias del Banco Santander a AXA IM, brazo de inversión de la aseguradora francesa. El importe ascendió a 300 millones de euros.

En Madrid, destacan operaciones como la venta de la sede histórica de CaixaBank por 239 millones, un importe récord en el segmento de oficinas de Madrid, que equivae a pagar casi 13.000 euros por metro cuadrado. El comprador en este caso era Inmo Criteria (comercialmente conocido como InmoCaixa), adquirido por la propia filial inmobiliaria de la enidad bancaria.

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En Barcelona, destacaría la venta de la sede de Glovo en el 22@ por 220 millones, que supone la mayor transacción de la zona efectuada en los últimos meses.

El 22@ ha supuesto una nueva hoja de ruta en el segmento de oficinas barcelonés, que no deja de llamar la atención de diferentes empresas interesadas en establecer su sede en este nuevo distrito financiero de la ciudad condal.

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