Fuente: Emerging Trends in Real Estate Europe 2027 (PwC y ULI), con datos de MSCI · Inversión entre octubre de 2025 y septiembre de 2026
La capital española repite el puesto de la edición anterior y forma, junto a Londres y París, el grupo de cabeza que, según el informe, concentra el capital institucional a gran escala. Su puntuación de perspectivas generales, de 2,34 puntos, se acerca a la de Londres (2,45) y supera con holgura la de París (1,85), que cierra el podio.
El estudio explica que, en un contexto de incertidumbre económica y geopolítica, el inversor sigue apostando por las ciudades con transparencia de precios, liquidez y varios tipos de comprador. Madrid suma a esa profundidad de mercado un crecimiento del PIB real del 2,2% anual entre 2027 y 2029, según las previsiones de Oxford Economics que recoge el informe, el más alto de las cinco primeras ciudades. No es casual que los entrevistados la describan como la historia de crecimiento urbano más fuerte de España.
Madrid, tercera ciudad europea por volumen de inversión
La posición en el ranking de expectativas tiene reflejo en el dinero invertido. Entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, Madrid captó 4.800 millones de euros de inversión inmobiliaria, un 11% más que en los doce meses anteriores, según los datos de MSCI incluidos en el estudio. Solo Londres (16.800 millones) y París (10.200 millones) movieron más capital, y la capital española ya supera a Berlín, que cayó un 12%, hasta los 4.700 millones.
La tabla siguiente muestra las diez ciudades con mejores perspectivas para 2027, si suben o bajan respecto al año pasado y la inversión que registraron en los últimos doce meses. Destaca que el orden del ranking no coincide con el del volumen: Múnich sube al cuarto puesto pese a un descenso de la inversión del 18%, mientras Barcelona y Lisboa registran los mayores crecimientos del grupo.
Puesto según la encuesta de perspectivas generales para cada año. Inversión entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, redondeada a centenas de millones, y variación frente a los doce meses anteriores. Fuente: Emerging Trends in Real Estate Europe 2027 (PwC y ULI), con datos de MSCI · Noviembre de 2026
Barcelona dispara su inversión y el sur de Europa gana peso
Barcelona conserva el octavo puesto y firma el mayor crecimiento de la inversión entre las diez primeras ciudades: 2.200 millones de euros, un 52% más. El informe señala que la ciudad sigue atrayendo interés en logística, hoteles y oficinas prime pese a las dudas regulatorias. Lisboa, por su parte, sube al décimo lugar y completa un top 10 con cuatro ciudades del sur de Europa.
Es la región que mejor parada sale del estudio. Los encuestados la sitúan por delante de los mercados centrales de Europa occidental y destacan sus rentabilidades. «El sur de Europa (España, Italia y Portugal) se percibe ahora como la zona con las mejores oportunidades del continente, tras demostrar resiliencia operativa y de rentabilidad», afirma un gestor de inversiones citado en el informe. Otro advierte, sin embargo, de que el mercado está «un poco más concurrido» que hace dos o tres años.
Dentro de esa región, España aparece como el mercado con mayor crecimiento. Su inversión inmobiliaria alcanzó los 19.000 millones de euros en los últimos doce meses, un 14% más, y es la cuarta de Europa tras Reino Unido (67.000 millones), Alemania (38.000 millones, un 17% menos) y Francia (27.000 millones). El estudio atribuye parte de ese tirón al capital de family offices e inversores privados latinoamericanos, mucho menos visible en Italia.
Una recuperación más lenta de lo previsto
El buen momento de Madrid y Barcelona contrasta con el tono general del informe. El consenso es que la recuperación del mercado europeo se retrasará y que el éxito dependerá de rentas estables y de la mejora operativa de los activos, no de una revalorización generalizada. El 49% de los encuestados exigirá rentabilidades más altas en los próximos doce meses, frente al 45% del año pasado y al 30% de hace tres años.
Las principales preocupaciones son la escalada de los conflictos internacionales (66%), los costes de construcción y la disponibilidad de recursos (58%) y la evolución de los tipos de interés (55%). Un entrevistado español resume el cambio de ciclo: «El capital core se ha secado: el modelo de construir un activo y vendérselo a un fondo alemán al 3,5% ya no existe».
Los directivos españoles consultados insisten en que «la estabilidad política y regulatoria sigue siendo importante» y muestran su inquietud por las «medidas populistas» y la imprevisibilidad normativa. El informe identifica la falta de oferta de vivienda como el gran reto del país, por la escasez de suelo, los retrasos urbanísticos y la limitada capacidad constructiva, y recoge las protestas por la vivienda de octubre, posteriores a la encuesta.
Por sectores, los centros de datos encabezan las perspectivas en Europa para 2027, seguidos de las nuevas infraestructuras energéticas y de los activos sanitarios. Las residencias de mayores, los apartamentos con servicios, las residencias de estudiantes, la vivienda asequible y el alquiler residencial ocupan del cuarto al octavo puesto, lo que confirma el peso de los formatos residenciales operativos en las estrategias del sector.
Madrid llega a 2027 con la confianza del capital europeo casi al nivel de Londres y con más inversión que Berlín. El reto será sostener esa ventaja en un ciclo de recuperación lenta, en el que la seguridad jurídica y la respuesta a la falta de vivienda pesarán tanto como la liquidez.
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