Fuente: Emerging Trends in Real Estate Europe 2027 (PwC y ULI), con datos de MSCI · Inversión de enero a octubre de 2026
El informe deja a España en una posición doble. Por un lado, es el mercado con más crecimiento del sur de Europa y Madrid repite como segunda ciudad europea con mejores perspectivas. Por otro, la vivienda se ha convertido en el principal foco de riesgo para el capital que quiere entrar en el residencial del país.
No es un problema solo español. Los 1.498 profesionales consultados sitúan la asequibilidad y la oferta de vivienda como el mayor desafío de las ciudades europeas en los próximos diez años, por delante de la adaptación al cambio climático, las infraestructuras o la cohesión social. Como problema político y social, solo lo superan los conflictos internacionales y la inestabilidad política.
El parque público de vivienda más pequeño de la UE
Los directivos del sector consultados en Barcelona describen la asequibilidad como «el problema más urgente». Los jóvenes no tienen capacidad de ahorro para reunir la entrada de una vivienda y la relación entre alquiler e ingresos es, a su juicio, «insostenible». Recuerdan además que España tiene el parque de vivienda pública más pequeño de la Unión Europea, de entre el 1% y el 2%, frente al 20% de otros países.
Según el informe, el reto en España está en la oferta más que en la demanda: la producción de vivienda se ve limitada por la falta de suelo, los retrasos urbanísticos y la capacidad de construcción. «El mayor problema que vemos es el social, ligado a la vivienda: las ciudades crecen deprisa, pero sin capacidad para desarrollar no solo vivienda, sino también infraestructuras», resume el consejero delegado de una gestora española.
De la calle a las urnas
El estudio recoge las protestas de octubre, cuando decenas de miles de personas salieron a la calle en varias ciudades españolas después de que no salieran adelante las medidas urgentes del Gobierno para proteger a los inquilinos y frenar la subida de los alquileres. Los manifestantes pedían rentas más bajas, el fin de los desahucios y la prohibición de que los fondos de inversión compren vivienda. Poco después se convocaron las elecciones generales anticipadas del 29 de noviembre, con la vivienda en el centro de las propuestas de los partidos.
Aunque las entrevistas y la encuesta se hicieron antes de las movilizaciones, el informe constata que en el sector está muy extendida la idea de que la crisis de la vivienda ha llegado a un punto de ruptura. Y compara el caso español con el de Berlín, donde el referéndum de 2021 sobre la expropiación de viviendas sigue asustando al inversor. La capital alemana cae del cuarto al séptimo puesto del ranking de ciudades y un directivo llega a afirmar que «ningún inversor internacional» invertiría hoy en su residencial.
Mucha demanda, pero sin rentabilidad asegurada
El interés por la vivienda como activo sigue intacto. Seis de los diez sectores con mejores perspectivas de inversión para 2027 son residenciales, y el living fue el segmento que más capital atrajo en Europa en el tercer trimestre de 2026: 11.000 millones de euros, hasta sumar 41.000 millones en el año, más de una cuarta parte del total, según los datos de MSCI que recoge el estudio.
Pero la escasez no se traduce automáticamente en oportunidad. Muchos entrevistados recuerdan que si la regulación de los alquileres impide obtener «un retorno adecuado», el capital institucional no entra, y el informe señala la incertidumbre normativa como el principal freno a la inversión en vivienda en alquiler. Los directivos españoles insisten en que «la estabilidad política y regulatoria sigue siendo importante» y advierten contra las «medidas populistas» y la imprevisibilidad de las políticas públicas.
A ello se suma el coste de construir. «El coste del capital no está alineado con lo que cuesta levantar un edificio, así que ahora mismo promover no tiene mucho sentido», resume un gestor alemán. La promoción de vivienda para la venta, que estaba entre los diez primeros sectores en 2017, cae ahora muy abajo, y el inversor se refugia en residencias de mayores y de estudiantes, que no resuelven el problema de la asequibilidad.
El sector reconoce que tiene un papel en la solución, pero se siente atado. «Sin algún tipo de intervención pública, ya sean ayudas u otros mecanismos de apoyo, esas viviendas simplemente no se construirán», afirma un gestor británico. Un family office del Reino Unido matiza que el problema no es la regulación en sí, sino los «cambios constantes» de las reglas una vez comprometida la inversión.
La vivienda asequible, el alquiler residencial y la vivienda social ocupan el séptimo, octavo y noveno puesto entre los sectores con mejores perspectivas generales para 2027. Para el informe, la clave está en construir, en palabras de un gestor paneuropeo, «una relación invertible entre la política pública y el capital institucional».
El capital europeo quiere vivienda y España tiene demanda de sobra, pero la oferta no llegará sin reglas estables y sin colaboración público-privada. Con la vivienda en el centro de la campaña del 29-N, el sector estará pendiente del marco que salga de las urnas.
¿Qué temas trata esta noticia?
